Omistusoikeuden rekisteröinnin keskimääräinen käsittelyviive Maanmittauslaitoksessa omistajanvaihdosten yhteydessä on tällä hetkellä noin 2,5-3,5 kuukautta hakemuksen jättämisestä. Pyydettäessä ja perustellusta syystä hakemuksen käsittelyä voidaan kiirehtiä, katso tarkemmin KVKL:n aiempi tiedote.
Käsittelyviiveen vaikutukset uuden omistajan asemaan taloyhtiössä
Maanmittauslaitoksen käsittelyviive saattaa vaikuttaa ostajan osakeoikeuksien käyttämiseen taloyhtiössä (mm. yhtiökokoukseen osallistuminen ja muutostyöoikeus). Silloin, kun taloyhtiön osakeluettelo on huoneistotietojärjestelmässä, vain osakehuoneistorekisteriin merkityllä osakkaalla on lähtökohtaisesti oikeus osallistua yhtiökokoukseen. Pelkkä kauppakirjan esittäminen ei mahdollista uuden osakkaan osallistumista. Tilanteessa, jossa ostaja haluaisi osallistua yhtiökokoukseen, mutta omistuksen rekisteröinti on vielä käsittelemättä Maanmittauslaitoksella, tulee myyjän valtuuttaa ostaja osallistumaan yhtiökokoukseen.
Kun taloyhtiön osakeluettelo on huoneistotietojärjestelmässä, taloyhtiö käyttää huoneistotietojärjestelmässä olevia osakkeenomistajien yhteystietoja (posti- tai sähköpostiosoite) yhtiökokouskutsun lähettämiseen. On siis mahdollista, että kaupanteon jälkeen ostajan omistusoikeuden rekisteröintiin saakka yhtiökokouskutsu toimitetaan myyjälle. Kaupan yhteydessä voidaan sopia, että myyjä sitoutuu toimittamaan taloyhtiön hänelle lähettämät yhtiökokousasiakirjat ostajalle (myyjän sitoumus voidaan kirjata esim. kauppakirjaan).
Jos ostajan on tarkoitus tehdä kohteessa remonttia heti kaupanteon jälkeen, voi myyjä yhtä lailla valtuuttaa ostajan muutostyöoikeuden käyttämiseen ja muutostyöilmoituksen tekemiseen.
Miten välitysliikkeen pitää toimia, jos 31.12.2023 jälkeen myyntiin tulee kohde taloyhtiöstä, jonka osakeluetteloa ei ole siirretty vuoden vaihteeseen mennessä?
18.12.2023 mennessä 86 prosenttia taloyhtiöiden osakeluetteloista on siirretty huoneistotietojärjestelmään. Määräaika osakeluetteloiden siirtämiseen on 31.12.2023. Tämän jälkeen Maanmittauslaitos perii siirtämisestä maksun. Jos välitysliikkeelle tulee vuoden vaihteen jälkeen myyntiin kohde taloyhtiöstä, jonka osakeluetteloa ei ole siirretty huoneistotietojärjestelmään, tämä seikka ei lakivaliokunnan näkemyksen mukaan vaikuta välitysliikkeen toimintaan tai tuo mukanaan lisävelvoitteita esim. tiedonantamiseen.
Kauppakirjan toimittaminen isännöitsijälle kaupanteon jälkeen vastikkeiden laskuttamista varten
Maanmittauslaitoksen käsittelyviive vaikuttaa myös vastikkeiden laskuttamiseen taloyhtiöissä. Taloyhtiö saa Maanmittauslaitokselta tiedon omistajanvaihdoksesta vasta, kun ostajan omistusoikeus on rekisteröity.
Hyvän välitystavan ohjeen mukaan silloin, kun taloyhtiön osakeluettelo on huoneistotietojärjestelmässä, välitysliikkeen velvollisuutena on toimittaa kauppakirja taloyhtiölle kaupanteon jälkeen vain, jos yhtiön yhtiöjärjestyksessä on lunastuslauseke. Sillä ei ole merkitystä, onko osakekirja edelleen paperinen vai perustuuko omistus sähköiseen omistajamerkintään. Välitysliikkeen on kuitenkin kiinnitettävä osapuolten huomiota siihen, että kauppakirjan toimittaminen taloyhtiölle voi olla tarpeen mm. vastikkeiden ja muiden maksujen veloittamiseksi kauppakirjassa sovitun mukaisesti.
Myös välitysliike voi halutessaan lähettää kauppakirjan isännöitsijälle, kun se on tarpeen vastikkeiden laskuttamista varten. Jos välittäjä lähettää kauppakirjan kokonaisuudessaan isännöitsijälle, on lähettämiseen kuitenkin saatava kaupan osapuolten suostumukset. Silloin, kun taloyhtiön yhtiöjärjestyksessä on lunastuslauseke ja kauppakirja lähetetään isännöitsijälle tämän perusteella, ei suostumuksia tarvita. Vaihtoehtoisesti voidaan toimia myös niin, että isännöitsijälle toimitetaan osapuolten allekirjoittama erillinen asiakirja, joka sisältää tarvittavat tiedot vastikkeiden laskuttamista varten. On kuitenkin mahdollista, ettei isännöitsijä hyväksy tällaista erillistä asiakirjaa vastikkeiden laskuttamisen perusteeksi.
Koko KVKL:n tiedote on luettavissa täältä.
Tutustu myös Kiinteistöliiton tiedotteeseen Kiinteistöliitto – Milloin uuden omistajan vastikkeenmaksuvelvollisuus alkaa?
Lunastuslausekkeelliset taloyhtiöt ja paperisen osakekirjan luovuttaminen ostajalle
Silloin kun taloyhtiön yhtiöjärjestyksessä on lunastuslauseke, kaupanteossa on kiinnitettävä erityistä huomioita osakekirjan siirtämiseen ostajalle kaupanteon yhteydessä eikä esim. vasta loppukauppahinnan maksua vastaan, sillä ostajan omistusoikeuden rekisteröinti huoneistotietojärjestelmään edellyttää siirtomerkinnöin varustetun osakekirjan toimittamista Maanmittauslaitokselle.
Lunastuslausekkeellisiin taloyhtiöihin liittyvät erityistilanteet
Osakkeiden kaupoissa on lisäksi törmätty ongelmiin tilanteissa, joissa
- kaupan kohteena oleviin osakkeisiin kohdistuu yhtiöjärjestyksen mukainen lunastusoikeus;
- taloyhtiön osakeluettelo on jo siirretty huoneistotietojärjestelmään;
- paperista osakekirjaa ei ole vielä mitätöity; ja
- osakekirja on myyjän pankissa velan vakuutena.
Em. tilanteessa myyjän pankki ei luovuta osakekirjaa ostajalle ennen kuin loppukauppahinta on maksettu. Tämä johtaa siihen, ettei ostajan omistusoikeuden rekisteröintiä koskevaa hakemusta voida MML:ssa ratkaista, sillä hakemuksen käsittely edellyttää siirtomerkinnöin varustetun osakekirjan toimittamista MML:lle. Lunastusaika puolestaan voi käynnistyä vasta, kun ostajan hakemus on ratkaistu, ostaja on merkitty omistajaksi huoneistotietojärjestelmään, ja tästä on mennyt tieto MML:lta taloyhtiölle (lisäksi lunastusajan alkaminen edellyttää sitä, että kauppakirja on toimitettu taloyhtiölle). Syntyy siis pattitilanne.
Katso toimintaohjeistus em. tilanteisiin täältä.
