Lähteet:
Katsauksen primäärilähteenä on käytetty KVKL Hintaseurantapalvelun asuntokauppadataa. Katsaus nostaa esiin vuoden kiinnostavimmat ilmiöt asuntomarkkinoilta hyödyntäen Suomen asuntomarkkinoiden tulkinnan laajinta ja ajankohtaisinta tietopalvelua. Katsauksessa on hyödynnetty myös muun muassa Tilastokeskuksen ja Suomen Pankin tilastoja.
Yleistä vuoden 2022 asuntomarkkinoista ja markkinoihin vaikuttavista tekijöistä
Vuoden 2022 asuntomarkkinat alkoivat lähes normaalilla tasolla. Venäjän aloittaessa brutaalin hyökkäyksen Ukrainaan moni asia muuttui myös asuntomarkkinoilla ja epävarmuus kasvoi. Maaliskuussa asuntokauppa hiipui vuoden 2021 lukuihin verrattuna jo huomattavasti. On tärkeää huomioida, että vuosi 2021 oli asuntomarkkinoilla ja asuntokaupassa poikkeuksellisen aktiivinen: koronapandemian myötä suomalaisten säästämisaste nousi ja kotitaloudet ryntäsivät asuntokaupoille. Kun vertaillaan vuotta 2022 vuoden 2021 kehitykseen, nämä asiat nousevat hyvin vahvasti esiin.
Kiinteistöjen ylläpidon kustannukset lähtivät nousuun jo vuonna 2021, ja kustannusten nousu jatkui myös vuoden 2022 aikana. Tämä näkyi suoraan asumismenoissa muun muassa kasvaneina lämmityskuluina sekä nousseina hoitovastikkeina.
Erityisen merkittävä muutos nähtiin korkotasossa. Keväällä 12 kuukauden euribor nousi pitkään aikaan yli nollan, ja asuntolainoista maksetaan jatkossa marginaalin lisäksi myös korkoja. Korot nousivat hyvin nopeasti koko vuoden. Nousu oli jopa historiallisen nopeaa, ja 12 kuukauden euribor ylitti jo kolmen prosentin tason vuoden lopussa. Korkojen nousu on jatkunut vuoden 2023 aikana, ja keskuspankit ovat nostaneet ohjauskorkoja hillitäkseen inflaatiota.
Korkojen nousu, Venäjän aloittama sota, kustannusten nousu ja energiakriisi vaikuttivat väistämättä asuntokauppaan. Suomalaisten asunnon ostoaikeet laskivat koko vuoden ajan, ja erityisesti kesällä nähtiin erittäin suuri pudotus ostoaikeissa. Kiinteistönvälitysalalla ja asuntokaupassa loppuvuosi 2022 olikin erittäin vaikea. Kokonaisuutena asuntokauppamäärissä palattiin KVKL Hintaseurantapalvelun asuntokauppadatan mukaan vuosien 2015–2016 tasolle haastavan loppuvuoden takia. Uudisasuntokauppa hiipui myös voimakkaasti. Vuoden 2023 asuntotuotantoennusteita ja asuntorakentamisen aloitusmääriä laskettiin reippaasti loppuvuonna 2022.
Kokonaisuutena asuntokauppamäärät laskivat vuonna 2022 pitkän aikavälin keskiarvoon verrattuna 11,4 prosenttia. Asuntokaupan kokonaisarvo laski koronaa edeltävälle vuoden 2018–2019 tasolle noin 14 miljardiin euroon, kun vuonna 2021 asuntokaupan kokonaisarvo oli KVKL:n Hintaseurantapalveluun raportoitujen asuntokauppojen perusteella noin 18,2 miljardia euroja.
Alueellinen kehitys
Kovimmat laskut asuntokaupoissa nähtiin suurimmissa kaupungeissa. Espoossa asuntokauppa laski vuonna 2022 lukumääräisesti vuoteen 2021 verrattuna jopa 34,6 prosenttia. Parhaiten pärjäsi Joensuu, jossa asuntokauppa laski vain 5,6 prosenttia vuoden takaiseen verrattuna. Sama kehitys nähtiin maakunnittain, koska maakuntakeskuksen asuntokaupan luvut määrittävät vahvasti koko maakunnan kehitystä.
Hintojen kehitys
Kuvaavaa vuoden 2022 hintojen kehityksessä oli, että hinnat palautuivat koronaa edeltävälle tasolle. Voidaan todeta, että tietynlainen koronan tuoma piikki pyyhkäistiin hintatasoista pois asuntokauppadatan perusteella. Suomen asuntomarkkinat ovatkin verrattain vakaat ja ennustettavat.
Uusien asuntojen markkinat
Erityisen voimakkaasti asuntokauppa hiipui uudisasuntokaupassa. Uudistuotanto ja uudisasuntokauppa on hyvin suhdannevetoista. Heikossa suhdanteessa pudotukset ovat kuitenkin isompia kuin aikoihin. Erittäin monta epävarmuustekijää, kuten kustannusten ja korkojen nousu sekä energiakriisi osuivat todella voimakkaasti erityisesti uudisasuntokauppaan. Uudisasuntokauppaan vaikutti myös asuntosijoittajien aktiivisuuden selkeä hiipuminen.
Yhtiölainojen osuus asuntojen myyntihinnasta kuitenkin pieneni vuoden 2022 aikana aiempiin vuosiin verrattuna, mikä vahvisti Suomen asuntomarkkinoiden kriisinkestävyyttä. Vuoden 2022 aikana ei tullut viitteitä, että rahoitusvastikkeita olisi suurissa määrin jäänyt maksamatta. Taloyhtiölainajärjestelmä on osoittautunut vuosien varrella myös hyväksi keinoksi rahoittaa asuntorakentamista, mikä on uudistuotannon kannalta ollut hyvä asia.
Loma-asunnot ja mökit
Koronan aikana nähtiin ennätyksellinen kysyntä loma-asunnoista ja mökeistä. Vuonna 2022 vapaa-ajan asuntojen kaupassa nähtiin selkeää tasaantumista ja odotettavaa hiipumista. Myös mökkikauppojen keskihinta laski vuodesta 2021 ollen vuonna 2022 noin 126 000 euroa. Vuonna 2021 keskihinta oli jopa 129 000 euroa.
Suhdannekehitys kiinteistönvälitysalalla
Kiinteistönvälitysala supistui asuntokaupan suhdanteen hiipumisen mukana vuonna 2022. Henkilöstömäärä kasvoi koronapandemian jälkeisenä aikana kiinteistönvälitysalalla, mutta Tilastokeskuksen aineistojen perusteella henkilöstömäärä toimialalla kääntyi laskuun vuoden 2022 lopulla. Hiipuminen tuntuu poikkeuksellisen voimakkaalta, kun koronapandemian jälkeinen aika oli asuntokaupassa niin korkean suhdanteen aikaa. Vuosi 2022 olikin monelle kiinteistönvälittäjälle hyvin haastava vuosi erityisesti loppuvuoden osalta.
Asuntomarkkinoiden näkymät vuonna 2023
Vuoden 2022 joulukuu ja vuoden 2023 tammikuu näyttää datan perusteella olleen asuntokaupan suhdannepohja. Alkuvuoden 2023 tiedot näyttävät orastavaa piristymistä asuntokauppaan, mikä on koko Suomen taloudellisen toimeliaisuuden ja myös työllisyyden näkökulmasta erittäin tärkeä asia. Vuonna 2022 asuntokauppamäärät ja asuntojen hintojen kehitys tasaantui, mikä voi myös tarkoittaa sitä, että asuntokauppa piristyy vuoden 2023 aikana.
Kysyntä asuntokaupassa on patoutunut pitkään. Asuntokauppa pyörii suhdanteista riippumattakin, koska ihmisten elämäntilanteet muuttuvat muun muassa perhekoon muuttumisen, uuden työpaikan tai muun syyn vuoksi. Vuoden 2022 loppuvuosi näytti siltä, että muuttamista ei harkittu, jos sitä ei ollut ihan välttämätöntä tehdä. Kun ihmiset lähtevät jälleen toteuttamaan asuntounelmiaan ja katsomaan uutta kotia, alkaa asuntokauppa jälleen käymään voimakkaammin.
Työllisyysaste on Suomessa säilynyt hyvänä, mikä vahvistaa käsitystä asuntokaupan kysynnän patoutumisesta. Erittäin tärkeää asuntomarkkinoiden toiminnan sekä työllisyyden parantamisen kannalta, että muuttamisen esteitä poistettaisiin päämäärätietoisesti. Seuraavan hallituksen ohjelmassa pitää luoda suunnitelma, jolla varainsiirtovero poistetaan. Asuntolainojen korkovähennysoikeudesta jo luovuttiin ja prosessia pitää jatkaa asuntokaupan varainsiirtoverosta luopumalla. Varainsiirtoveron haitallisuudesta on verotutkimuksessa selkeää näyttöä. Nuo verotulot olisivat kansantalouden kannalta järkevämpää kerätä muilla keinoin ja kuluja vähentämällä.
Lataa KVKL Hintaseurantapalvelun vuosiraportti 2022 tästä
Lisätietoja:
Tuomas Viljamaa
toimitusjohtaja
tuomas.viljamaa@kiinteistonvalitysala.fi
P. +358 40 723 5821
