Yleistä
Asumisen mahdollisuudet ja kustannukset ovat merkittävällä tavalla muuttaneet muotoaan viimeisen kymmenen vuoden aikana. Tulevaisuudessa suurten kaupunkien imu ei vähene, vaan kaupungistuminen jatkuu työpaikkojen sijoittuessa sinne, missä kustannustaso tekee niistä kannattavia. Toisaalta vanhoista asunnoista on yhä vaikeampi pitää huolta kasvavien vaatimusten ja kustannusten kasautuessa.
Asuntopoliittisen ohjelman tavoitteissa on listattu hyviä asioita, joilla voidaan tasoittaa tietä erilaisille asunnontarvitsijoille, tukea vähähiilisempää asumista ja hillitä asuntojen hintojen nousua. Ohjelman taustatöissä on tutustuttu asuntomarkkinoihin, mutta pintapuolisesti, jättäen ne toimimaan omalla painollaan ja huomioimatta lukuisia tekijöitä, jotka muokkaavat yksityistä kysyntää. Keinot ratkaista asunnontarvitsijoiden kysyntää jäävät näin kapeiksi.
Lisäksi ehdotettujen toimenpiteiden vaikutus koko markkinan toimivuuteen on jäänyt vähemmälle tarkastelulle. Erilaisten tukimekanismien määräaikaisuus aiheuttaa epäjatkuvuutta, jossa hyvin aikein rakennettu yhteiskunnallinen malli tekeekin mahalaskun, koska hyödyt kohdentuvat epätasaisesti.
Asuntopoliittisen ohjelman keinot riittämättömiä
Asuntomarkkinoista puhuttaessa on huomioitava, että olemassa olevat noin kolme miljoonaa asuntoa ovat toiminnan keskeinen perusta. Yksityishenkilöt tekevät kaksi kolmasosaa asuntomarkkinoiden kaupoista, ja hiukan yli 3 prosenttia suomalaisista vaihtaa omistusasuntoa vuosittain. Suurin osa tästä on muuttuvien kuluttajamieltymysten tyydyttämistä. Yksityisen markkinan osalta pyrkimys on läpinäkyvyyteen ja yhtäläisin ehdoin toimivaan markkinaohjaukseen. Vaihdettujen asuntojen ominaisuuksista pyritään saamaan yhä tarkempaa tietoa, jotta voidaan ennakoida hinnanmuodostusta markkinoilla.
Julkisen toimijan erilaiset tuet vaikuttavat pitkään, kohdistuvat epätasaisesti, luovat epäjatkuvuutta ja niiden vaikutus on huonosti tunnettu. Julkisen toimijan tuki, olkoon se ARA tai jokin muu väline, vaikuttaa aina näin pienellä markkinalla suhteellista kokoaan enemmän markkinoiden alueelliseen toimivuuteen. Asunnothan muodostavat paikallisen markkinan, koska ne eivät siirry toisille alueille. Asunnon kysyntään vaikuttavat myös monet tekijät, jotka ovat julkisen toimijan käsissä, kuten aluepolitiikka, kaavoitus-, rahoitusmekanismit, taloudellinen kehitys jne. Asuntopoliittisessa ohjelmassa on pyritty hahmottamaan näiden eri tekijöiden yhteisvaikutusta. Keinoiltaan ohjelma kuitenkin jää tässä monitahoisessa pohdinnassa lähtökuoppiinsa.
Asetetut asuntopolitiikan tavoitteet antavat ymmärtää, että kyse on kokonaisyhteiskunnallisesta hyödystä. Ohjelmassa jää kuitenkin epäselväksi, onko valtion asuntopolitiikan tavoite hyväksi myös kansalaisyhteiskunnalle kokonaisuudessaan? Entä kohdentuvatko keinot tällöin oikein? Siinä missä tavallinen palkansaaja tekee rahoitustilanteensa sanelemaa valintaa asumismuodostaan ja -paikastaan, nyt kasvatetaan toisen tason markkinaa, johon liittyvät vahvat tukimekanismit. Mikä on se uhkakuva, jota tällä torjutaan? Suomalainen asuntomarkkina toimii moneen verrokkimaahan nähden paremmin, jos tavoitteeksi asetetaan asuntojen hintojen maltilliset muutokset. Suomen Pankin makrovakausraportin mukaan Suomessa edes koronan aiheuttama markkinan vilkastuminen ei ole synnyttänyt vaarallisia hintakuplia tai systemaattista hintapoikkeamaa.
Valtio (ja kuntien) tukeman asuntotuotannon haittavaikutukset yksityiseen tuotantoon tulee ottaa huomion tuotantomäärien mitoituksessa, tonttien luovutuksessa ja asukasvalinnan kehittämisessä. EK:n tarkastusvaliokunnalle tehdyn tutkimuksen mukaan ARA-tuotanto syrjäyttää merkittävästi yksityisiä asuntotuotantoinvestointeja. Tämä on nähtävissä tuotannon painottumisena kerrostaloasuntoihin haluttujen omakotitalojen kustannuksella.
Ohjelman tavoitteet ovat yleviä ja oikean suuntaisia korostaen yksilön vapautta oman asumisensa järjestämisen suhteen. Pitkäjänteisyys, ennustettavuus ja markkinahäiriöiden välttäminen ovat oikeita markkinoita koskevia tavoitteita, mutta millä keinoilla näihin vastataan? Asuntopoliittiseen ohjelmaan valitut työkalut ovat yksipuolisia. Valtioneuvoston selonteko on rakenteeltaan hankala, koska valitut keinot eivät kohtaa listattuja tavoitteita. Päätöksenteon periaatteita käsittelevässä osuudessa on havaittavissa tavoitteiden epärealistisuus suhteessa ehdotettuihin keinoihin.
Keskeisiä asuntokauppaan vaikuttavia tekijöitä
Osana asuntopoliittisen kehitysohjelman ympärillä käytävää keskustelua ja nykyisen ohjelman toimenpide-ehdotuksia Kiinteistönvälitysalan Keskusliitto haluaa tarjota näkökulmansa yksityisten toimijoiden asemaan hyvinvoinnin ja toimivan asuntopolitiikan edistäjinä. Alla on nostettu esiin kolme keskeistä yksityiseen markkinaan vaikuttavaa kokonaisuutta, joita olisi tärkeää tarkastella kriittisesti ja nostaa osaksi asuntopoliittista keskustelua osana hallituksen asuntopoliittisen kehitysohjelman julkaisemista.
Yksityisellä asuntomarkkinalla ja omistusasumisella on Suomessa keskeinen suhde kotitalouksien varallisuuteen sekä koko Suomen makrovakauteen. Yksityistä asuntomarkkinaa taitavasti ohjaamalla voidaan lisätä hyvinvointia sekä puuttua moniin yhteiskunnallisiin haasteisiin, kuten työvoiman liikkuvuuteen ja eriarvoisuuden vähentämiseen. Yksityinen asuntomarkkina muodostaakin keskeisen asuntopolitiikan osa-alueen, jolla on suoria vaikutuksia asumisen toimivuuteen, ihmisten hyvinvointiin ja kotitalouksien varallisuuteen.
Kiinteistönvälitysalan Keskusliiton näkökulmasta asuntopoliittisen kehitysohjelman suunta on oikeanlainen. Nykyiset toimenpide-ehdotukset korostavat kuitenkin vahvasti valtion roolia yksityisen sektorin kustannuksella, ja kehitysohjelmassa asuntopolitiikka määrittyy lähinnä ARA-tuotannoksi ja osin uudistuotannoksi. Olemassa olevat noin 3 miljoonaa asuntoa muodostavat asuntomarkkinoiden ja siten myös koko asuntopolitiikan keskeisen perustan, ja yksityinen jälkimarkkina olisi tärkeää huomioida kehitysohjelman hengessä sekä toimenpiteissä entistä paremmin.
Kiinteistönvälitysalan kannalta avaintekijöitä asuntokaupan edistämiseksi ovat seuraavat:
1) Asunnon vaihtamisen kustannukset, erityisesti varainsiirtovero. Asunnon vaihdon yhteydessä syntyvien lisäkustannusten kasaantuminen muodostaa tällä hetkellä jarrun, joka hidastaa asuntomarkkinaa sekä ihmisten liikkuvuutta ja vaikeuttaa asunnon vaihtamista tarpeita vaativaan asianmukaiseen asuntoon. Asunnonvaihtoon liittyvät lisäkustannukset on usein rahoitettava muutoin kuin lainalla, ja nämä voivat muodostua esteeksi muuttamiselle niin kasvukeskuksissa, harvemmin asutuilla alueilla kuin esimerkiksi ikäihmisten kohdalla.
a) Keskeinen asuntomarkkinaa jäykistävä ja siten myös liikkuvuutta jarruttava tekijä on varainsiirtovero. Varainsiirtoveron asteittainen alentaminen olisi yksi merkittävimmistä yksittäisistä politiikkatoimista, joilla asuntomarkkinaa ja työvoiman liikkuvuutta voitaisiin kiihdyttää sekä helpottaa asunnon vaihtamista tarpeita vastaavaan asumismuotoon. Veron poistamista tulisi harkita osana pitkän aikavälin kehitysohjelmaa, toimivan ja hyvinvointia lisäävän asuntopolitiikan edistämiseksi.
Jos varainsiirtoveron prosenttiosuudet (kiinteistökauppa 4 % ja osakehuoneistokauppa 2 %) pidettäisiin samana kuin nykyään, mutta vero rajattaisiin koskemaan vain yli 200 000 maksavia asuntoja:
- Veroa maksaisi enää noin 40 % asunnon ostajista
- Kertymä olisi asuntokaupan osalta kuitenkin noin 2/3 vanhan veron kertymästä
- Asunnon ostajista veroa maksaisi muualla Suomessa 24 %, pk-seudulla 75 % ja pk-seudun kehyskunnissa 48 %. Eli verojen maksu keskittyisi vauraalle pk-seudulle.
b) Varainsiirtoveron laskemisen lisäksi kevyempi, helposti sovellettavissa oleva instrumentti olisi kotitalousvähennyksen laajentaminen kattamaan asunnonvaihdon yhteydessä syntyviä kustannuksia, kuten kuntotarkastukset, energiatodistukset ja välityspalkkiot. Perusteina tälle olisi se, että moni asunnon vaihtoon liittyvä kustannus syntyy kotona tehtävänä työnä ja olisi siten luontevasti liitettävissä kotitalousvähennyksen alaiseksi. Esimerkkinä voisi käyttää Ruotsin mallia, jossa kotitalousvähennys on huomattavasti Suomea laajempi.
Kattavampi kotitalousvähennys olisi keino laskea asunnon vaihtamiseen kasautuvia kustannuksia ja edistää sujuvaa asuntomarkkinaa erityisesti markkinaltaan hidastuneilla alueilla sekä tukea monipaikkaisuuden kehittymistä. Kuntotarkastusten ja välityspalkkioiden tuominen kotitalousvähennyksen piiriin olisi osaltaan työllisyystoimi, jolla voitaisiin hakea samoja vaikutuksia, kuin varainsiirtoveron poistamisella, mutta maltillisemmassa mittakaavassa.
2) Lainoituksen sujuvoittaminen omistusasumisen rahoittamiseen. Yksityisten ihmisten tasa-arvoista mahdollisuutta hankkia tarpeitaan vastaava omistusasunto ja kerryttää asuntovarallisuutta pitkällä aikavälillä tulisi edistää sujuvalla lainoittamisella. Taloyhtiölainojen verovapauden rajaaminen vaikeuttaisi omistusasumisen rahoittamista, jolla olisi pitkällä aikavälillä eriarvoistava vaikutus asuntomarkkinaan. Taloyhtiölainojen osalta tulisikin huomioida kaksi asiaa:
- Taloyhtiölainoista ja velkaantumisesta keskusteltaessa on eroteltava, puhutaanko a) omistusasumisen rahoittamisesta vaiko b) asuntosijoittamisesta. Talonyhtiölainat antavat yksittäisille asunnonhankkijoille paremmat edellytykset sijoittaa asuntoon, kun taas talonyhtiölainojen rajaamisessa tavoitteena on kyetä hillitsemään sijoittajien riskinottokykyä.
- Asuntopolitiikassa tulisi kyetä löytämään ratkaisu, jolla puututtaisiin vain itse ongelmaan, ilman että se vaikeuttaa puhtaan omistusasumisen rahoitusta.
3) Digitalisaation tuomat muutokset alalle. Kiinteistönvälitysala on voimakkaasti säädelty toimiala Suomessa ja osana uudistettavaa asuntopolitiikkaa olisi tärkeää nostaa tarkasteluun alalla tapahtunut digitalisaatio ja kaupanteon siirtyminen osittain toimialan voimakkaan sääntelyn ulkopuolelle jääville markkina-alustoille.
- Kiinteistönvälitysala on Suomessa merkittävä asiantuntijataho, joka omaa huomattavasti henkistä pääomaa ja tietotaitoa asumisesta sekä asuntomarkkinoiden toiminnasta. Laadukkaasti toimivat välittäjät tuovat vakautta asuntojen hintakehitykseen, jolla on suora yhteys niin yksittäisten ihmisten varallisuuteen kuin makrovakauteen. Ammattilaisen mukanaolo kauppatilanteessa vähentää riskejä, riitatilanteet ovat harvinaisempia sekä korvausmaksuvalmius on yksityistä toimijaa parempi.
- Ammattimainen ja valvottu asunnonvälitys tuottaa selkeitä positiivisia yhteiskunnallisia hyötyjä, eikä sen väheneminen ole toivottavaa. Sääntelyssä tulisi huomioida jatkossakin välitysalan positiiviset vaikutukset turvalliseen ja vakaaseen asuntomarkkinaan ja tukea alaa kaikkia toimijoita tasapuolisesti kohtelevalla päivitetyllä sääntelyllä. Asuntopoliittinen kehitysohjelma ja sen ympärillä käytävä keskustelu olisi luonteva paikka avata keskustelu kiinteistönvälitysalan sääntelyn uudistamisesta ja keinoista tuoda perinteisen kiinteistönvälityksen ulkopuolelle jäävä, tulevaisuudessa oletettavasti lisääntyvä välitystoiminta sääntelyn piiriin.
