Asia: VN/27926/2021

Yleistä

Oikeusministeriön laatimaa arviomuistiota ja siitä avoimella lausuntokierroksella kerättävää palautetta käytetään mahdollisista tulevista lainvalmisteluhankkeista päättämiseen. Kiinteistönvälitysalan Keskusliitto (KVKL) on nostanut seuraavia näkökantoja esiin maakaaren muutostarpeisiin liittyen.

(Arviomuistion jakso 1.5) Muistiossa on tunnistettu maakaaren muutostarpeiden arvioinnin kannalta merkityksellinen muu lainsäädäntö ja sen kehitys.

(Arviomuistion jakso 1.6) Maakaareen kohdistuu vain yksittäisiä, pistemäisiä, muutostarpeita.

Kiinteistön saanto ja lainhuuto

(Arviomuistion jakso 2.4.1) Kiinteistön luovutusta koskevia muotovaatimuksia maakaaressa tulisi keventää.

Jatkovalmistelun lähtökohdiksi sopivat parhaiten seuraavat esimerkit ja seikat:

  • Esisopimukseen liittyviä muotovaatimuksia tulee tietyiltä osin keventää. Lain esitöissäkin (HE 120/1994) todetun mukaisesti esisopimuksen luonteeseen kuuluu, etteivät kaikki kaupan keskeisetkään ehdot ole vielä täsmällisesti määriteltävissä. Esisopimus pitäisi voida tehdä myös vain pelkän sitovuuden aikaansaamiseksi, eli maakaaren 2 luvun 7 pykälää tulisi muuttaa siten, ettei se edellytä tällaisessa tilanteessa sitä, että samalla tulee määrätä ne ehdot, joiden täyttyessä kauppa on tehtävä.
  • Selvyyden vuoksi KVKL:n lausumassa on nimenomaisesti erikseen todettu, että kaupanvahvistajaa koskevasta vaatimuksesta ei tule missään nimessä luopua.

(Arviomuistion jakso 2.4.2) Saannon kirjaamisen yhteydessä tulisi luopua varainsiirtoveron maksun valvonnasta.

(Arviomuistion jakso 2.4.3) Kuulutuslainhuudon myöntämisen edellytyksiä tulisi keventää/helpottaa nykyisestä.

Kiinteistöpanttioikeus

(Arviomuistion jakso 3.5.1) Maakaaren kiinteistökiinnitystä ja -panttioikeutta koskevaa terminologiaa tulisi selventää lain lukemisen helpottamiseksi.

(Arviomuistion jakso 3.5.2) Kiinnitysmenettelyjen yksinkertaistamiseen on syytä pyrkiä.

Erityisen oikeuden kirjaaminen

(Arviomuistion jakso 4.2.1) Vuokraoikeutta ja muuta vastaavaa käyttöoikeutta koskevaa maakaaren sääntelyä tulisi kehittää tai selventää.

(Arviomuistion jakso 4.2.2) Laissa tulisi säätää nykyistä tarkemmin hallinnanjakosopimuksesta.

(Arviomuistion jakso 4.2.3) Rakennusten asemaa tulisi selventää maakaaressa.

Muita muutostarpeita

(Arviomuistion jakso 5.1) Maakaaressa tulisi luopua alkuperäisen asiakirjan esittämistä koskevista vaatimuksista.

(Arviomuistion jakso 5.2) Maakaaressa tulisi luopua päiväperiaatteesta ja siirtyä aikaprioriteetin arviointiin hakemuksen vireille tulon tarkemman ajankohdan perusteella. Perusteluna: Huoneistotietojärjestelmää koskevaa lainsäädäntöä vastaavasti.

(Arviomuistion jakso 5.4): Maakaaren virheen korjaamista koskevaa sääntelyä tulisi keventää ja/tai yhdenmukaistaa hallintolain sääntelyn kanssa.

(Arviomuistion jakso 5.5): Haitantekotarkoituksessa tehtäviin kirjaamishakemuksiin tulisi puuttua maakaaren erityissäännöksin.

Muut kommentit

  • Virhevastuuseen liittyen maakaaren vastuuaikasäännös on tarpeen yhtenäistää laatuvirheiden osalta asuntokauppalain kanssa siten, että laatuvirheiden ilmoitusvelvollisuudelle asetettu kiinteä aikaraja olisi nykyisen viiden vuoden sijaan kaksi vuotta.
  • Lisäksi vallintavirheen vastuuajasta pitäisi säätää nimenomaisesti ja selkeästi maakaaressa. llmoitusvelvollisuuden kiinteä aikaraja tulisi vallintavirheidenkin osalta asettaa edellä laatuvirheiden osalta ehdotettua vastaavasti kahteen vuoteen.

Digitalisaatio

  • Valtakirjojen käyttö: Nykysääntely edellyttää, että mikäli kiinteistön kauppa tehdään perinteisesti paperilla ja kaupanvahvistajan vahvistamana, on myös mahdollisen valtakirjan oltava perinteisessä muodossa (paperinen). Jos kiinteistön kauppa tehdään Maanmittauslaitoksen ylläpitämässä Kiinteistönvaihdannan palvelussa (jälj. KVP), voidaan kaupassa käyttää KVP:ssa olevaa sähköistä valtuutusta. KVP:n sähköistä valtakirjaa ei kuitenkaan voida käyttää muussa kuin KVP:n kautta tehdyissä kaupoissa.
  • Osana digitalisaation edistämistä sääntelyä tulisi kehittää siten, että se mahdollistaisi myös sähköisesti allekirjoitettujen valtakirjojen käytön kaupanteossa siitä riippumatta, miten kauppa tehdään.
  • Tämän lisäksi tulisi hyväksyä myös muiden sähköisten allekirjoituspalveluiden kuin Kiinteistönvaihdannan palvelun kautta allekirjoitettujen sähköisten valtakirjojen käyttö kiinteistökauppojen yhteydessä. Toissijaisesti tulisi vähintään mahdollistaa menettely, jossa sähköisten valtakirjan voisi tehdä ja allekirjoittaa Kiinteistövaihdannan palvelussa ja tätä sähköistä valtakirjaa voisi käyttää myös silloin, kun kauppa tehdään kirjallisesti ja kaupanvahvistaja vahvistaa kaupan.
  • Sähköinen allekirjoitus: Maanvuokrasopimusten ja hallinnanjakosopimusten osalta tulisi olla nimenomainen säännös siitä, että nämäkin asiakirjat voidaan allekirjoittaa sähköisesti.
  • Laissa tarkoitettu elinkeinonharjoittajan määritelmä on epäselvä, ja sitä olisi syytä tarkentaa.
  • Lisäksi maakaaren mukainen yksilöintivaatimus on tarkoitettu yksityishenkilöiden väliseen kiinteistön kauppaan ja sille ei ole tarvetta elinkeinonharjoittajien välisessä kaupassa. Tästä johtuen yksityishenkilöiden välinen kauppa tulisi eriyttää maakaaressa sääntelyn osalta.