Päivityksen tausta
Voimassa olevan Hyvän välitystavan ohjeen (12.9.2023) mukaan tietyt kohteen asiakirjat saavat olla toimeksiantoa suoritettaessa enintään 3 kuukautta vanhoja. Muun muassa isännöitsijäntodistuksen osalta Hyvän välitystavan ohjeessa todetaan seuraavaa (luku 6.5.1.1):
- Toimeksiantoa suoritettaessa isännöitsijäntodistus saa olla enintään 3 kuukautta vanha. Välitysliikkeen on kuitenkin aina pyrittävä hankkimaan kaupantekopäivälle, tai jos kauppa tehdään sähköisessä kaupankäyntijärjestelmässä, sille päivälle, jolloin kaupankäynti käynnistetään kaupankäyntijärjestelmässä, uusi isännöitsijäntodistus tai muuten luotettavasti tarkistettava isännöitsijäntodistuksessa olevien tietojen ajantasaisuus.
Ohjeessa on vastaavanlainen kirjaus osakeluettelon tai sen otteen ja osakehuoneistotulosteen osalta. Yhdenmukaisuuden vuoksi 3 kuukauden ohjeistus koskee myös tiettyjä kiinteistön asiakirjoja; lainhuutotodistusta, rasitustodistusta ja kiinteistörekisteriotetta.
KVKL:n lakivaliokunta on syksyn 2023 aikana tehnyt selvityksen asiakirjojen 3 kuukauden enimmäisikää koskevan ohjeistuksen taustasta sekä pyytänyt ohjeistuksesta Aluehallintovirastojen kantaa.
Nykyinen ohjeistus asiakirjojen uusimisesta 3 kuukauden kohdalla ei ole yhteneväinen välityslain mukaisen toimeksiannon enimmäisvoimassaoloajan (4 kuukautta) kanssa. Saadun palautteen perusteella ohjeistuksen haasteena ovat tilanteet, joissa toimeksiannon on sovittu olevan voimassa lain mukaisen enimmäisvoimassaoloajan eli 4 kuukautta, kohde ei herätä kiinnostusta ostajaehdokkaissa 3-4 kuukauden välisenä aikana eikä toimeksiantaja halua enää jatkaa toimeksiantoa sen voimassaoloajan päättyessä. Tällöin 3 kuukauden kohdalla uusitut asiakirjat ovat täysin tarpeettomia ja ne jäävät käyttämättä.
Välitysliikkeen on mahdollista täyttää lain mukaiset selonotto- ja tiedonantovelvollisuutensa toimeksiannon aikana myös muulla tavoin kuin uusien asiakirjojen tilaamisella automaattisesti aina juuri 3 kuukauden kohdalla.
Edellä kerrotun vuoksi Hyvän välitystavan ohjetta päivitetään siten, että 3 kuukauden ikävaatimus muutetaan 4 kuukaudeksi, mikä on yhteneväinen toimeksiantosopimuksen enimmäisvoimassaoloajan kanssa. Lakivaliokunta painottaa, että ohjeistuksessa on kyse enimmäisajasta. Toimeksiannon aikana asiakirjoja tai muita tietoja voidaan tapauskohtaisesti aina tarpeen vaatiessa välitysliikkeen harkinnan mukaan hankkia myös tiheämmin. On myös mahdollista, että silloin kun kohteelle löytyykin ostaja 4 kuukautta voimassa olevan toimeksiannon loppupuolella, pankit vaativat joka tapauksessa korkeintaan 3 kuukautta vanhat asiakirjat ostajan rahoituspäätöksen tekemistä varten.
Voimassa olevan ohjeistuksen mukaisesti välitysliikkeen on aina pyrittävä hankkimaan tuoreet asiakirjat (tai tiettyjen asiakirjojen osalta muuten luotettavasti tarkistettava tietojen ajantasaisuus) kaupantekoa varten eikä tähän ohjeistukseen tule muutoksia.
Päivityksen sisältö
KVKL:n lakivaliokunta päivittää Hyvän välitystavan ohjetta seuraavasti (muutokset korostettuna/yliviivattuna):
Lukua 6.1 Yleistä selonottovelvollisuudesta täydennetään:
Välitysliikkeen selonottovelvollisuudesta säädetään välityslaissa. Välitysliikkeen selonottovelvollisuudesta voidaan puhua kahdessa eri merkityksessä, yleisenä selonottovelvollisuutena ja erityisenä selonottovelvollisuutena.
Yleiseen selonottovelvollisuuteen kuuluu se, että välitysliikkeen on aina selvitettävä ja hankittava tietyt vähimmäistiedot kohteesta. Nämä tiedot käyvät ilmi lähinnä välityslaista, asuntomarkkinointiasetuksesta ja hyvästä välitystavasta. Näistä seikoista enemmän jäljempänä.
Toisaalta selonottovelvollisuus tarkoittaa sitä, että vaikka välitysliike on saanut nämä edellä mainitut tiedot esimerkiksi toimeksiantajalta, niin jos sillä on aihetta epäillä näitä tietoja, on sen selvitettävä näiden annettujen tietojen todenperäisyys (erityinen selonottovelvollisuus, katso luku 6.6).
Erityiseen selonottovelvollisuuteen kuuluu myös se, että jos toimeksiannon kestäessä välitysliikkeelle syntyy aihetta epäillä jonkin tiedon muuttuneen toimeksiannon aikana, välitysliikkeen tulee pyrkiä hankkimaan ajantasainen tieto ko. asiasta. Tällainen tilanne voi syntyä esimerkiksi, jos välitysliikkeen tietoon tulee, että toimeksiannon aikana pidetään yhtiökokous, jossa päätetään yhtiövastikkeiden ja muiden maksujen määrästä.
Luku 6.5.1.1 Isännöitsijäntodistus
Toimeksiantoa suoritettaessa isännöitsijäntodistus saa olla enintään 3 kuukautta 4 kuukautta vanha. Välitysliikkeen on kuitenkin aina pyrittävä hankkimaan kaupantekopäivälle, tai jos kauppa tehdään sähköisessä kaupankäyntijärjestelmässä, sille päivälle, jolloin kaupankäynti käynnistetään kaupankäyntijärjestelmässä, uusi isännöitsijäntodistus tai muuten luotettavasti tarkistettava isännöitsijäntodistuksessa olevien tietojen ajantasaisuus.
Luku 6.5.1.2 Osakeluettelo tai sen ote
Toimeksiantoa suoritettaessa osakeluettelo saa olla enintään 3 kuukautta 4 kuukautta vanha. Välitysliikkeen on kuitenkin aina pyrittävä hankkimaan kaupantekopäivälle, tai jos kauppa tehdään sähköisesti kaupankäyntijärjestelmässä, sille päivälle, jolloin kaupankäynti käynnistetään kaupankäyntijärjestelmässä, uusi osakeluettelo tai sen ote tai muuten luotettavasti tarkistettava sen tietojen ajantasaisuus.
Luku 6.5.1.3 Osakehuoneistotuloste
Jos osakkeen omistusoikeus perustuu sähköiseen omistajamerkintään, on välitysliikkeen aina hankittava tuore osakehuoneistotuloste myytävästä kohteesta ennen markkinoinnin aloittamista. Tuloste voi olla Maanmittauslaitoksen virallinen tuloste tai muu vastaava tuloste, joka sisältää ajantasaiset osakehuoneistorekisterin tiedot. Uudella/tuoreella tarkoitetaan tässä tapauksessa joko toimeksiantosopimuksen jälkeen tilattua tulostetta tai muutama päivä ennen toimeksiantosopimuksen tekemistä annettua tulostetta. Toimeksiantoa suoritettaessa osakehuoneistotuloste saa olla 3 kuukautta 4 kuukautta vanha.
Luku 6.5.2.1 Lainhuutotodistus
Välitysliikkeen on toimeksiantoa aloitettaessa hankittava aina uusi/tuore lainhuutotodistus. Uudel-la/tuoreella tarkoitetaan tässä tapauksessa joko toimeksiantosopimuksen jälkeen tilattua todistusta tai muutama päivä ennen toimeksiantosopimuksen tekemistä annettua todistusta. Tämän jälkeen lainhuutotodistus saa hyvän välitystavan mukaan toimeksiantoa suoritettaessa olla enintään 3 kuukautta 4 kuukautta vanha. Välitysliikkeen tulee lisäksi hankkia uusi lainhuutotodistus kaupantekopäivälle. Mikäli toimeksiantajan omistusoikeus ei ilmene lainhuutotodistuksesta, tulee välitysliikkeen kehottaa toimeksiantajaa hakemaan lainhuutoa ennen myynnin aloittamista.
6.5.2.2 Kiinteistörekisteriote
Välitysliikkeen on toimeksiantoa aloitettaessa hankittava aina uusi kiinteistörekisteriote. Tämän jälkeen kiinteistörekisteriote saa hyvän välitystavan mukaan olla toimeksiantoa suoritettaessa enintään 3 kuukautta 4 kuukautta vanha. Välitysliikkeen tulee lisäksi hankkia uusi kiinteistörekisteriote kaupantekopäivälle.
6.5.2.3 Rasitustodistus
Välitysliikkeen on toimeksiantoa aloitettaessa hankittava aina uusi rasitustodistus. Tämän jälkeen rasitustodistus saa hyvän välitystavan mukaan olla toimeksiantoa suoritettaessa enintään 3 kuukautta 4 kuukautta vanha. Välitysliikkeen tulee hankkia uusi rasitustodistus kaupantekopäivälle. Välitysliikkeen tulee selvittää rasitustodistuksesta kiinteistöön kohdistuvat rasitukset kuten kiinteistöön vahvistetut kiinnitykset (panttikirjat).
