Kaupan osapuolten perusvelvollisuuksina asunto- ja kiinteistökaupassa ovat myyjän tiedonantovelvollisuus ja ostajan selonottovelvollisuus. Lisäksi tässä yhtälössä on usein mukana kiinteistönvälittäjä, jonka vastuulle kuuluu muun ohella mm. tarvittavien asiakirjojen hankkiminen, saatuihin tietoihin perehtyminen, lisäselvityksen hankkiminen tarpeen vaatiessa, kohteen esitteleminen ja kaikkien olennaisten asioiden kertominen yksityiskohtaisesti ostajalle.
Jos ostaja ei täytä tarkastusvelvollisuuttaan, on tiedostettava ne riskit, jotka laiminlyönti tuo mukanaan.
Keskeinen peruste sille, katsotaanko kaupan kohteessa olevan virhe, on sen arviointi, ovatko kaupan osapuolet täyttäneet edellä mainitut perusvelvollisuutensa. Jos ostaja ei täytä tarkastusvelvollisuuttaan, on tiedostettava ne riskit, jotka laiminlyönti tuo mukanaan. Ostaja ei saa virheenä vedota seikkaan, josta hän on tiennyt kauppaa tehtäessä tai hän olisi voinut tietää täyttämällä tarkastusvelvollisuutensa huolellisesti. Asuntokaupoissa on kyse suuresta vastuusta ja summista, malttia ja huolellisuutta ei voi liikaa korostaa. Kohteessa saatetaan vierailla jopa useampia kertoja ennen lopullisen päätöksen tekemistä.
Ostajan tarkastusvelvollisuus ei lähtökohtaisesti ulotu esimerkiksi rakenteiden purkamiseen tai reikien poraamiseen, jollei mitään poikkeuksellista ilmaannu. Jos kuitenkin silmämääräisesti tai aistinvaraisesti havaitaan esimerkiksi viitteitä tai epäilyksiä mahdollisista kosteusvaurioista, on tilanne syytä selvittää tarkemmin rakennusalan ammattilaisen toimesta. Mitä vanhempi rakennus on, sitä perusteellisemmin tarkastus on syytä tehdä. Ostajan ei pääsääntöisesti tarvitse tarkastaa esimerkiksi kodinkoneiden toimintakuntoa tai siirtää raskaampia kalusteita.
Jos silmämääräisesti tai aistinvaraisesti havaitaan viitteitä tai epäilyksiä mahdollisista kosteusvaurioista, on tilanne syytä selvittää tarkemmin rakennusalan ammattilaisen toimesta.
Asunnon tai rakennusten lisäksi ostajan on kahlattava läpi kaikki kohteeseen liittyvät asiakirjat, jotka saa kiinteistönvälittäjältä. Jos joku asia askarruttaa, kysy välittäjältä. Ostajalla ei yleensä ole velvollisuutta tarkastaa myyjän tai kiinteistönvälittäjän antamia tietoja ja lähtökohtaisesti hän voi näihin tietoihin luottaa.
Erityisesti vanhemmissa pientaloissa tehdään usein myös kuntotarkastus, joka saattaa antaa aihetta tarkempien tutkimusten tekemiselle. Kuntotarkastuksen tekeminen voi olla ehtona jo ostotarjouksessa ja kauppojen syntyminen on riippuvainen tarkastuksen havainnoista. On tiedostettava, että asuntokaupan kuntotarkastus perustuu ainoastaan silmämääräiseen ja aistinvaraiseen havainnointiin. Jos kuntotarkastuksessa suositetaan rakenneavausten tekemistä, on nämä ehdottomasti tehtävä. Avauksissa saattaa löytyä vaurioita, joita ei voida silmämääräisessä tarkastuksessa havaita. Avaukset tulisi myös tehdä useammasta kohtaa. Kyseessä on pieni reikä, joka on helppo peittää ja esimerkiksi siitä ei ole pelkoa, että vaikkapa koko seinä revittäisiin tarkastuksessa auki.
Heli Yli-Kauppila
Kiinteistönvälitysalan Keskusliiton lakimies
