Taloyhtiöiden osakeluetteloiden sähköistymisaste on tällä hetkellä 92,7 % ja osakeryhmien sähköistymisaste 12,6 % (tilanne 7.2.2024). (Aiempi tiedote hakemusten käsittelyajoista- ja järjestyksestä on luettavissa täältä).
Yhtiökokouskausi lähestyy – ostajan valtuuttaminen osallistumaan yhtiökokoukseen
Silloin, kun taloyhtiön osakeluettelo on huoneistotietojärjestelmässä, ostajalla ei ole oikeutta osallistua yhtiön yhtiökokoukseen, jollei hän ole yhtiökokousta edeltävänä päivänä merkittynä osakehuoneistorekisteriin. Pelkkä kauppakirjan esittäminen ei mahdollista ostajan osallistumista. Myyjä voi kuitenkin valtuuttaa ostajan osallistumaan yhtiökokoukseen ja käyttämään äänioikeutta.
Suositeltavaa on, että valtuutus annetaan viimeistään kaupanteon yhteydessä. Valtuutus on syytä antaa erillisenä asiakirjana eikä kirjata kauppakirjaan. Mikäli valtuutus olisi annettu kauppakirjalla, joutuisi ostaja antamaan kauppakirjan yhtiökokouksen pöytäkirjan liitteeksi.
Paperista osakekirjaa ei lähtökohdin ole syytä sähköistää ennen kaupantekoa
Maanmittauslaitos on tuonut esiin, että tällä hetkellä välittäjät saattavat kehottaa asiakkaitaan rekisteröimään omistuksensa huoneistotietojärjestelmään ja samalla mitätöimään paperisen osakekirjan jo ennen kaupantekoa. KVKL:n lakivaliokunta muistuttaa, että myyjän omistusoikeuden rekisteröinnille ja paperisen osakekirjan mitätöimiselle ei lähtökohdin ole tarvetta ennen kaupantekoa. Paperinen osakekirja siirretään tavanomaiseen tapaan ostajalle kaupanteon yhteydessä, jonka jälkeen ostaja hakee omistuksen rekisteröintiä nimiinsä ja paperisen osakekirjan mitätöintiä. Tällä tavalla vältetään tarpeeton ns. tuplarekisteröinti ja säästetään aikaa.
Omistuksen rekisteröinti myyjän nimiin ennen kauppaa on kuitenkin edellä kerrotusta poiketen suositeltavaa tietyissä tilanteissa. Näin on esimerkiksi silloin, jos kauppa on lunastuksenalainen ja osakekirja jäisi ensimmäisen kauppahintaerän maksamisen jälkeen vielä myyjän velan vakuudeksi myyjän pankkiin (katso tarkemmin täältä). Omistusoikeus voi olla tarpeen rekisteröidä myyjän nimiin ennen myynnin aloittamista myös silloin, kun myyjänä on kuolinpesä, jolle halutaan hakea selvennyskirjaus.
Autopaikan ostaminen samassa yhteydessä asunto-osakkeiden kanssa – omistusoikeuden rekisteröintihakemukset on syytä tehdä yhdessä
Joidenkin taloyhtiöiden yhtiöjärjestyksen mukainen lunastuslauseke saattaa koskea ainoastaan autopaikkaosakkeita. Laissa on säädetty olettamana, että lunastusoikeutta ei kuitenkaan ole, jos osakkeen saaja on yhtiön nykyinen osakkeenomistaja. Näin ollen, mikäli asunto-osakkeiden kauppa on tehty ja omistusoikeus siirretty ajallisesti ennen autopaikkaosakkeiden kauppaa, lunastusoikeutta autopaikkaosakkeisiin ei ole.
Tällaisissa kokonaisuuksissa on nyt havaittu jonkin verran haasteita. Mikäli asunto-osakkeiden ja autopaikkaosakkeiden omistusoikeuden rekisteröintihakemukset laitetaan Maanmittauslaitokselle vireille erikseen, autopaikan hakemus menee käsittelyjonoon kiireellisenä lunastuslausekkeen vuoksi ja huoneiston hakemus lähtökohdin ns. tavalliseen käsittelyjonoon. Tämä johtaa siihen, että autopaikan hakemus ratkaistaan paljon nopeammin. Näin ollen tieto autopaikan kaupasta välittyy myös Maanmittauslaitokselta taloyhtiölle paljon aiemmin kuin asunto-osakkeiden kaupan osalta. Jos taloyhtiö ei ole saanut vielä tietoa asunto-osakkeiden kaupasta muuta kanavaa pitkin, menevät autopaikkaosakkeet virheellisesti lunastusmenettelyyn.
Silloin kun kaupat tehdään edellä kuvatulla tavalla ensin asunto-osakkeista ja tämän jälkeen autopaikkaosakkeista, omistusoikeuden rekisteröintihakemukset tuleekin tehdä Maanmittauslaitokselle yhdessä. Lisäksi välitysliikkeen on kaupanteon jälkeen syytä toimittaa molemmat kauppakirjat taloyhtiölle. Kauppakirjoista tulee käydä ilmi niiden tarkka allekirjoitusajankohta (päivämäärä ja kellonaika), jotta voidaan osoittaa, että asunnon kauppa on tehty (ja omistusoikeus asuntoon siirtynyt) ennen autopaikan kauppaa. Selvyyden vuoksi autopaikan kauppakirjaan on lisäksi suositeltavaa kirjata, että autopaikkaosakkeita koskeva kauppa on tehty vasta sen jälkeen, kun ko. yhtiön asunto-osakkeista on tehty kauppa.
Muista myös lakivaliokunnan aiemmat ajankohtaistiedotteet
KVKL:n lakivaliokunta on tiedottanut ajankohtaisista huoneistotietojärjestelmään liittyvistä asioista useamman kerran viime vuoden aikana. Viimeisin tiedote löytyy täältä.
