Kyse ei ole varsinaisesta markkinoinnista, koska ostajat eivät voi tehdä sitovia ostotarjouksia, vaan siitä, että rakennusliike testaa kohteen kysynnän. Ennakkomarkkinoinnissa noudatetaan soveltuvin osin asuntomarkkinointiasetuksen määräyksiä. Menettely ei sovellu kiinteistöjen ennakkomarkkinointiin.
Edellytykset ennakkomarkkinoinnille
Asuinhuoneiston hallintaan oikeuttavia asunto-osakkeita ei saa tarjota kuluttajan ostettavaksi, ennen kuin turva-asiakirjat on asetettu tai ennen kuin rakennusvalvonta on hyväksynyt kaikki yhtiölle tulevat rakennukset käyttöönotettaviksi.
Asuntoja saa markkinoida jo ennen turva-asiakirjojen asettamista edellyttäen, että ostaja saa vetäytyä milloin tahansa tekemästään varaussopimuksesta. Varaussopimuksessa ei saa olla sellaisia ehtoja, että ostaja menettäisi varausrahan tai osan siitä. Varausraha saa olla enintään 4 prosenttia kauppahinnasta. Varausraha lasketaan nimenomaan kauppahinnasta riippumatta siitä, kuinka suuri velkaosuus on. Tästä johtuen käytetyn asunnon kaupan ostotarjouslomakkeet eivät sovellu ennakkomarkkinoinnissa käytettäväksi, sillä niissä on ehdot käsirahan menettämisestä ja säännökset vakiokorvauksen käytöstä ostotarjouksesta vetäytyvälle.
Varaussopimuksen sisältö
Varaussopimuksella ei ole laissa säädettyjä muotovaatimuksia. Kohteen tietoja voidaan muuttaa myöhemmin, mutta muutokset on tuotava selkeästi esille ostajalle ennen kaupantekoa.
Varauslista sitoo rakentajaa, ja rakentaja voi ottaa vain yhden varausmaksun per kohde. Varaussopimuksessa on hyvä olla seuraavat tiedot:
- myyjä
- varaaja
- sopimuksen kohde
- osakkeiden alustava kauppahinta
- alustava yhtiölainaosuus
- alustava velaton hinta
- varausmaksun suuruus
- varausmaksun voimassaoloaika
- varausmaksun palautuksen varalta varaajan pankkiyhteystiedot
- määrittely ennakkomarkkinoinnista (tiedot alustavia)
- arvioitu kauppahetki
- allekirjoitukset
Esimerkkejä ennakkomarkkinoinnin asiakirjoista
Tärkeää on huomata, että asiakirjat voivat olla alustavia ja arvioita.
- yhtiöjärjestys ja kaupparekisterinote
- lainhuutotodistus, rasitustodistus ja kiinteistönrekisterinote
- asemakaavaote ja -määräykset
- alueen palvelutarjonta (välittäjä laatii)
- päivätyt ja suunnittelusta vastaavan merkinnällä varustetut alustavat piirrokset yhtiöstä ja asunnoista (asemapiirustus, pohjapiirustus 1:100 ja julkisivupiirustus)
- huoneistotiedot ja autopaikoitus
- päivätty alustava rakennustapaselostus
- arvio rakentamisaikataulusta
- ennakkomarkkinointihinnasto
- turva-asiakirjoja, jos niitä on käytettävissä
- arvio yhtiövastikkeista ym. muista maksuista
Ostajan edellyttämät suunnitelmamuutokset ennakkomarkkinoinnin aikana
Ostajan kanssa saa tehdä suunnittelusopimuksen, ja suunnittelusta voidaan veloittaa, vaikka turva-asiakirjoja ei ole vielä asetettukaan. Suunnittelusopimuksella ostaja voi toteuttaa erityistoiveitaan. Suunnittelusopimuksen tekemisellä ei kuitenkaan voida pakottaa ostajaa ostamaan asunto-osaketta. Ostajan tulee kuitenkin maksaa korvaus suunnittelusopimuksen tekemisestä siitä riippumatta, päättääkö ostaja myöhemmin ostaa yhtiöstä asunto-osakkeen vai ei.
Suunnittelusopimuksesta maksettavasta vastikkeesta noudatetaan kuluttajansuojalain määräyksiä. Sen sijaan ennakkomarkkinoinnin aikana ei saa veloittaa lisä- ja muutostöistä! Suunnittelusopimus voidaan tehdä ennakkomarkkinointiaikana ja turva-asiakirjojen asettamisen jälkeen hieman erilaisin ehdoin. Turva-asiakirjojen asettamisen jälkeen myyjän ei tarvitse luovuttaa osakehuoneistoa ostajalle, jos sovittu ja suoritettu suunnittelutyö on maksamatta.
Ennakkomarkkinoinnin päättyminen
Kun ennakkomarkkinointi päättyy, voidaan siirtyä ”ostettavaksi tarjoamiseen”. Ennakkomarkkinointi päättyy, kun RS-sopimus on allekirjoitettu ja turva-asiakirjat on toimitettu turva-asiakirjan säilyttäjälle. (AsKL 2:1 ja 3 §) ja tarvittavat vakuudet on asetettu (AsKL 2.17 §)
Sari Kantele
Kiinteistönvälitysalan Keskusliiton lakivaliokunnan jäsen
Lakiasiainpäällikkö, Sp-Koti Oy