Lakipähkinä

Ennakkomarkkinoinnilla tarkoitetaan suunnitteilla tai rakenteilla olevan asuinhuoneiston tarjoamista kuluttajan varattavaksi sellaisin ehdoin, että tarjoaminen ei kuulu asuntokauppalain soveltamisalaan.

Selostusliitteen täyttäminen kuuluu hyvän välitystavan mukaisesti välittäjän selonottovelvollisuuteen. Se on osa toimeksiantosopimusta eikä kohteen markkinointia saa aloittaa ennen liitteen täyttämistä.

Kiinteistövälitysalan Keskusliiton laki- ja lausuntovaliokunnan ohje Hyvästä välitystavasta on taas kerran päivittynyt 9.10.2020. Edellisen kerran ohjetta on päivitetty 2.10.2019, sitä ennen 10.10.2018 ja sitä ennen 2017, 2016, 2012 ja niin edelleen. Miksi ei voi jättää kertaalleen tehtyä hyvää rauhaan hetkeksikään, vaan aina pitää olla päivittämässä? Eikö kertaalleen kirjatun pitäisi pysyä? Eihän se lakikaan joka vuosi ole muuttunut.

Hyvän välitystavan ohjeesta julkaistiin jälleen päivitetty versio lokakuussa Hyvän välitystavan päivässä. Ohje on välittäjien tärkeimpiä työkaluja – mutta se tarjoaa arvokasta tietoa myös myyjille ja ostajille. Avaan tässä kirjoituksessa tarkemmin EU- ja ETA-alueen ulkopuolisten ostajien kiinteistön hankinnan luvanvaraisuutta, joka lisättiin ohjeeseen uutena.

Avaan tässä kirjoituksessa tarkemmin valtion etuosto-oikeutta kiinteistökaupoissa, joka lisättiin ohjeeseen uutena.

Vaikka toistaiseksi vain harvat ennen vuotta 2019 perustetut asunto-osakeyhtiöt ovat siirtäneet osakeluettelonsa huoneistotietojärjestelmään, on jo oven takana se tilanne, että yhä useammat asunto-osakeyhtiöt ovat näin tehneet. Välitysliikkeiden onkin jo nyt syytä opetella toimimaan tilanteissa, joissa välitettävänä on kohde, jossa yhtiö on jo siirtänyt osakeluettelon huoneistotietojärjestelmään.

Välittäjä voi työssään törmätä tilanteisiin, jotka herättävät epäilyksiä tai ainakin poikkeavat tavanomaisesta. Tällaisia tilanteita voi olla esim. kun kauppahinnan maksaa joku muu kuin asunnon ostaja, ostaja haluaa maksaa kauppahinnan käteisellä, ensiasunnon ostaja hankkii arvokasta kohdetta ilman pankkilainaa tai kauppa tehdään huomattavaan yli- tai alihintaan.

Hyvän välitystavan ohjeesta julkaistiin jälleen päivitetty versio lokakuussa. Ohjeen päivitykset julkaistaan vuosittain kootusti Hyvän välitystavan päivässä. Lisäksi tiedotamme vuoden mittaan tarpeen mukaan ohjeeseen tehdyistä tarkennuksista. Ohje on erinomainen työkalu välittäjille, mutta se tarjoaa arvokasta tietoa myös myyjille ja ostajille.

Välittäjät saavat säännöllisesti otsikon mukaisia tiedusteluja. Kysymys liittyy myös viime vuonna voimaan astuneeseen EU:n yleiseen tietosuoja-asetukseen, joka aiheutti tullessaan jonkin verran hämmennystä. Mitä tietoja ja asiakirjoja asiakkaille uskaltaa antaa? Pitääkö todistuksista peittää jotain tietoja? Erityisesti kohteesta kiinnostuneiden oikeus isännöitsijäntodistuksen saamiseen herättää edelleen kysymyksiä.

Asuntokauppoja edeltävien tarjousneuvotteluiden käyminen kuumentaa joskus ostajaehdokkaiden tunteita – etenkin jos kyseessä on paljon kiinnostusta herättävä kohde ja tarjouksia jätetään useampia. Liikkeellä on paljon vääriäkin käsityksiä siitä, miten tarjousmenettelyn kuuluisi edetä. Aika ajoin törmää siihen oletukseen, että tarjouksen ensimmäisenä tehnyt – ja ehkä täyden hinnankin tarjonnut – ostajaehdokas olisi muihin asunnosta kiinnostuneisiin nähden etulyöntiasemassa. Näin asia ei kuitenkaan ole.

Olen havainnut, että viime vuosien aikana välitysliikkeille on yhä enemmän tarjottu välitettäväksi kohteita, joissa ostaja ostaa maapohjan ja solmii erikseen urakkasopimuksen rakennuksen rakentamisesta maapohjalle. Maapohjan myyjä ja urakoitsija voivat olla joko sama tai eri taho. Moni välitysliike empii tällaisten kohteiden välittämistä ja ihan syystä. On selvää, että tällaisten kohteiden välittämiseen liittyy tavanomaista enemmän riskejä.