12.10.2022 jälkeen Hyvän välitystavan ohjeeseen tehdyt muutokset kootaan KVKL:n nettisivustolle erilliseen tiedostoon. Päivityksistä tiedotetaan aina erikseen mm. KVKL:n uutiskirjeessä ja nettisivustolla sekä liiton jäsenistön omissa viestintäkanavissa. Ohjeen pdf-taittoversio päivitetään ainoastaan kerran vuodessa ja julkistetaan syksyisin Hyvän välitystavan päivässä.
Muutokset ohjeeseen 20.12.2022
Luku 5.3.1. Yleistä tiedonantovelvollisuudesta toimeksiantajalle
Vanha kirjaus: Esimerkiksi tilanteessa, jossa kohteesta puuttuu hallinnanjakosopimus, ei välitysliikkeen tule itse laatia ko. sopimusta/sopimusluonnosta, vaan kehottaa toimeksiantajaa kääntymään lakimiehen puoleen sopimuksen laatimiseksi. Jos yhtiöjärjestyksessä on epäselvä määräys (esim. määräykset kunnossapitovastuunjaosta, lunastuslausekkeet), välitysliikkeen tulee pyrkiä selvittämään tulkinta isännöitsijältä. Mikäli asia jää edelleen epäselväksi, ei välitysliikkeen tule ottaa kantaa siihen, miten epäselvää määräystä tulisi tulkita. Toimeksiantajaa on tällöin kehotettava kääntymään asunto-osakeyhtiöoikeutta tuntevan lakimiehen puoleen sen selvittämiseksi, mikä merkitys tulkinnanvaraiselle yhtiöjärjestyksen määräykselle voidaan antaa. Vastuunrajoitusehtojen muotoilusta katso jäljempänä luvussa 8.2 mainittu. Jos kohteen kuntoa koskevassa selvityksessä todetaan rakennusteknisiä ongelmia, riskejä tai lisätutkimustarpeita, on riittävää, että välitysliike tuo asian esille ja kehottaa toimeksiantajaa kääntymään niiltä osin asiantuntijan puoleen.
MUUTOS: Esimerkiksi tilanteessa, jossa kohteesta puuttuu hallinnanjakosopimus, välitysliikkeen on useimmiten tarpeen suositella asiakasta kääntymään esimerkiksi juristin tai muun ko. aihealueeseen erikoistuneen asiantuntijan puoleen sopimuksen laatimiseksi, koska hallinnanjakosopimuksen laatiminen ei kuulu välitysliikkeen tehtäviin. Jos yhtiöjärjestyksessä on epäselvä määräys (esim. määräykset kunnossapitovastuunjaosta, lunastuslausekkeet), välitysliikkeen tulee pyrkiä selvittämään tulkinta isännöitsijältä. Mikäli asia jää edelleen epäselväksi, ei välitysliikkeen tule ottaa kantaa siihen, miten epäselvää määräystä tulisi tulkita. Toimeksiantajaa on tällöin kehotettava kääntymään asunto-osakeyhtiöoikeutta tuntevan juristin puoleen sen selvittämiseksi, mikä merkitys tulkinnanvaraiselle yhtiöjärjestyksen määräykselle voidaan antaa. Vastuunrajoitusehtojen muotoilusta katso jäljempänä luvussa 8.2 mainittu. Jos kohteen kuntoa koskevassa selvityksessä todetaan rakennusteknisiä ongelmia, riskejä tai lisätutkimustarpeita, on riittävää, että välitysliike tuo asian esille ja kehottaa toimeksiantajaa kääntymään niiltä osin asiantuntijan puoleen.
Luku 8.2. Tiedonantovelvollisuus myyjälle
Vanha kirjaus: Välitysliikkeen on tarvittaessa kerrottava esimerkiksi mahdollisuudesta rajoittaa myyjän virhevastuuta yksilöityjen salaisten vikojen tai puutteiden osalta. Välitysliikkeen ei tule itse muotoilla vastuunrajoitusehtoja kauppakirjaan, koska pätevien vastuunrajoitusehtojen muotoilu vaatii oikeudellista erityisasiantuntemusta. Jos myyjä haluaa rajoittaa laissa säädettyä virhevastuutaan, on välitysliikkeen kehotettava myyjää kääntymään lakimiehen puoleen. Myyjälle on tarvittaessa huomautettava siitä, että vastuunrajoitusehdon sisällyttäminen kauppakirjaan tulee huomioida jo tarjousvaiheessa. Myyjä ei voi yksipuolisesti edellyttää ehdon kirjaamista kauppakirjaan enää tarjouksen/vastatarjouksen tultua hyväksytyksi, jollei sitä ole tarjoukseen kirjattu.
MUUTOS: Välitysliikkeen on tarvittaessa kerrottava esimerkiksi mahdollisuudesta rajoittaa myyjän virhevastuuta yksilöityjen salaisten vikojen tai puutteiden osalta. Pätevien vastuunrajoitusehtojen laatiminen on yleensä vaativaa ja ehtojen laatiminen edellyttää useimmiten juridista sekä rakennusteknistä erityisosaamista ja ymmärrystä. Tämän vuoksi välitysliikkeen on useimmiten tarpeen suositella asiakasta kääntymään esimerkiksi juristin tai muun ko. aihealueeseen erikoistuneen asiantuntijan puoleen ehtojen laatimiseksi.
Silloin kun vastuunrajoitusehtojen laatiminen annetaan ulkopuolisen asiantuntijan tehtäväksi, on tästä nimenomaisesti sovittava toimeksiantosopimuksessa. Myös vastuunrajoitusehtojen laatimisen kustannuksista on tarvittaessa sovittava toimeksiantajan kanssa jo toimeksiantosopimusta solmittaessa. Myyjää on huomautettava siitä, että vastuunrajoitusehdon sisällyttäminen kauppakirjaan tulee huomioida jo tarjousvaiheessa, minkä vuoksi vastuunrajoitusehtojen tulee olla käytettävissä jo ennen tarjouksen antamista. Myyjä ei voi yksipuolisesti edellyttää ehdon kirjaamista kauppakirjaan enää tarjouksen/vastatarjouksen tultua hyväksytyksi, jollei sitä ole tarjoukseen kirjattu.
