Ostajat ostivat 29.3.2012 päivätyllä kauppakirjalla tilan X ja tilan Y rakennuksineen. Kiinteistöllä sijaitsee vuonna 1939 rakennettu omakotitalo ja vuonna 1990 rakennettu ulkorakennus. Kauppahinta oli 170 000 euroa. Hallintaoikeus siirtyi 29.11.2012. Asiassa oli riitaa omakotitalon ja ulkorakennuksen pinta-aloista annetuista tiedoista sekä puuttuvista rakennusluvista. Ostajat vaativat myyjältä hinnanalennusta ja välitysliikkeeltä vahingonkorvausta yhteisvastuullisesti 29 345 euroa.
Pinta-ala
Kohteen myyntiesitteen mukaan rakennuksen tarkistusmittaamaton asuinpinta-ala ja kokonaispinta-ala olivat molemmat 95 m2 ja ulkorakennuksen pinta-ala noin 80 m2. Kaupanteon jälkeen asuinrakennuksen huoneistoalaksi mitattiin 71 m2 ja kerrosalaksi 90 m2. Riidatonta oli, että ulkorakennuksen kerrostasoala on rakennuspiirustusten mukaan 70 m2. Markkinoinnissa ilmoitettavien pinta-alatietojen ja rakennusalalla muutenkin yleisesti hyväksytty mittaustapa on esitetty standardissa SFS 5139 (Rakennuksen pinta-alat). Asuntomarkkinointiasetuksen mukaan markkinoinnissa on ilmoitettava asuintilojen pinta-ala ja muiden tilojen pinta-ala. SFS 5139 standardin mukaan asuintiloja ovat asumisen toimintoihin RakMK G1 :n mukaan tarvittavat tilat. Tässä tapauksessa lautakunta totesi, että Yritys X:n tekemistä laskelmista ei suoraan ilmennyt pinta-alojen tarkempi mittaustapa. Myyjä ei kiistänyt mittausten asianmukaisuutta. Lautakunta piti uskottavana, että normin mukaan mitattu asuinpinta-ala oli enintään 71 m2. Ulkorakennuksen kerrostasoala oli riidaton. Näin ollen pinta-alat poikkesivat asuinrakennuksen osalta 24 m2 ja ulkorakennuksenkin osalta enemmän kuin 10 m2 ilmoitetusta.
Myyntiesitteessä asuinpinta-ala ja kokonaispinta-ala oli ilmoitettu yhtä suuriksi. Esitteessä todettiin, että asuinrakennuksen asuinpinta-alaa ei ole mitattu nykyisin käytettävän huoneistoalan laskemismenetelmän mukaisesti (standardi SFS 5139) eikä asuinpinta-alaa ole sittemmin tarkistusmitattu. Tämän vuoksi asuinrakennuksen ilmoitettu asuinpinta-ala saattaa poiketa merkittävästi todellisesta huoneistoalasta. Ulkorakennuksen pinta-ala oli ilmoitettu summittaisesti käyttämällä ”noin” ilmaisua.
Tosiasiassa asuinrakennuksen pinta-alaa ei ollut missään vaiheessa mitattu, vaan se perustui myyjän omaan ilmoitukseen. Lautakunta katsoi, että kun asuinrakennuksen pinta-ala perustuu myyjän arvioon, ei myyntiesitteen maininta, jonka mukaan asuinrakennuksen ilmoitettu asuinpinta-ala saattaa poiketa merkittävästi todellisesta huoneistoalasta, ollut tässä tapauksessa riittävän selkeä. Mikäli myyjä haluaisi vapautua vastuusta pinta-alatietojen osalta, tulisi esitteeseen selkeästi kirjata pinta-alatietoa koskeva epävarmuus. Tässä tapauksessa se tarkoittaisi selkeää ilmoitusta siitä, että asuinrakennuksen asuinpinta-ala on perustunut myyjän ilmoitukseen ja että todellinen asuinpinta-ala voi olla esitteessä mainittua pienempi tai suurempi. Ostajalla on ollut oikeus luottaa myyntiesitteen tietoihin, eikä ostajalla ole ollut velvollisuutta lähteä tarkastamaan välitysliikkeen antamaa tietoa. Myyjä vastaa myös välitysliikkeen antamista tiedoista.
Lautakunta totesi, että omakotitalokiinteistön kaupassa rakennusten pinta-alatiedot eivät ole yksinään hintaa määrittävä tekijä, koska kyseessä on rakennusten ja niissä olevien tilojen sekä ulkoalueen muodostama kokonaisuus. Asuintilojen pinta-alat eivät ole kuitenkaan täysin merkityksetön seikka, etenkään jos ilmoitetut pinta-alat poikkeavat merkittävästi todellisista pinta-aloista. Tässä tapauksessa on pelkästään asuintilojen pinta-alan osalta kyse 24 neliömetrin poikkeamasta. Lisäksi ulkorakennuksen osalta poikkeama on vähintään 10 neliömetriä. Lautakunta katsoi, että tämän tapauksen poikkeamia oli kokonaisuutena arvostellen ja ottaen huomioon rakennusten pinta-alat pidettävä vaikutuksellisina. Näin ollen kaupan kohteessa oli maakaaren tarkoittama virhe.
Ostaja on ennen kaupantekoa tutustunut tiloihin, eikä virheellisellä pinta-alatiedolla ole vaikutusta tilojen käytettävyyteen. Toisaalta pinta-alalla on vaikutusta asunnon jälleenmyyntiarvoon. Lautakunta arvioi virhettä vastaavaksi hinnanalennukseksi 5 000 euroa.
Välitysliikkeen vastuun osalta lautakunta totesi, että asuntomarkkinointiasetuksen mukaan välitysliikkeen on markkinoinnissaan ilmoitettava asunnon pinta-ala eriteltyinä asuintiloihin ja muihin tiloihin. Tämän vuoksi välitysliikkeen tulee pyrkiä selvittämään asuintilojen ja muiden tilojen pinta-ala. Hyvän välitystavan mukaan, jollei asuinrakennuksen pinta-alasta ole varmuutta, tulee esitteeseen selkeästi kirjata pinta-alatietoa koskeva epävarmuus. Asuinrakennuksen osalta välitysliikkeen olisi tullut tässä tapauksessa kertoa, että kyse on pelkästä arviosta tai kehottaa myyjää suorittamaan tarkistusmittaus. Välitysliike toimi tältä osin huolimattomasti. Ulkorakennuksen osalta lautakunta totesi, että koska kyseessä on uusi rakennus, välitysliikkeen edustaja olisi voinut tarkistaa pinta-alatiedot helposti esimerkiksi rakennuslupa-asiakirjoista. Välitysliike toimi tältä osin huolimattomasti. Lautakunta arvioi korvauksen määräksi 5 000 euroa.
Rakennuslupa-asiakirjat
Myyjä oli omistusaikanaan teettänyt kiinteistössä kylpyhuoneen ja alapohjan korjaukset sekä kuistin laajennuksen. Rakennuslupia ei ollut. Asiassa ei esitetty tarkempaa selvitystä siitä, olisivatko kylpyhuoneen ja alapohjan korjaukset edes vaatineet rakennusluvat. Lautakunta ei suosittanut hyvitystä näiltä osin. Myöskään välitysliike ei ollut menetellyt huolimattomasti tältä osin.
Myyjän vastuu. Riidatonta oli, että kuistin laajennus olisi edellyttänyt rakennusluvan ja että sellaista ei ollut. Riitaista oli, onko ostajille kerrottu puuttuvasta rakennusluvasta ennen kaupantekoa. Myyntiasiakirjoissa tai kauppakirjoissa ei ollut mainintaa siitä, että ostajille olisi kerrottu tästä seikasta. Lautakunta katsoi jääneen näyttämättä, että asiasta olisi kerrottu ostajille. Sen vuoksi kiinteistössä oli maakaaren mukainen vallintavirhe ja ostajilla oikeus hinnanalennukseen. Tarkemman selvityksen puuttuessa lautakunta arvioi virhettä vastaavaksi hinnanalennuksen määräksi 700 euroa.
Välitysliikkeen vastuu. Rakennusluvan puuttuminen on sellainen seikka, joka välitysliikkeen olisi tiedonantovelvollisuutensa perusteella tullut kertoa ostajille. Välitysliike ei ole osoittanut kertoneensa asiasta ostajille. Välitysliike oli siten menetellyt tältä osin kohdetta välittäessään huolimattomasti. Välitysliikkeen suorituksessa on näin ollen virhe. Vahingon määrä on myyjän hinnanalennuksena tältä osin maksettavaksi tuleva määrä eli 700 euroa.
