3. Toimeksiantosopimus

3.1 Toimeksiantosopimuksen muoto

Välityslain 5 §:n mukaan toimeksiantosopimus on laadittava kirjallisesti tai sähköisesti siten, ettei sopimusehtoja voida yksipuolisesti muuntaa. Toimeksiantosopimuksen muotoa koskevat määräykset koskevat myös toimeksiantosopimuksen jatkamista.

Välityslakiin on kirjattu vain sopimukseen sisällytettävät välttämättömät sopimusehdot. Välitysalalla on yleisesti käytössä kuluttaja-asiamiehen tarkastamat ja hyväksymät toimeksiantosopimuksen ehdot. Sopimus koostuu erillisestä sopimusosasta ja selostusliitteestä. Hyvä välitystapa edellyttää näiden tai sisällöltään vastaavien sopimusehtojen käyttämistä.

Käytännössä sopimus tehdään valmiille lomakkeelle ja osapuolten tulee allekirjoittaa sopimus. Toimeksiantajan tulee saada sopimuksesta oma kappaleensa. Toimeksiantosopimus voi olla voimassa, vaikka selostusliitettä ei ole vielä täytetty, mutta kohteen markkinointia ei saa aloittaa ennen selostusliitteen asianmukaista täyttämistä.

Välityslain mukaan on mahdollista tehdä sähköinen toimeksiantosopimus siten, että sopimusehtoja ei voida yksipuolisesti muuntaa ja että ne säilyvät toimeksiantajan saatavilla. Jos sopimus tehdään sähköisesti, toimeksiantajalla tulee olla mahdollisuus esimerkiksi tulostaa sopimusehdot tai tallentaa ne tietokoneensa muistiin. Sopimusehtojen pitäminen saatavilla esimerkiksi internetissä ei ole riittävää. Sähköinen toimeksiantosopimus tulee allekirjoittaa sähköisen viestinnän palveluista annetun lain (917/2014) tarkoittamalla tavalla siten, että sisällön muuttumattomuus on varmistettavissa. Sähköinen sopimus voidaan allekirjoittaa esimerkiksi vahvalla sähköisellä tunnistusvälineellä.

Toimeksiantosopimus voidaan tehdä myös siten, että toimeksiantosopimus allekirjoitetaan välitysliikkeen puolesta ja skannataan se asiakkaalle, joka tulostaa skannatun toimeksiantosopimuksen, allekirjoittaa sen sekä skannaa allekirjoitetun toimeksiantosopimuksen välitysliikkeelle takaisin.

Kuten edellä todettiin, on toimeksiantosopimus tehtävä kirjallisesti tai sähköisesti. Välitysliike ei voi mahdollisessa kuluttaja-asiakkaan sekä yhtiön ja muun tahon, joka ei myy tai hanki kohdetta elinkeinotoimintaansa varten, kanssa syntyvässä ristiriitatilanteessa vedota suulliseen sopimukseen. Välitysliikkeen edun mukaista on sopia kaikista toimeksiantosopimuksen ehdoista kirjallisesti. Välityskohteen hinnan ja muiden välityskohdetta koskevien sopimusehtojen muutoksista voidaan kuitenkin välityssopimuksen voimassa ollessa sopia muullakin tavoin. Tällaisista välityskohteen hintaa ja maksuehtoja sekä vapautumista koskevien ehtojen muutoksistakin on silti syytä sopia todisteellisesti (esim. kirjallisesti tai sähköpostitse), koska näyttötaakka sopimuksen sisällön muutoksista on välitysliikkeellä.

3.2 Toimeksiantosopimuksen sisältö

Toimeksiantosopimus sisältää muun muassa perustiedot välitettävästä asunnosta ja myyjästä. Siinä sovitaan myös sopimuksen kestosta, välitysliikkeen oikeudesta palkkioon eri tilanteissa sekä välitysliikkeen oikeudesta vastaanottaa käsiraha. Lisäksi toimeksiantosopimuksessa on hyvä sopia kohteen markkinointitavoista, käytettävistä medioista ja markkinoinnin toistuvuudesta (lehdet, internet, esittelyt ym.) sekä välitysliikkeen oikeudesta kuvata kohdetta ja kuvamateriaalin käyttämisestä.

Mikäli välitysliike kerää näytöllä kävijöiden henkilötietoja toimeksiantajan pyynnöstä, on tästä sovittava erikseen. Tällöin on otettava huomioon EU:n yleisen tietosuoja-asetuksen ja tietosuojalain vaatimukset, jonka vuoksi menettely ei ole suositeltavaa.

Välitysliikkeen edustajan tulee käydä sopimus huolellisesti läpi toimeksiantajan kanssa riippumatta siitä missä muodossa toimeksiantosopimus on tehty. Välitysliikkeen edustajan tulee pyrkiä varmistumaan siitä, että toimeksiantaja ymmärtää, mihin hän on sitoutumassa.

Toimeksiantosopimuksessa tai sen liitteenä tulee hyvän välitystavan mukaan olla toimeksiantajan antama selvitys kohteen ominaisuuksista. Tämä selvitys on yleensä joko itse sopimuslomakkeessa tai sen osana olevassa erillisessä selostusliitteessä. Selostusliitettä on käsitelty tarkemmin luvussa 5.3.

3.3 Toimeksiantosopimuksen kesto

Toimeksiantosopimuksen kestosta on aina sovittava. Lain nimenomaisen säännöksen mukaan toimeksiantosopimus voi olla kerrallaan voimassa enintään neljä (4) kuukautta. Sopimus voidaan tehdä joko määräajaksi tai vaihtoehtoisesti toistaiseksi irtisanomista edellyttävänä ilman sovittua päättymispäivää. Irtisanomista edellyttävä sopimus voi olla voimassa esimerkiksi kuukauden kerrallaan ellei toimeksiantaja irtisano sitä kymmentä päivää ennen sopimuksen päättymistä. Tällöinkin enimmäisvoimassaoloaika on neljä kuukautta.

Sopimusta voidaan jatkaa edellä mainitun neljän kuukauden määräajan jälkeen.Jatkostasopimisen on kuitenkin tapahduttava samassa muodossa kuin toimeksiantosopimuksesta sopimisen. Varsinaista uutta sopimusta ei kuitenkaan ole pakko tehdä, vaan aikanaan solmittua sopimusta voidaan jatkaa sopimalla siitä alkuperäiseen toimeksiantosopimusasiakirjaan tehdyllä merkinnällä tai erillisellä liitteellä. Pelkkä puhelimitse tai sähköpostitse sovittu sopimuksen jatkaminen ei täytä lain vaatimuksia (katso tarkemmin luku 3.1). Merkinnän tai erillisen liitteen tulee olla molempien osapuolten allekirjoittama. Sopimuksen jatkaminen on mahdollista aikaisintaan silloin, kun sopimusta on jäljellä yksi kuukausi.

3.4 Kotimyynti

Lain mukaan kotimyyntisopimuksella tarkoitetaan sopimusta, joka tehdään muualla kuin elinkeinonharjoittajan toimitiloissa osapuolten ollessa samanaikaisesti läsnä. Kotimyynnin ei siis nimestään huolimatta tarvitse tapahtua ainoastaan kuluttajan kotona. Kotimyyntiä tai etämyyntiä (katso tarkemmin 3.5) on kaikki välitysliikkeen toimiston ulkopuolella tapahtuva toimeksiantosopimusten solmiminen kuluttajan kanssa. Sillä ei ole merkitystä kumman aloitteesta sopimus tehdään. Kotimyynnistä on kyse esimerkiksi silloin, kun välittäjä saapuu kuluttajan pyynnöstä tämän kotiin ja samassa yhteydessä osapuolet solmivat toimeksiantosopimuksen. Kotimyynnistä on kyse myös silloin, kun sopimus tehdään välitysliikkeen toimitiloissa tai etäviestimellä välittömästi sen jälkeen, kun kuluttajaan on otettu henkilökohtaisesti erikseen yhteyttä paikassa, joka ei ole välitysliikkeen toimitila.

Kotimyyntitilanteissa kuluttajalle on annettava kuluttajansuojalain mukaiset ennakkotiedot palvelusta, peruuttamisohje ja -lomake sekä jäljennös sopimuksesta. Kuluttajalla on tällöin 14 päivää aikaa peruuttaa tekemänsä sopimus syytä ilmoittamatta. Peruuttamisesta on ilmoitettava esimerkiksi peruuttamislomakkeella tai muulla sellaisella ilmoituksella, josta käy selvästi ilmi kuluttajan halu peruuttaa sopimus.

Palvelun suorittaminen voidaan aloittaa ennen peruuttamisajan päättymistä, jos kuluttaja on tehnyt tätä koskevan nimenomaisen pyynnön. Pyyntö voi tapahtua esimerkiksi niin, että toimeksiantosopimuksesta rastitetaan kohta, jossa kuluttaja pyytää palvelun suorittamisen aloittamista välittömästi. Kuluttaja voi käyttää peruuttamisoikeutta, vaikka palvelun suorittaminen olisi hänen pyynnöstään aloitettu ennen peruuttamisajan päättymistä. Tällöin kuluttajan on kuitenkin maksettava välitysliikkeelle sopimuksen täyttämiseksi tehdystä suorituksesta kohtuullinen korvaus. Kohtuullisena korvauksena pidetään määrää, joka on suhteessa siihen, minkä verran toimeksiantosopimuksesta on täytetty siihen mennessä, kun toimeksiantaja on ilmoittanut peruuttavansa toimeksiantosopimuksen, kun vertauskohtana on toimeksiantosopimuksen täyttäminen kokonaisuudessaan. Jos kuluttaja ei ole pyytänyt palvelun suorittamista ennen peruuttamisajan päättymistä, kuluttajalla ei ole maksuvelvollisuutta osittain tai kokonaan suoritetusta palvelusta.

Kuluttajalla ei ole peruuttamisoikeutta, jos palvelu on kokonaan suoritettu ennen peruuttamisajan päättymistä ja kuluttaja on pyytänyt palvelun suorittamisen aloittamista peruuttamisaikana. Lisäksi edellytyksenä on, että kuluttajalle on ilmoitettu peruuttamisoikeuden puuttumisesta tällaisessa tapauksessa.

Jos riittäviä tietoja tai peruuttamislomaketta ei ole annettu, kuluttajalla on yhden vuoden ja 14 vuorokauden peruuttamisoikeus sopimuksen tekemisestä. Tällöin kuluttajalla ei myöskään ole maksuvelvollisuutta osittain tai kokonaan suoritetusta palvelusta. Jos välitysliike korjaa puutteen, on toimeksiantajalla 14 vuorokauden peruuttamisoikeus laskettuna oikaisun ajankohdasta.

Kotimyynnistä tai etämyynnistä (katso tarkemmin 3.5) on kyse myös silloin, kun toimeksiantosopimuksen jatkosta sovitaan kuluttaja-asiakkaan kanssa muualla kuin välitysliikkeen toimitiloissa. Kotimyyntisäännökset kuluttajan peruttamisoikeuksineen koskevat paitsi toimeksiantosopimuksen solmimista myös sopimusta toimeksiannon jatkamisesta. Katso toimeksiannon jatkamisesta tarkemmin edellä luvusta 3.3.

3.5 Etämyynti

Etämyyntisopimuksella tarkoitetaan etämyyntiä varten luodussa myynti- tai palveluntarjontajärjestelmässä tehtävää kulutushyödykesopimusta, joka tehdään ilman, että osapuolet ovat yhtä aikaa läsnä. Etämyyntisopimuksen tekemiseen käytetään etäviestintä, jolla tarkoitetaan puhelinta, postia, televisiota, tietoverkkoa ja muuta välinettä, jota voidaan käyttää sopimuksen tekemiseen ilman, että osapuolet ovat yhtä aikaa läsnä.

Etämyyntitilanteisiin sovelletaan pääasiassa samoja säännöksiä ja ohjeita kuin kotimyyntilanteisiin (katso tarkemmin luvusta 3.4). Esimerkiksi asiakkaalle on etämyynnissä annettava kotimyyntiä vastaavasti ennakkotiedot palvelusta, peruuttamisohje ja -lomake sekä vahvistus tehdystä sopimuksesta. Myös etämyynnissä kuluttajalla on oikeus peruuttaa sopimus 14 päivän kuluessa vahvistusilmoituksen saamisesta.

3.6 Toimeksiantajan suorittama toimeksiantosopimuksen irtisanominen

Toimeksiantajan irtisanomisoikeus voi perustua toimeksiantosopimuksen ehtoon tai lain tarkoittamaan olosuhteiden muutokseen.

Toimeksiantajan suorittaman irtisanomisen muodolle ei ole asetettu mitään vaatimuksia. Toimeksiantaja voi irtisanoa sopimuksen esimerkiksi sähköpostilla tai jopa suullisesti. Jos irtisanomisen toimittamisesta tulee erimielisyys, on toimeksiantajan kyettävä osoittamaan irtisanomisen tapahtuneen. Suositeltavaa on siis aina, että irtisanomisessa käytetään kirjallista muotoa esimerkiksi sähköpostia.

Kaikissa irtisanomistilanteissa välitysliikkeen tulee kirjallisesti ilmoittaa vastaanottaneensa irtisanomisilmoituksen ja samalla ilmoittaa käsityksensä sopimuksen päättymisajankohdasta ja mahdollisista vaatimuksistaan. Välitysliikkeen on aina vastattava kirjallisesti myös toimeksiantajan suullisesti tekemään irtisanomisilmoitukseen.

Olosuhteiden muutoksista johtuva irtisanominen
Lain mukaan toimeksiantajalla on tietyissä tilanteissa oikeus irtisanoa voimassa oleva sopimus päättymään välittömästi kesken sopimuskauden riippumatta siitä, mitä sopimuksessa on irtisanomisesta sovittu. Laissa tarkoitetut syyt ovat odottamattomia lähinnä työ- tai perhe-elämään liittyviä olennaisia olosuhteiden muutoksia. Tällaisia ovat muun muassa toimeksiantajan sairastuminen tai kuolema, toimeksiantajan lähiomaisen tai tähän verrattavan läheisen henkilön sairastuminen tai kuolema ja lain tai viranomaisen toimenpide. Toimeksiantajalla on oikeus irtisanoa toimeksiantosopimus myös, jos toimeksiantosopimus muusta pääasiallisesti hänestä riippumattomasta syystä muuttuu hänelle suhteettoman epäedulliseksi tai epätarkoituksenmukaiseksi.

Tämä poikkeuksellinen irtisanomisoikeus toimeksiantajalla tai toimeksiantajan kuolinpesällä on siihen saakka, kunnes tämä on hyväksynyt ostotarjouksen.

Kun kyseessä on ostotoimeksianto tai vuokralle ottamista koskeva toimeksianto, laissa tarkoitettu muu syy voi olla esimerkiksi lomautus tai irtisanominen, joka heikentää merkittävästi toimeksiantajan mahdollisuuksia vastata kaupasta tai vuokrasopimuksesta aiheutuvista velvoitteista. Syynä voi olla myös opintojen aloittaminen tai työpaikan saaminen toiselta paikkakunnalla. Myyjällä voi olla oikeus irtisanoa toimeksiantosopimus esimerkiksi, jos odottamattomien työhön tai perhe-elämään liittyvien syiden takia tämä tarvitsee välityskohteen omaan tai lähiomaisensa käyttöön.

Irtisanomistilanteessa välitysliikkeellä ei ole oikeutta varsinaiseen välityspalkkioon. Toimeksiantajan on kuitenkin korvattava välitysliikkeelle jo aiheutuneet kohtuulliset kustannukset (tavanomaiset markkinointikustannukset, asiakirjojen hankkimisesta aiheutuneet kulut, esittelykustannukset) sovitusta palkkioperusteesta riippumatta.

Jos toimeksiantaja irtisanoo toimeksiantosopimuksen ilman, että hänellä on sopimukseen perustuvaa oikeutta tai edellä kerrottuja laissa määriteltyjä erityisiä perusteita, on kyse sopimusrikkomuksesta, josta voi seurata vahingonkorvausvelvollisuus.

3.7 Toimeksiantajan suorittama toimeksiantosopimuksen purkaminen

Jos välitysliikkeen suorituksessa on virhe, toimeksiantajalla on oikeus purkaa toimeksiantosopimus. Toimeksiantajalla ei ole tätä oikeutta kuitenkaan sen jälkeen, kun toimeksiantaja on hyväksynyt välityskohteesta tehdyn ostotarjouksen. Sopimusta ei saa purkaa, jos virhe on toimeksiantajan kannalta vähäinen. Toimeksiantajalla voi olla oikeus virheen johdosta vaatia välityspalkkion ja mahdollisten välityspalkkion lisäksi toimeksiantajan maksettavaksi sovittujen kustannusten alentamista, jos virheestä on aiheutunut toimeksiantajalle haittaa. Jos haitta on olennainen, ei välitysliikkeellä ole oikeutta välityspalkkioon ja/tai välityspalkkion lisäksi toimeksiantajan maksettavaksi sovittuihin kustannuksiin.

3.8 Välitysliikkeen oikeus irtisanoa tai purkaa toimeksiantosopimus

Välitysliikkeellä ei ole oikeutta irtisanoa toimeksiantosopimusta, ellei siitä ole sovittu. Välitysliikkeellä voi kuitenkin olla oikeus purkaa toimeksiantosopimus, mikäli toimeksiantaja rikkoo olennaisesti toimeksiantosopimusta. Olennaisesta sopimusrikkomuksesta on kyse esimerkiksi silloin, kun toimeksiantaja perusteettomasti estää esittelyn pitämisen tai antaa vääriä tietoja taikka jättää antamatta tiedossaan olevia toimeksiannon hoitamiseen liittyviä tietoja. Ennen sopimuksen purkamista välitysliikkeen tulee kuitenkin huomauttaa toimeksiantajaa sopimusrikkomuksesta ja sen seuraamuksesta. Purkamisesta tulee ilmoittaa toimeksiantajalle kirjallisesti. Sopimusrikkomuksesta voi seurata myös vahingonkorvausvelvollisuus.

Molemmilla osapuolilla on lisäksi oikeus purkaa toimeksiantosopimus, jos välitystehtävän suorittaminen tulee sopimusosapuolista riippumattomista ulkopuolisista syistä mahdottomaksi.

Lisäksi osapuolilla on oikeus purkaa toimeksiantosopimus, mikäli sen solmimisen jälkeen tulee ilmi uusia tietoja, joiden perusteella kohteen kunto on olennaisesti huonompi kuin toimeksiantosopimusta tehtäessä oli perusteltua olettaa (esim. asunnossa asumisesta voi aiheutua merkittävää terveyshaittaa).

3.9 Välityspalkkio ja muut toimeksiantajan maksettavaksi tulevat kustannukset

Välitysliikkeellä on aina oltava voimassaoleva toimeksiantosopimus, jotta se olisi oikeutettu välityspalkkioon.

Välitysliikkeellä on oikeus välityspalkkioon ainoastaan silloin, kun kauppa syntyy, jollei toimeksiantosopimuksessa ole muuta sovittu. Välityspalkkio voidaan periä vain toimeksiantajalta. Välityslain mukaan välitysliikkeellä ei ole oikeutta välityspalkkioon sopimuksesta, joka on päätetty välitysliikkeen tai sen palveluksessa olevan lukuun. Katso jäljempänä luku 3.11.

Välitysliike voi sopia, että välityspalkkio on velattomaan kauppahintaan sidottuna prosenttiperusteinen. Välityspalkkion prosenttimäärä voidaan sopia myös siten, että se on sitä korkeampi mitä korkeammaksi velaton kauppahinta muodostuu, kuitenkin siten, ettei prosenttimäärä voi nousta enää sen jälkeen, kun välitysliikkeen toimeksiantosopimuksessa ilmoittama kauppahintatilastoihin perustuva arvio/käsitys toteutuvasta velattomasta kauppahinnasta on saavutettu.

Toimeksiantosopimuksessa voidaan sopia, että toimeksiantajalta veloitetaan välityspalkkion lisäksi myös muita kustannuksia (esimerkiksi markkinointi-, valokuvaus ja/tai stailauskustannuksia tai lain ja hyvän välitystavan edellyttämien asiakirjojen, kuten isännöitsijäntodistuksen, sen liitteiden ja lainaosuuslaskelmien hankkimisesta aiheutuvia kuluja). Sopimuksessa voidaan sopia myös siitä, että toimeksiantaja on velvollinen suorittamaan välitysliikkeelle korvauksia edellä mainituista kustannuksista/kuluista, vaikka toimeksiantaja ei olekaan velvollinen maksamaan välitysliikkeelle välityspalkkiota.

Mikäli välitysliikkeellä olevat voimassa olevat osto- ja myyntitoimeksiantosopimukset kohtaavat siten, että osapuolet tekevät kaupan keskenään välitysliikkeen välityksin, välitysliikkeellä on oikeus vain yhden toimeksiannon mukaisen välityspalkkion määrään ja toimeksiantosopimuksessa mahdollisesti sovittuihin välityspalkkion lisäksi toimeksiantajalta veloitettaviin kustannuksiin, jotka ostaja ja myyjä maksavat puoliksi. Jos kuitenkin kaksi kohdetta, joista kummastakin välitysliikkeellä on voimassaolevat myyntitoimeksiannot, vaihdetaan keskenään, välitysliike on oikeutettu välityspalkkioon ja toimeksiantosopimuksessa mahdollisesti sovittuihin välityspalkkion lisäksi toimeksiantajalta veloitettaviin kustannuksiin kummastakin toimeksiannosta.

3.10 Jälkipalkkio

Poikkeuksena voimassaolevan toimeksiantosopimuksen vaatimuksesta on välitysliikkeen oikeus ns. jälkipalkkioon. Toimeksiantosopimus voi sisältää ehdon välitysliikkeen jälkipalkkio-oikeudesta tilanteessa, jossa kauppasopimus tehdään kuuden kuukauden kuluessa toimeksiantosopimuksen päättymisestä, jos välitysliikkeen toimenpiteet ovat toimeksiantosopimuksen voimassaolon aikana olennaisesti vaikuttaneet sopimuksen syntymiseen. Toimenpiteiden on pitänyt tapahtua siis toimeksiantosopimuksen voimassaoloaikana. Jos välitysliike on antanut asunnosta esitteen, esitellyt sitä ja käynyt ostoneuvotteluja asiakkaan kanssa, kysymys on yleensä olennaisesta vaikuttamisesta kaupan syntymiseen. Pelkästään esittelyssä käynti tai kohdetta koskevien tietojen antaminen ei riitä jälkipalkkio-oikeuden syntymiseen.

Jos toimeksiantaja on sopimuksen päättymisen jälkeen tehnyt toimeksiantosopimuksen toisen välitysliikkeen kanssa ja kauppa- tai vuokrasopimus tehdään tämän toimesta, toimeksiantaja on velvollinen maksamaan palkkion ainoastaan jälkimmäiselle välitysliikkeelle. Välitysliikkeiden on tällöin jaettava maksettu palkkio suoritustensa mukaisessa suhteessa.

Suoritusten suhdetta arvioitaessa on otettava huomioon ainakin välitysliikkeiden esittelyyn, esitteen laatimiseen, ostoneuvotteluihin, tarjousten vastaanottamiseen ja hyväksyttämiseen käyttämä työmäärä sekä lopulliseen kauppaan johtaneet välittömät toimenpiteet kauppakirjan laatimisineen ja kaupantekoon liittyvine toimineen. Lisäksi on tapauskohtaisesti otettava huomioon välitysliikkeen esimerkiksi markkinointikulujen muodossa toimeksiannon hoitamiseen sijoittamat kustannukset.

Palkkion jakamisen perusteita ei ole lainsäädännössä tarkemmin määritelty. Jakoa harkittaessa voidaan ottaa huomioon kaikki asiasta saatava selvitys tarkastellen sekä toimeksiantosuhteen hoitamista kokonaisuudessaan, että kyseisen ostajaehdokkaan osalta tehtyjä suorituksia.

Jaettava palkkio on toteutuneen kaupan osalta sovittu palkkio – siitäkin riippumatta, että toteutuneen kaupan osalta sovittu palkkio on rahamäärältään pienempi kuin ensimmäisen välitysliikkeen kanssa sovittu palkkio. Välitysliikkeiden kesken jaettavan palkkion rahamäärä on tällöinkin jälkimmäisen välitysliikkeen kanssa sovittu alempi välityspalkkio.

Mikäli on näytettävissä, että jälkimmäisen välitysliikkeen kanssa tehty toimeksiantosopimus ei ole todellinen, vaan sopimuksen tarkoituksena on ollut välttää tai pienentää ensimmäiselle välitysliikkeelle maksettavaa palkkiota, myyjä on lähtökohtaisesti velvollinen korvaamaan ensimmäiselle välitysliikkeelle saamatta jäävän osan sen kanssa alun perin sovitusta palkkiosta.

3.11 Omaan lukuun tehdyt kaupat ja erityinen etu

Mikäli kauppa tehdään välitysliikkeen omaan tai sen palveluksessa olevan lukuun, kohdetta tulee olla markkinoitu mediassa julkisesti ennen ostotarjouksen tekemistä. Kohteessa tulee lähtökohtaisesti pitää ainakin yksi julkinen esittely, ellei toimeksiantajan kanssa ole toisin sovittu.

Mikäli kauppa tehdään välitysliikkeen omaan tai sen palveluksessa olevan lukuun, välitysliikkeellä ei ole oikeutta välityspalkkioon. Hyvän välitystavan mukaista ei ole sellaisesta järjestelystä sopiminen, että toimeksiantajan vastapuoli maksaa välityspalkkion toimeksiantajan puolesta tai että myyntitoimeksiannossa myyjän saama kauppahinta on välityspalkkion verran pienempi. Vaikka välitysliikkeellä ei edellä kerrotulla tavalla ole oikeutta välityspalkkioon, voi välitysliike kuitenkin ko. tilanteissa veloittaa toimeksiantosopimuksessa alun perin mahdollisesti sovitut, välityspalkkion lisäksi toimeksiantajalta veloitettavat kustannukset, esimerkiksi markkinointikulut ja asiakirjojen hankkimisesta aiheutuneet kulut.

Välitysliikkeen palveluksessa oleviin ei rinnasteta heidän lähisukulaisiaan. Sukulaisuus voi kuitenkin olla sellainen välitysliikkeen valvottavana oleva erityinen etu, josta välittäjän on ilmoitettava toimeksiantajalle. Välitysliikkeellä on erityinen etu valvottavanaan myös silloin, kun toimeksiantaja tai tämän vastapuoli kuuluu muutoin välitysliikkeen palveluksessa olevan henkilön lähipiiriin. Katso lähipiiriin luettavista tahoista tarkemmin luvusta 7.3.

Hyvän välitystavan vastaista on, että välitysliikkeen edustaja hoitaa omistamansa kohteen välitystehtävää miltään osin itse. Merkitystä ei ole sillä, omistaako välitysliikkeen edustaja kohteen yksin vai yhdessä jonkun muun tahon kanssa. Mikäli välitysliikkeen edustaja on ko. välitysliikkeen ainoa välitystyötä tekevä henkilö, tulee tämän myydä kohdetta yksityishenkilönä tai antaa kohde myyntiin toiselle välitysliikkeelle.

Vastaavasti välitysliikkeen edustajan ei hyvän välitystavan mukaan tule hoitaa välitystehtävää miltään osin itse silloin, jos toimeksiantajana on (yksin tai yhdessä jonkun muun kanssa) välitysliikkeen edustajan lähipiiriin kuuluva henkilö. Katso lähipiiristä tarkemmin luvusta 7.3. Mikäli välitysliikkeen edustaja on ko. välitysliikkeen ainoa välitystyötä tekevä henkilö, ei välitysliike voi ottaa tällaista toimeksiantoa hoitaakseen.

3.12 Toimeksiantosopimuksen todellisuus

Toimeksiantosopimuksen on oltava todellinen, jotta toimeksiantaja olisi velvollinen maksamaan välityspalkkion. Todellisuudella tarkoitetaan sitä, että välitysliikkeen on aidosti tarkoitus tehdä välitystyötä tämän toimeksiantajan hyväksi. Toimeksiantosopimusta ei siis ole tehty keinotekoisesti vain välityspalkkion veloittamiseksi. Jos välityskohteesta kiinnostunut ottaa lehti-ilmoituksen tai muun markkinoinnin perusteella yhteyttä välitysliikkeeseen ja tekee kaupan tai vuokrasopimuksen, on selvää, että ostajan tai vuokra-asunnon hakijan kanssa hetkeä ennen kauppakirjan tai vuokrasopimuksen allekirjoitusta tehty toimeksiantosopimus ei ole todellinen. Toimeksianto ei myöskään ole todellinen, jos välitysliike esimerkiksi vaatii ostajaa tekemään ostotoimeksiantosopimuksen tilanteessa, jossa välitysliikkeellä on myyntitoimeksiantosopimus ostajan toiveita vastaavasta kohteesta. Hyvän välitystavan vastaista onkin esimerkiksi se, että esiteltävänä olevan kohteen näkemisen ehtona on ostotoimeksiantosopimuksen tekeminen esiteltävänä olevasta kohteesta. Hyvän välitystavan vastaista on myös se, että esiteltävän kohteen näkemisen ehtona on myyntitoimeksiantosopimuksen tekeminen kohteesta kiinnostuneen omasta asunnosta.

3.13 Ostotoimeksiantosopimus

Ostotoimeksiantosopimuksesta

Ostotoimeksiantosopimus on laadittava samassa muodossa kuin myyntitoimeksiantosopimus eli kirjallisesti tai sähköisesti siten, ettei sopimusehtoja voida yksipuolisesti muuntaa ja että ne säilyvät toimeksiantajan saatavilla. Toimeksiantosopimuksen muotoa koskevat määräykset koskevat myös ostotoimeksiantosopimuksen jatkamista.

Ostotoimeksiantosopimuksen pitää sisältää muun muassa toimeksiantajalle ostettavaksi etsittävän kohteen tiedot (kohteen sijainti ja tyyppi (KT/RT/PT/OKT/vapaa-ajan asunto, tontti/rakennuspaikka), rakennuksen/huoneiston/kiinteistön pinta-alan suuruusluokka, huoneisto-/tilaselitelmä sekä mahdolliset toimeksiantajan esittämät erityistoiveet), kaupan ehtoihin liittyvät tiedot (muun muassa hintaluokka, maksuehdot ja vapautuminen), välitysliikkeen tehtävät toimeksiantoon liittyen, välitysliikkeen oikeus palkkioon ja mahdollisiin muihin toimeksiantajan maksettavaksi tuleviin kustannuksiin (kuten markkinointikustannukset ja asiakirjojen hankkimiskulut) eri tilanteissa, välityspalkkion peruste ja sopimuksen voimassaoloaika. Ostotoimeksiantosopimuksessa on sovittava, annetaanko välitysliikkeen tehtäväksi etsiä toimeksiantajalle ostettavaksi huoneisto/kiinteistö yksinoikeudella vai onko toimeksiantajalla rinnakkaisosto-oikeus. Sopimuksessa on hyvä sopia myös siitä, millä keinoin välitysliike etsii toimeksiantajan määrittelemää kohdetta.

Ostotoimeksiantosopimusta solmittaessa tulee huomioida koti- ja etämyyntisäännökset. Välitysliikkeen tulee huomioida myös rahanpesulain mukaiset velvoitteet koko toimeksiannon hoitamisen ajan (muun muassa asiakkaan tunteminen).

Ostotoimeksiantosopimuksen irtisanomisen osalta katso luku 3.6.

Tiedonantovelvollisuus toimeksiantajalle

Välitysliikkeellä on välityslain 8 §:n perusteella tiedonantovelvollisuus toimeksiantajalle eli ostotoimeksiantosopimustilanteessa ostajalle. Kaikki sellaiset tiedot, jotka voivat vaikuttaa ostotoimeksiantosopimuksen tekemiseen, on annettava ennen sopimuksen tekoa. Tällaisia seikkoja ovat esimerkiksi selvitys varainsiirtoverotuksesta, hintatasosta, markkinatilanteesta sekä arvio kohteen etsintäajasta.

EU- ja ETA-alueen ulkopuolisten ostajien kiinteistökauppoihin on hankittava lupa puolustusministeriöltä (laki eräiden kiinteistöhankintojen luvanvaraisuudesta 470/2019). Välitysliikkeen tulee selvittää toimeksiantajalle lupamenettelyn sisältö ja sen merkitys, mikäli toimeksiantona on etsiä kiinteistöä ja toimeksiantajan kansalaisuuden perusteella on selvää, että lupa tullaan tarvitsemaan. Katso tarkemmin ohjeen luvusta 7.1.

Markkinointi

Kuluttajille suunnattuihin ostoilmoituksiin sovelletaan kuluttajansuojalakia, mutta niihin ei sovelleta asuntomarkkinointiasetusta.

Välitysliike saa harjoittaa ns. ostajat valmiina -markkinointia (esim. ilmaisut ”Ostajat valmiina” tai ”Asiakkaani etsii”), silloin kun markkinoinnin taustalla on todellinen ostotoimeksiantosopimus. Tällöin palkkion maksaa toimeksiantajana oleva ostaja. Kun ostajalta on olemassa ostotoimeksiantosopimus, välitysliike ei saa edellyttää myyjältä myyntitoimeksiannon tekemistä kaupan syntymiseksi tämän ostajan kanssa.

Hyvän välitystavan mukaista ei ole soittaa sellaisille itsemyyjille, jotka ovat kirjanneet ilmoitukseensa kiellon ”Ei välittäjille” tai vastaavan merkinnän. Välitysliike saa tällaisessa tilanteessa kuitenkin olla ilmoittajaan yhteydessä silloin, kun kohde vastaa välitysliikkeellä olevan ostotoimeksiannon kriteerejä, ja yhteydenoton tarkoituksena on kysyä tietoja tätä toimeksiantajaa varten.

Selonottovelvollisuus

Välitysliikkeellä on ostotoimeksiantosopimustilanteissa yhtäläinen selonottovelvollisuus kuin myyntitoimeksiantosopimustilanteissa. Selonottovelvollisuus pitää sisällään:

Myyjän haastattelun
Kohteen katselmuksen
Asiakirjojen ja selvitysten hankkimisen

Kun sellainen kohde löytyy, joka saattaa vastata ostotoimeksiannon kriteerejä, välitysliike voi tehdä alustavan katselmuksen kohteeseen yksin tai yhdessä toimeksiantajan kanssa ilman, että kaikki edellä mainitut selonottovelvollisuuden osa-alueet on täytetty.

Välitysliikkeen tulee tehdä selväksi myyjälle, että kohdetta etsitään ostotoimeksiantosopimuksen tehneelle ja että välitysliike antaa kohteen tiedot toimeksiantajalle, mikäli kohde on toimeksiantajaa kiinnostava.

Mikäli kohde vaikuttaa katselmuksen jälkeenkin kiinnostavalta, tulee välitysliikkeen viimeistään tässä vaiheessa hankkia kohteesta samat asiakirjat ja selvitykset kuin myyntoimeksiantosopimustilanteissa kohdetta selvitettäessä (katso luku 5.5) eli täyttää kaikki edellä kuvatun selonottovelvollisuuden osa-alueet.

Koska ostajalle tarjottava kohde ei ole välitysliikkeellä myynnissä, ei sen myyntiin sovelleta asuntomarkkinointiasetusta eli kohteesta ei tarvitse laatia asuntomarkkinointiasetuksen mukaista myyntiesitettä. Kohteen selvittämisen jälkeen välitysliikkeen on kuitenkin laadittava toimeksiantajalle myyntiesitettä vastaava seloste tarjottavan kohteen ominaisuuksista.

Mikäli kohteen myyjä on tehnyt myynnistä toimeksiannon välitysliikkeen kanssa, saadaan asiakirjat ja myyntiesite tältä myyjän välitysliikkeeltä. Ostajan välitysliikkeen tulee käydä em. asiakirjat ja myyntiesite huolellisesti läpi ja jos sillä on aihetta epäillä niiden tietoja, on sen selvitettävä tietojen todenperäisyys (erityinen selonottovelvollisuus).

Ostoneuvotteluvaihe/tiedonantovelvollisuus ostajalle

Välitysliikkeen on kohdetta tarjotessaan annettava ostajalle kaikki ne tiedot, jotka saattavat vaikuttaa kaupasta päättämiseen. Seloste tai myyntiesite kohteesta, kaikki asiakirjat sekä muu selvitys on annettava toimeksiantajalle ennen ostotarjouksen tekemistä ja hänelle on varattava riittävä aika perehtyä niihin.

Tarjousmenettely

Välitysliike laatii ostotarjouksen. Mikäli kohteen myyjä on tehnyt myyntitoimeksiantosopimuksen ja myyjän välitysliike laatii ostotarjouksen, tulee ostajan välitysliikkeen tarkastaa, että tarjous on ostajan etujen mukainen.

Mikäli myyjä ei ole tehnyt kohteesta myyntitoimeksiantosopimusta, välitysliikkeen tulee huomioida, että se voi välityslain perusteella säilyttää käsirahan ainoastaan myyjän lukuun. Myyjällä ei ole ostajan välitysliikkeen kanssa toimeksiantosopimusta, joten ostajan välitysliike ei voi ottaa käsirahaa myyjän lukuun. Tämän vuoksi tarjoukseen voidaan sisällyttää ainoastaan ehto vakiokorvauksesta. Jos kohteen myyjä on tehnyt myyntitoimeksiantosopimuksen, voi myyjän välitysliike säilyttää käsirahaa myyjän lukuun ja tällöin tarjoukseen voidaan sisällyttää myös käsirahaehto.

Tarjousmenettelyyn soveltuvat samat säännöt kuin myyntitoimeksiantosopimustilanteissa (katso luku 8). Jos kohteen myyjällä ei ole kohteesta myyntitoimeksiantosopimusta, ostajan välitysliikkeen velvollisuutena on kertoa sekä toimeksiantajalleen eli ostotarjouksen tekijälle, että myyjälle ostotarjoukseen ja sen hyväksymiseen sekä mahdolliseen ehdollisuuteen liittyvistä kysymyksistä ottaen huomioon molempien osapuolten edut. Välitysliikkeen on kerrottava molemmille tarjouksen osapuolille muun muassa vakiokorvauksen mahdollisesta konkretisoitumisesta sekä sen oikeusvaikutuksista. Katso tarkemmin luku 10, jossa on kerrottu vakiokorvauksen ja käsirahan suuruisen korvauksen velkomisesta.

Kaupanteko

Kohteen myyjä on tehnyt myyntitoimeksiannon kohteen myynnistä välitysliikkeen kanssa
Mikäli kohteen myyjä on tehnyt myyntitoimeksiantosopimuksen toisen välitysliikkeen kanssa, myyjän välitysliike huolehtii kaupantekoon valmistautumiseen liittyvistä toimista (katso luku 9.1) sekä kaupantekoon liittyvistä toimista (katso luku 9.3). Myyjän välitysliike laatii myös kauppakirjan (katso luku 9.2.). Tällöin ostajan välitysliikkeen on tarkastettava kauppakirja ja huomioitava ostajan edut.

Myyjä myy kohdetta itse
Kun kohteen myyjä ei ole tehnyt myyntitoimeksiantosopimusta välitysliikkeen kanssa vaan myy kohdetta itse, ostajan välitysliikkeen velvollisuutena on huolehtia kaikista kaupantekoon liittyvistä toimista (katso 9 luku). Välitysliikkeen tulee huolehtia siitä, että kaupanteossa on kaikki tarvittavat asiakirjat ja tiedot. Välitysliikkeen tulee muutoinkin huolehtia kauppakirjan laatimisesta ja kaupanteosta kuten myyntitoimeksiantosopimustilanteissa.

Välityspalkkio

Välitysliikkeellä on aina oltava voimassa oleva ostotoimeksiantosopimus, jotta se olisi oikeutettu välityspalkkioon. Välityspalkkion maksaa aina toimeksiantaja.

Ostajan tekemä ostotoimeksiantosopimus ja myyjän tekemä myyntitoimeksiantosopimus voivat joskus kohdata siten, että osapuolet tekevät kaupan keskenään saman välitysliikkeen välityksin. Tällöin välitysliike saa periä osapuolilta vain yhtä välityspalkkiota vastaavan määrän. Toimeksiantosopimuksissa sovitaan yleensä, että osto- ja myyntitoimeksiantosopimusten kohdatessa välitysliikkeellä on oikeus vain myyntitoimeksiannon mukaisen välityspalkkion määrään ja muihin mahdollisiin myyntitoimeksiantosopimuksessa välityspalkkion lisäksi toimeksiantajan maksettavaksi sovittuihin kustannuksiin, mitkä myyjä ja ostaja maksavat puoliksi.

Mikäli asunto-osakkeen saantoon kohdistuu yhtiöjärjestyksen mukainen lunastusoikeus, välitysliikkeen on kerrottava toimeksiantajalle ennen ostotarjouksen tekemistä, että tämä on velvollinen maksamaan välityspalkkion ja mahdollisesti muut sopimuksessa välityspalkkion lisäksi sovitut toimeksiantajan maksettavaksi tulevat kustannukset, vaikka joku lunastaa kaupan kohteen.

Jälkipalkkio
Ostotoimeksiantosopimus voi sisältää ehdon välitysliikkeen jälkipalkkio-oikeudesta tilanteessa, jossa kauppasopimus tehdään kuuden kuukauden kuluessa ostotoimeksiantosopimuksen päättymisestä, jos välitysliikkeen toimenpiteet ovat ostotoimeksiantosopimuksen voimassaolon aikana olennaisesti vaikuttaneet sopimuksen syntymiseen. Toimenpiteiden on pitänyt tapahtua ostotoimeksiantosopimuksen voimassaoloaikana. Katso jälkipalkkiosta tarkemmin edeltä luvusta 3.10.

Kaupanteon jälkeen

Kohteen myyjä on tehnyt myyntitoimeksiannon kohteen myynnistä toisen välitysliikkeen kanssa
Jos yhtiön osakeluetteloa ei ole vielä siirretty huoneistotietojärjestelmään, tulee myyjän välitysliikkeen asunto-osakkeen kaupassa riippumatta siitä, kohdistuuko saantoon yhtiöjärjestyksen mukainen lunastusoikeus, toimittaa yhtiölle tarvittavat asiakirjat viipymättä kaupanteon jälkeen osakeluettelomerkinnän tekemistä varten. Ostajan välitysliikkeen tulee varmistua siitä, että asiakirjat on toimitettu asunto-osakeyhtiölle pyytämällä kuittaus asiakirjojen toimittamisesta myyjän välitysliikkeeltä esimerkiksi sähköpostitse. Jos yhtiöjärjestyksessä on lunastuslauseke, myyjän välitysliikkeen tulee toimittaa ostajan välitysliikkeelle isännöitsijän antama tieto lunastusajan päättymisajankohdasta. Lisäksi ostajan välitysliikkeen on selostettava ostajalle lunastuksen kulku yleisellä tasolla.

Mikäli yhtiön osakeluettelo on jo siirretty huoneistotietojärjestelmään, ja osakekirja on vielä paperinen, tekee myyjä siirtomerkinnän osakekirjaan kuten ennenkin. Myyjän välitysliikkeen tulee kehottaa ostajaa hakemaan maksullista omistusoikeuden rekisteröintiä Maanmittauslaitokselta viipymättä kaupanteon jälkeen, sekä antaa ostajalle ohjeet hakemuksen tekemiseksi ja paperisen osakekirjan toimittamiseksi Maanmittauslaitokselle mitätöitäväksi. Kauppakirjaa tai muita asiakirjoja ei toimiteta yhtiölle.

Mikäli myyjän omistusoikeus perustuu huoneistotietojärjestelmässä olevaan sähköiseen omistajamerkintään (paperinen osakekirja on jo mitätöity), on myyjän välitysliikkeen lisäksi huolehdittava siitä, että ostajan omistusoikeuden rekisteröimiseksi tarvittava myyjän suostumus uuden omistajan omistusoikeuden rekisteröinnille on saatu Maanmittauslaitoksen hyväksymällä tavalla. Katso lisää sähköisen omistusoikeuden rekisteröinnin hakemisesta ja myyjän suostumuksesta uuden omistajan omistusoikeuden rekisteröinnille jäljempänä luvussa 9.4.2.

Jos osakeluettelo on siirretty huoneistotietojärjestelmään ja saantoon kohdistuu yhtiöjärjestyksen mukainen lunastusoikeus, on myyjän välitysliikkeen toimitettava taloyhtiölle kauppakirja ja tiedusteltava, milloin lunastusaika alkaa ja päättyy. Myyjän välitysliikkeen tulee toimittaa ostajan välitysliikkeelle isännöitsijän antama tieto lunastusajan alkamis- ja päättymisajankohdasta. Lisäksi ostajan välitysliikkeen on selostettava ostajalle lunastuksen kulku yleisellä tasolla.

Kiinteistön ja vuokraoikeuden rakennuksineen kaupassa ostajan välitysliikkeen tulee antaa ohjeet ostajalle lainhuudon ja kirjaamisen hakemiseen sekä varainsiirtoveron maksamiseen. Katso tarkemmin välitysliikkeen velvollisuuksista ohjeen luvusta 9.3.3.

Maksuehtokaupoissa myyjän välitysliike lähtökohtaisesti valvoo loppukauppahinnan maksamisen. Ostajan välitysliike valvoo lähtökohtaisesti, että osakekirja siirtomerkintöineen tai panttikirjat siirtyvät sovitun mukaisesti, tai että myyjän suostumus ostajan omistusoikeuden rekisteröimiseksi saadaan sovitusti. Katso tarkemmin luvusta 9.4.1 ja 9.4.2.

Myyjä myy kohdetta itse
Mikäli osakeluetteloa ei ole siirretty huoneistotietojärjestelmään, asunto-osakkeen kaupassa ostajan välitysliike ilmoittaa tapahtuneesta luovutuksesta viipymättä kaupanteon jälkeen asunto-osakeyhtiölle sekä toimittaa yhtiölle tarvittavat asiakirjat osakeluettelomerkinnän tekemistä varten. Taloyhtiö merkitsee edelleen uuden omistajan osakeluetteloon.

Mikäli osakeluettelo on siirretty huoneistotietojärjestelmään, ja osakekirja on vielä paperinen, tekee myyjä siirtomerkinnän osakekirjaan kuten ennenkin. Ostajan välitysliikkeen on kehotettava ostajaa hakemaan maksullista sähköistä omistajamerkintää viipymättä kaupanteon jälkeen, sekä annettava ostajalle ohjeet hakemuksen tekemiseksi ja paperisen osakekirjan toimittamiseksi Maanmittauslaitokselle mitätöitäväksi. Kauppakirjaa tai muita asiakirjoja ei toimiteta yhtiölle.

Mikäli myyjän omistusoikeus perustuu huoneistotietojärjestelmässä jo olevaan sähköiseen omistajamerkintään (paperinen osakekirja on mitätöity), on ostajan välitysliikkeen lisäksi huolehdittava siitä, että ostajan omistusoikeuden rekisteröimiseksi tarvittava myyjän suostumus uuden omistajan omistusoikeuden rekisteröinnille on saatu Maanmittauslaitoksen hyväksymällä tavalla. Katso lisää sähköisen omistajamerkinnän omistusoikeuden rekisteröinnin hakemisesta ja myyjän suostumuksesta uuden omistajan omistusoikeuden rekisteröinnille jäljempänä luvussa 9.4.2. Muissa kuin lunastuslauseke-kaupoissa ei kaupan asiakirjoja toimiteta isännöitsijälle.

Osakekaupoissa ostajan välitysliike huolehtii myöskin varainsiirtoveron maksun valvomisesta ja varainsiirtoveroilmoituksesta kuten myyntitoimeksiantotilanteissa.

Jos kyseessä on maksuehtokauppa, välitysliikkeen pitää valvoa loppukauppahinnan maksua. Välitysliike valvoo, että osakekirja siirtomerkintöineen tai panttikirjat siirtyvät sovitun mukaisesti, tai että myyjän suostumus ostajan omistusoikeuden rekisteröimiseksi saadaan sovitusti. Katso tarkemmin luvusta 9.4.1.