Varainsiirtovero on vuosikymmenien ajan ollut kiistelty puheenaihe politiikan parissa. Sen koetaan ajavan kotitalouksia asumaan tarpeilleen sopimattomissa asunnoissa sekä vähentävän työvoiman liikkuvuutta. Sen puolustajat taas pitää varainsiirtoverosta kerättävää veropottia sen haittoja suurempana ja korostavat sen kohdentuvan euromääräisesti eniten hyvätuloisiin.
Jotta varainsiirtoveron haittoja ja hyötyjä pystytään punnitsemaan, täytyy päättäjien ymmärrys veron markkinoita vääristävästä vaikutuksesta olla faktoihin pohjautuvaa. Onneksi varainsiirtoveron markkinoita vääristävästä vaikutuksesta on tehty runsaasti tutkimusta. Uusin panos varainsiirtoverokeskusteluun on VATT:n tutkijoiden Essi Eerolan, Oskari Harjusen, Teemu Lyytikäisen sekä Aalto Yliopiston Tuukka Saarimaan vertaisarvioitu artikkeli, joka julkaistiin kesäkuussa arvostetussa Journal of Urban Economics -julkaisussa. Palaan tarkemmin artikkelin tuloksiin hieman myöhemmin.
Suomessa varainsiirtoveroa kerätään vuosittain hieman vajaa 800 miljoonaa euroa. Koko potti ei tule asuntokaupasta, vaan mukana on esimerkiksi liikeosakkeita yrityksistä, jotka eivät ole julkisesti pörssiin noteerattuja. Kuitenkin ylivoimaisesti suurin osa verokertymästä tulee asuntokaupasta.
Suomessa varainsiirtoveroa maksetaan 4 % kiinteistöjen ja 2 % asunto-osakeyhtiöiden kauppahinnasta. Veroprosentit eivät välttämättä kuulosta suurilta, mutta monen sadantuhannen euron kaupoissa veroa joutuu maksamaan tuhansia, ellei kymmeniätuhansia euroja. Tämä verosumma asettaa kiilan myyjän ja ostajan väliin, jolloin osa muuten toteutuneista kaupoista jää toteutumatta. Toteutumattomilla kaupoilla on monesti negatiivisia hyvinvointivaikutuksia. Kaksi merkittävintä hyvinvointivaikutusta ovat asuntokannan tehoton käyttö ja työvoiman liikkuvuuden väheneminen.
Asuntokannan tehottomalla käytöllä tarkoitetaan sitä, että kotitaloudet asuvat itselleen sopimattomissa asunnoissa. Ostaja voi joutua esimerkiksi maksamaan tuhansia tai kymmeniätuhansia euroja enemmän uudesta asunnostaan kuin ilman veroa joutuisi ja näin jää asumaan nykyiseen, esimerkiksi kooltaan sopimattomaan asuntoonsa veron seurauksena. Eläkeläiset taas voivat joutua asumaan itselleen liian suurissa asunnoissa, kun muuttamalla saattaisi päästä hieman pienempään mutta esteettömään asuntoon. Näin näiden kotitalouksien hyvinvointi kärsii.
Toinen merkittävä varainsiirtoveron haittavaikutuksista kohdistuu työvoiman liikkuvuuteen. Jos veroa joutuu maksamaan useita tuhansia euroja, työn perässä toiselle paikkakunnalle muuttamisen kannustimet heikkenevät. Näin osalle kotitalouksista voi olla kannattavaa olla muuttamatta työn perässä, mistä sekä kotitalous että yhteiskunta kärsivät.
Jo mainitsemani VATT:n ja Aalto Yliopiston tutkijat olivat tutkineet varainsiirtoveron vaikutuksia uusinta tutkimusta aiemmin. Tutkimusasetelma perustui vuonna 2013 voimaan astuneeseen lakimuutokseen, jossa asunto-osakeyhtiöissä asuvien varainsiirtoveroprosenttia nostettiin 1,6 %:sta 2,0 %:in samalla kun kiinteistökaupan prosenttiosuus pysyi ennallaan 4,0 %:ssa. Samalla asunto-osakeyhtiöiden varainsiirtoveropohjaa laajennettiin kattamaan myös osakkeisiin kuuluva yhtiölainaosuus. Tämän seurauksena efektiivinen veroprosentti todellisuudessa nousi 1,52 %:sta 2,0 %:in.
Tämän pienen veromuutoksen seurauksena asunto-osakeyhtiöissä asuvien muutot vähenivät noin 5,6 % verrattuna kiinteistöissä asuviin. Vaikutus oli vahvempi kaupunkien sisäisissä muutoissa, mutta ulottui myös selkeästi kaupunkien välisiin, eli työperäisiin muuttoihin.
Tutkimusasetelmaan sisältyi kuitenkin yksi heikkous. Siinä oletettiin, ettei asunto-osakeyhtiöissä asuvien veroprosentin korotus vaikuttaisi jo valmiiksi kiinteistöissä asuvien muuttoihin. Todellisuudessa veronkorotus vaikutti myös kiinteistöissä asuvien muuttamiseen, sillä heillä oli markkinoilla vähemmän kauppakumppaneita, jolloin kiinteistöasujan muuttamisen todennäköisyys pieneni.
Tämän ylivuotovaikutuksen takia tutkijoiden aiemmin tekemät arviot veronkorotuksen vaikutuksesta osoittautuivat liian pieniksi. Näin ollen he jatkojalostivat tutkimustaan siten, että se otti huomioon myös kiinteistössä asuviin kohdistuvan vaikutuksen huomioon.
Tulokseksi he saivatkin, että aiemmat arvionsa olivat olleet noin 22 % alakanttiin, sillä myös kiinteistössä kontrolliryhmänä toimineen kiinteistöasujien ryhmän muutot vähenivät uudistuksen seurauksena 1,6 %. Eli veronkorotuksen tosiasiallinen asunto-osakeyhtiöiden muuttoja vähentävä vaikutus oli aiemmin mainitun 5,6 %:n ja 1,6 %:n summa, eli 7,2 %. Vaikutus oli voimakkaampi lyhyemmissä (alle 50 km) muutoissa, mutta myös tätä pidemmissä muutoissa oli havaittavissa selkeää tilastollista merkitsevyyttä, mikä indikoi veron negatiivisista vaikutuksista työvoiman liikkuvuuteen.
Varainsiirtovero on suuri tuloerä valtiolle, mutta verotusmuotona se on erittäin haitallinen juuri aiemmin mainituista negatiivisista vaikutuksista johtuen. Maassa, jossa rakenteellinen työttömyys on verrattain korkea, olisi syytä miettiä rakenteita uudistavia toimia, joista yksi voisi olla varainsiirtoveron poistaminen tai vähintäänkin asteittainen alentaminen.
Monet ekonomistit ovatkin sitä mieltä, että varainsiirtovero on yksi haitallisimmista veroista, joita on yhä olemassa. Esimerkiksi tutkija Tuukka Saarimaan mielestä varainsiirtovero on jäännös historiasta ja joutuisi jo romukoppaan. Hän ehdottaakin, että varainsiirtovero voitaisiin poistaa ja korvata esimerkiksi vähemmän haitallisella tonttiin kohdistuvalla kiinteistöverolla menetetyn verokertymän korvaamiseksi.
Nykyisin kiinteistövero muodostuu sekä tontin että sillä sijaitsevan rakennuksen arvon perusteella. Rakennuksen arvoon perustuvassa verossa on vain ongelmana se, että se ei kannusta rakentamiseen, jolloin markkinat jälleen vääristyvät. Sen takia selvästi suurin osa ekonomistikunnasta kannattaa pelkästään tontin arvoon perustuvan kiinteistöveron käyttöönottamista ja sen avulla saadun verokertymän kasvattamista (Ekonomistikone 2021).
Tonttiin pohjautuva kiinteistövero olisi siis monien mielestä hyvä vaihtoehto huomattavasti haitallisemmalle varainsiirtoverolle. Varainsiirtoveron tapaan, kiinteistöveroverolla olisi myös varallisuutta tasaava vaikutus, sillä verokertymä olisi suurempaa siellä missä asuminen on kalliimpaa, jolloin yksi varainsiirtoveron puolustajien pitämistä hyvistä vaikutuksista säilyisi myös kiinteistöveron piirissä.
VATT:n ja Aalto Yliopiston tutkijoiden uusin tutkimus antoi siis lisätukea varainsiirtoveroa vastustaville tahoille, sillä sen avulla pystyttiin osoittamaan, että hyvinkin pieni, noin 0,5 %:n korotus asunto-osakeyhtiöiden verotuksessa vähensi asunto-osakeyhtiöissä asuvien muuttoja jopa 7,2 %:lla.
Vaikutus on siis huomattava ja täten päättäjien tulisikin vakavasti pohtia olisiko jo aika luopua asuntoihin kohdistuvasta varainsiirtoverotuksesta ja korvata se esimerkiksi huomattavasti vähemmän haitallisella tonttiin pohjautuvalla kiinteistöverolla verokertymämenetyksen paikkaamiseksi.
Lähteet:
Eerola, Harjunen, Lyytikäinen ja Saarimaa (2018) Effects of Real Estate Transfer Taxes: Evidence from a Natural Experiment. Valtioneuvoston selvitys- ja tutkimustoiminnan julkaisusarja 17/2018.
Eerola, Harjunen, Lyytikäinen ja Saarimaa (2021) Revisiting the effects of housing transfer taxes. Journal of Urban Economics.
Ekonomistikone (2021) Kysymys: Maapohjaan kohdistuvalla kiinteistöverotuksella tulisi kerätä nykyistä enemmän verotuloja. http://www.ekonomistikone.fi/maapohjan-kiinteistovero-on-kunnalle-ilmainen-lounas/
Kauppalehti (2021): Varainsiirtovero on muinaisjäänne, joka haittaa ihmisten halukkuutta muuttaa työn perässä.
