8. Tarjousmenettely

8.1 Yleistä tarjousmenettelystä

Välityslain mukaan välitysliikkeen on huolehdittava, että käsirahallisista ostotarjouksista ja ostotarjouksista, joissa sitoudutaan vakiokorvauksen suorittamiseen, laaditaan asiakirja. Hyvä välitystapa edellyttää, että kaikki tehdyt osto- ja vastatarjoukset olennaisine ehtoineen tehdään ja hyväksytään kirjallisesti tai sähköisesti. Kirjallista muotoa ei tarvitse käyttää, mikäli tarjous on tehty tai hyväksytty olosuhteissa, joissa kirjallisen asiakirjan laatiminen tai hyväksyminen olisi kohtuuttoman hankalaa.

Ennen ostotarjouksen tekemistä tarjouksentekijöille esitetyt asiakirjat on perusteltua yksilöidä ostotarjouksessa esimerkiksi päivämäärän avulla. Asiakirjojen yksilöinnillä ehkäistään mahdollisia erimielisyyksiä kaupan osapuolten välillä. Yksilöinnillä parannetaan myös välitysliikkeen oikeusturvaa liittyen muuan muassa siihen, että tällä on ollut ajantasaiset asiakirjat koko välitystehtävän suorittamisen ajan.
Välitysliike voi ottaa vastaan ostotarjouksia esittelyssä tai jo sitä ennenkin. Välitysliike voi myös ilmoittaa ostajaehdokkaille, että he voivat jättää tarjouksensa tiettyyn ajankohtaan mennessä.

Välitysliikkeellä ei ole velvollisuutta ottaa vastaan kaikkia ostotarjouksia. Välitysliikkeen tulee vastaanottaa toimeksiantajan kannalta järkevät ostotarjoukset eli sellaiset, jotka ovat riittävän lähellä toimeksiantajan vaatimuksia. Välitysliike voi kieltäytyä ottamasta tarjouksen vastaan esimerkiksi silloin, kun myytävänä on erittäin hyvä kohde, kyseessä on ensimmäinen näyttö ja välitysliike arvioi saavansa myöhemmin vielä parempia tarjouksia. Välitysliikkeen ei myöskään tarvitse ottaa vastaan sellaista tarjousta, joka on merkittävästi huonompi kuin aiempi, joko hylätty tai vielä avoinna oleva tarjous.

Mikäli välitysliike on saanut toimeksiantajalta erityisiä ohjeita ostotarjousten suhteen, ei välitysliikkeen tarvitse ottaa vastaan sellaista ostotarjousta, joka ei vastaa näitä toimeksiantajan välitysliikkeelle ilmoittamia ohjeita. Mikäli toimeksiantajan kanssa on sovittu erityisistä menettelytavoista tarjousten vastaanottamiseen tai hyväksymiseen liittyen, tulee välitysliikkeen toimia sovitun mukaisesti.

Välitysliikkeen velvollisuutena on kertoa sekä myyjälle että ostotarjouksen tekijälle ostotarjoukseen ja sen hyväksymiseen liittyvistä kysymyksistä ottaen huomioon molempien osapuolten edut. Välitysliikkeen on kerrottava molemmille tarjouksen osapuolille muun muassa käsirahan menettämismahdollisuudesta ja vakiokorvauksen mahdollisesta konkretisoitumisesta sekä niiden oikeusvaikutuksista. Katso käsirahan ja vakiokorvauksen velkomisesta luku 10.

Välitysliikkeen tulee esittää kaikki vastaanotetut tarjoukset toimeksiantajalle. Toimeksiantaja tekee aina itse päätöksen siitä, hyväksyykö hän tarjouksen, hylkääkö hän sen vai tekeekö hän vastatarjouksen. Myyjällä on aina harkintavalta, myykö hän asunnon ostotarjouksen tehneelle vai ei siitäkin huolimatta, että ostotarjouksen tekijä olisi valmis maksamaan pyydetyn hinnan ja hyväksyisi muut myyjän asettamat ehdot.
Myyjän hylkäämistä ostotarjouksista välitysliikkeen ei tarvitse kertoa toiselle ostajaehdokkaalle. Välitysliike saa kuitenkin tarvittaessa kertoa hylätyn tarjouksen osalta myös sen rahamäärän ja muut ehdot esim. tilanteessa, jossa ostajaehdokas olisi jättämässä hylättyä tarjousta huonomman tarjouksen.

8.1.1 Asunto-osakkeen ostotarjous

Asunto-osakkeen ostotarjoukseen sovelletaan varallisuusoikeudellisista oikeustoimista annettua lakia (oikeustoimilaki) sopimuksen syntymisestä sekä tarjouksen ja siihen annetun vastauksen sitovuudesta ja oikeusvaikutuksista. Oikeustoimilaki ei edellytä tarjoukselta mitään määrämuotoa. Asuntokauppalaissa on säännökset ostotarjouksesta, jossa ostotarjouksen tehnyt on tarjouksensa vakuudeksi maksanut myyjälle sovitun rahasumman (käsiraha) sekä ostotarjouksesta, jossa tarjouksen tehnyt on tarjouksensa vakuudeksi sitoutunut ennalta määrätyn korvauksen suorittamiseen sen varalta, että hän vetäytyy kaupasta (vakiokorvaus).

8.1.2 Kiinteistön ostotarjous ja esisopimus

Kiinteistökaupasta sopimiseen sovelletaan maakaaren muotomääräyksiä. Ainoastaan kaupanvahvistajan vahvistama tai Maanmittauslaitoksen Kiinteistövaihdannan palvelussa tehty esisopimus aikaansaa sitovan sopimuksen osapuolten välille. Ilman määrämuotoa tehty tarjous ja siihen annettu hyväksyntä eivät sido osapuolia siten, että heidät voitaisiin velvoittaa kaupan tekemiseen, käsirahan menettämiseen tai sopimussakon maksamiseen.

Maakaaressa on kuitenkin korvaussäännös (MK 2:8) tilanteeseen, jossa toinen osapuoli vetäytyy sopimuksesta, jota ei ole tehty maakaaren määrämuodossa. Ko. lainkohdan mukaan kaupan tekemisestä kieltäytyneen on tällöin korvattava vastapuolelle kaupan valmistelusta aiheutuneet kohtuulliset suoranaiset kulut. Ostajan vetäytyessä aiheettomasti sopimuksesta tällaisia kustannuksia ovat myyjälle kaupan valmistelusta aiheutuneet suoranaiset kulut, esim. myyjän välitysliikkeelle toimeksiantosopimuksen perusteella maksama korvaus. Välitysliikkeellä ei ole oikeutta korvaukseen suoraan sopimuksesta vetäytyneeltä ostajalta. Myyjän vetäytyessä aiheettomasti sopimuksesta myyjän on vastaavasti korvattava ostajalle ostajan kohtuulliset kustannukset, esim. ostajan kustannuksellaan suorittama kuntotarkastus.

Kiinteistön kaupassa välitysliikkeen tulee erityisesti kiinnittää sekä myyjän että tarjouksen tekijän huomioita maakaaren määrämuotovaatimukseen ja sen merkitykseen sekä maakaaren mukaisiin seuraamuksiin vetäydyttäessä ilman määrämuotoa tehdystä hyväksytystä ostotarjouksesta.

8.1.3 Vuokraoikeuden rakennuksineen ostotarjous

Vuokraoikeuden rakennuksineen ostotarjoukseen ei sovelleta maakaaren eikä asuntokauppalain säännöksiä, vaan ainoastaan oikeustoimilakia sopimuksen syntymisestä sekä tarjouksen ja siihen annetun vastauksen sitovuudesta ja oikeusvaikutuksista. Oikeustoimilaki ei edellytä tarjoukselta mitään määrämuotoa.

8.2 Useat päällekkäiset tarjoukset

8.2.1 Yleistä

Välityslain mukaan vastaanottaessaan ostotarjouksen välityskohteesta saa välitysliike ottaa tarjouksen tekijältä toimeksiantajan lukuun käsirahan, jos tästä on toimeksiantosopimuksessa sovittu. Sen jälkeen, kun välitysliike on vastaanottanut käsirahan, välitysliike ei saa ottaa keneltäkään muulta tarjousta (käsirahallista tai käsirahatonta) tai käsirahaa, ennen kuin tämä käsiraha on palautettu tarjouksen tekijälle tai kun on käynyt selväksi, että käsiraha jää toimeksiantajan hyväksi. Vastaanotettu käsiraha estää näin ollen uusien tarjousten vastaanottamisen. Samoin sellainen ostotarjous, jossa käsiraha käytännön syistä sitoudutaan maksamaan tiettyyn ostotarjouksessa merkittyyn päivään mennessä (esim. viikonloppuna jätetty tarjous), estää uusien tarjousten vastaanottamisen.

Sitä vastoin ostotarjous, jossa käsiraha sitoudutaan suorittamaan vasta tarjouksen tultua hyväksytyksi ei estä päällekkäisten tarjousten vastaanottamista. Myöskään tarjous, jossa sitoudutaan suorittamaan vakiokorvaus sopimuksesta vetäytymisen varalta ei estä päällekkäisten tarjousten vastaanottamista. Tällöin välitysliike voi ottaa vastaan muita tarjouksia siihen saakka, kunnes kohteesta on tarjous hyväksytty. Sen jälkeen, kun kohteesta on tarjous hyväksytty, tulee välitysliikkeen lopettaa kohteen markkinointi, eikä välitysliike saa lähtökohtaisesti ottaa kohteesta keneltäkään tarjousta vastaan.

Välityslaissa säännellään myös välitysliikkeen menettelystä tilanteessa, jossa välitysliike on vastaanottanut varausmaksun uudiskohteen ennakkomarkkinoinnin yhteydessä. Kun välitysliike on vastaanottanut varausmaksun, liike ei saa ottaa keneltäkään muulta varausmaksua asunnosta ennen kuin aiempi varausmaksu on palautettu varauksen tekijälle. Varausmaksun vastaanottaminen ei kuitenkaan estä välitysliikettä ottamasta vastaan uusia varauksia, joiden yhteydessä ei makseta varausmaksua. Välitysliike voi näin ollen ottaa päällekkäisiä varauksia ilman varausmaksuja. Välitysliikkeen on tällöin hyvän välitystavan mukaan kerrottava varausta tekevälle, kuinka monta varausta kohteesta on tehty.

Välitysliikkeen tulee kertoa toiselle ostajaehdokkaalle jo saamastaan aikaisemmasta vielä avoinna olevasta tarjouksesta. Välitysliikkeellä ei ole velvollisuutta kertoa aiemman tarjouksen rahamäärää tai muita ehtoja. Välitysliikkeellä on kuitenkin oikeus kertoa em. seikat. Välitysliikkeellä ei ole oikeutta ilman toimeksiantajan ja ostotarjouksen tekijän suostumusta esittää aikaisempaa ostotarjousta toiselle ostajaehdokkaalle.

Toimeksiantaja päättää menettelytavoista tilanteessa, jossa kohteesta tehdään ensimmäisenä jätetyn tarjouksen jälkeen uusia tarjouksia. Toimeksiantaja voi esimerkiksi hyväksyä myöhemmin tehdyn tarjouksen ilman, että siitä ilmoitetaan ensimmäisen tarjouksen tekijälle. Jos välitysliike on sopinut tarjouksen tekijän kanssa, että hänelle ilmoitetaan, mikäli muita tarjouksia annetaan, tulee välitysliikkeen toimia sopimansa mukaisesti.

Ostotarjousten keskinäinen paremmuus ei ratkea pelkästään tarjousten rahamäärän perusteella, vaan siihen vaikuttaa myös tarjousten muut ehdot, kuten maksuehdot ja vapautumisajankohta. Pelkästään se, että ostajaehdokas jättää ostotarjouksensa ensimmäisenä tai tekee myyntihintapyynnön tai velattoman hintapyynnön suuruisen ostotarjouksen, ei tuo hänelle etusijaa myöhempiin ostotarjouksen tekijöihin nähden. Välitysliikkeen tulee tarvittaessa selvittää tämä asia tarjouksen tekijälle. Myyjä tekee aina päätöksen siitä, minkä tarjouksen hän hyväksyy. Myyjällä on aina myös oikeus hylätä tarjous, vaikka tarjottu hinta vastaisi myyntihintapyyntöä tai velatonta hintapyyntöä.

8.2.2 Useat päällekkäiset tarjoukset asunto-osakkeen ja vuokraoikeuden kaupassa

8.2.2.1 Useita ostajaehdokkaita, ei käsirahallista ostotarjousta

Kuten aiemmin on todettu, välitysliikkeen on otettava vastaan kaikki toimeksiantajan kannalta järkevät tarjoukset. Välitysliikkeen tulee esittää kaikki vastaanotetut tarjoukset toimeksiantajalle, joka lopulta päättää, minkä tarjouksista hyväksyy, jos hyväksyy.
Toimeksiantaja voi päättää, että ostajaehdokkaiden kesken järjestetään uusi tarjouskierros esimerkiksi pyytämällä kirjallisia tarjouksia suljetuin kuorin tiettyyn ajankohtaan mennessä. Toimeksiantaja voi myös päättää, että ostoneuvotteluissa vielä mukana olevien kesken järjestetään tilaisuus, jossa he voivat tehdä uusia tarjouksia, joista toimeksiantaja valitsee parhaaksi katsomansa tarjouksen. Tällainen voi olla esimerkiksi avoin tarjouskilpailu, jossa ostajaehdokkaat esittävät uudet tarjouksensa suullisesti. Mikäli päädytään järjestämään uusi tarjouskierros tai em. tilaisuus, tulee välitysliikkeen huolehtia asian käytännön järjestelyistä. Hyvän välitystavan mukaista ei ole, että välitysliike ilman toimeksiantajan myötävaikutusta itse päättää uudesta tarjouskierroksesta tai tällaisen tilaisuuden järjestämisestä. Kun uusi tarjouskierros tai tällainen tilaisuus järjestetään, ostajaehdokkaat eivät enää ole sidottuja alkuperäisiin tarjouksiinsa.

8.2.2.2 Käsirahaton ostotarjous saatu, kun tulee uusi tarjous

Jos uusi ostajaehdokas tämän jälkeen tekee ostotarjouksen, tulee välitysliikkeen tällöin myös kertoa toimeksiantajalle eri menettelyvaihtoehdoista, esimerkiksi mahdollisuudesta järjestää uusi tarjouskierros tai tarjoustilaisuus edellä luvussa 8.2.2.1 kerrotulla tavalla.

Hyvän välitystavan vastaista on ”vedättää” ostajaehdokasta kertomalla sellaisista ostotarjouksista, joita ei todellisuudessa ole.

8.2.2.3 Käsirahaton ostotarjous hyväksytty, kun tulee uusi tarjous

Mikäli toimeksiantaja on jo hyväksynyt jonkin ostotarjouksen, ei välitysliike saa jatkaa kohteen markkinointia eikä lähtökohtaisesti saa ottaa kohteesta vastaan uutta ostotarjousta. Jos kohteesta kuitenkin olisi tulossa uusi ostotarjous, tulee välitysliikkeen kertoa asiasta toimeksiantajalle. Tällöin välitysliikkeen tulee myös kertoa toimeksiantajalle jo tehdyn sitovan sopimuksen merkityksestä sekä sopimuksen rikkomisen seuraamuksista.

Jos ostajaehdokas on tehnyt ehdollisen ostotarjouksen, jonka toimeksiantaja on hyväksynyt, välitysliike ei lähtökohtaisesti saa ottaa vastaan uutta ostotarjousta. Jos ostajaehdokas on tehnyt tarjouksen, jonka ehtona on oman asunnon myynti, voi myyjä hyväksyä tarjouksen ehdollisena, jättäen itselleen oikeuden jatkaa kohteen myyntiä ja hyväksyä muun tarjouksen. Tällöin välitysliike saa jatkaa kohteen markkinointia ja ottaa vastaan uuden ostotarjouksen. Katso lisää 8.2.4.

8.2.2.4 Myyjä tehnyt vastatarjouksen, kun tulee uusi tarjous

Kun myyjä on tehnyt vastatarjouksen ostajalle, osapuolten välillä ei ole vielä syntynyt sitovaa sopimusta vaan ainoastaan myyjää sitova tarjous. Ostaja harkitsee hyväksyykö hän tehdyn vastatarjouksen. Hyväksymisellä syntyy osapuolia sitova sopimus.
Hyvän välitystavan mukaan välitysliike ei saa ottaa vastaan uutta ostotarjousta sinä aikana, kun myyjän tekemä vastatarjous on voimassa. Välitysliike saa ottaa uuden ostotarjouksen vastaan vasta sen jälkeen, kun myyjän vastatarjouksen hyväksymiselle varaama aika on kulunut umpeen tai kun ostaja on tuona aikana ilmoittanut, ettei hän hyväksy esitettyä vastatarjousta.

Myyjä voi kuitenkin tehdä vastatarjouksensa ehdollisena ja pidättää itsellään oikeuden jatkaa kohteen markkinointia ja hyväksyä muun ostotarjouksen. Tällöin välitysliike saa jatkaa kohteen markkinointia ja ottaa vastaan uuden ostotarjouksen. Katso lisää 8.2.4.

8.2.3 Useat päällekkäiset tarjoukset kiinteistön kaupassa

8.2.3.1 Useita ostajaehdokkaita, ei käsirahallista ostotarjousta

8.2.3.2 Käsirahaton ostotarjous saatu, kun tulee uusi ostotarjous

Hyvän välitystavan vastaista on ”vedättää” ostajaehdokasta kertomalla sellaisista ostotarjouksista, joita ei todellisuudessa ole.

8.2.3.3 Käsirahallinen tai käsirahaton ostotarjous hyväksytty, kun tulee uusi tarjous

Mikäli sopimusta ei ole tehty maakaaren mukaisessa määrämuodossa, ei osapuolten välille ole syntynyt sitovaa sopimusta. Mikäli toimeksiantaja on jo hyväksynyt jonkin ostotarjouksen, ei välitysliike sopimuksen sitomattomuudesta huolimatta saa lähtökohtaisesti ottaa kohteesta vastaan uutta ostotarjousta. Jos kohteesta kuitenkin olisi tulossa uusi ostotarjous, tulee välitysliikkeen kertoa asiasta toimeksiantajalle. Tällöin välitysliikkeen tulee myös kertoa toimeksiantajalle tehdyn sopimuksen merkityksestä ja sopimuksen rikkomista koskevasta maakaaren korvaussäännöksestä (katso luku 8.1.2). Silloin, jos hyväksytyn tarjouksen vakuudeksi on maksettu käsiraha, ei uutta tarjousta välityslain mukaan kuitenkaan voida ottaa vastaan, ennen kuin tämä käsiraha on palautettu tarjouksen tekijälle tai kun on käynyt selväksi, että käsiraha jää toimeksiantajan hyväksi (katso luku 8.2.1).

Jos ostajaehdokas on tehnyt ehdollisen ostotarjouksen, jonka toimeksiantaja on hyväksynyt, ei välitysliike sopimuksen sitomattomuudesta huolimatta saa lähtökohtaisesti ottaa kohteesta vastaan uutta ostotarjousta. Jos ostajaehdokas on tehnyt tarjouksen, jonka ehtona on oman asunnon myynti, voi myyjä hyväksyä tarjouksen ehdollisena, jättäen itselleen oikeuden jatkaa kohteen markkinointia ja hyväksyä muita ostotarjouksia. Tällöin välitysliike saa jatkaa kohteen markkinointia ja ottaa vastaan uuden ostotarjouksen (katso lisää luku 8.2.4).

8.2.3.4 Myyjä tehnyt vastatarjouksen, kun tulee uusi tarjous

Jos myyjä on tehnyt vastatarjouksen ostajalle, kun tulee uusi tarjous, kyse on käytännössä tilanteesta, jossa ei ole noudatettu maakaaren määrämuotoa. Tarjouksen sitomattomuudesta huolimatta välitysliike ei lähtökohtaisesti saa ottaa vastaan uutta ostotarjousta sinä aikana, kun myyjän vastatarjous on voimassa. Välitysliike saa ottaa uuden ostotarjouksen vastaan vasta sen jälkeen, kun myyjän vastatarjouksen hyväksymiselle varaama aika on kulunut umpeen tai kun ostaja on tuona aikana ilmoittanut, ettei hän hyväksy esitettyä vastatarjousta.

Myyjä voi kuitenkin tehdä vastatarjouksensa ehdollisena ja pidättää itsellään oikeuden jatkaa kohteen markkinointia ja hyväksyä muita ostotarjouksia. Tällöin välitysliike saa jatkaa kohteen markkinointia ja ottaa vastaan uuden ostotarjouksen. Katso lisää 8.2.4.

8.2.3.5 Tilanteet, joissa on tehty maakaaren määrämuotoinen esisopimus

Mikäli kaupasta on sovittu maakaaren määrämuodossa, on osapuolten välille syntynyt sitova esisopimus. Tällaisessa tilanteessa riippumatta siitä, onko käsirahaa maksettu vai ei, välitysliike ei lähtökohtaisesti saa ottaa vastaan uutta tarjousta. Jos kohteesta kuitenkin olisi tulossa uusi ostotarjous, tulee välitysliikkeen kertoa asiasta toimeksiantajalle. Tällöin välitysliikkeen on myös selkeästi kerrottava toimeksiantajalle sitovan esisopimuksen merkityksestä, koska tällaisessa tilanteessa esisopimuksen mukainen ostaja voi vaatia kaupan tekemistä, käsirahan palauttamista, vahingonkorvausta tai sovitun sopimussakon maksamista.

8.2.4 Ehdollisen tarjouksen ehdollinen hyväksyntä

Ehdollisen tarjouksen ehdollinen hyväksyntä koskee tilanteita, joissa ostotarjouksen tekijä tekee tarjouksen ehdollisena ja myyjä hyväksyy sen ehdollisena eli pidättää itsellään oikeuden jatkaa kohteen markkinointia ja hyväksyä muita ostotarjouksia.
Tällaista menettelyä voidaan käyttää vain tilanteissa, joissa ehdollisen tarjouksen hyväksyminen ilman myyjän asettamaa ehtoa olisi myyjälle kohtuutonta. Tällainen tilanne voi syntyä pääsääntöisesti vain silloin, kun ostotarjouksen tekijä asettaa ostotarjouksessa kaupan edellytykseksi oman asunnon myynnin. Näin ollen ei ole yleensä hyväksyttävää käyttää ehdollista hyväksyntämenettelyä tilanteessa, jossa ostotarjous on muulla tavoin ehdollinen (esimerkiksi kosteusmittaus, kuntotarkastus tai myönteinen rahoituspäätös).

Myyjän ehdollinen tarjouksen hyväksyntä on vastatarjous ostotarjouksen tehneelle, joka voi sen puolestaan hyväksyä tai hylätä. Siten ostotarjouksen tekijän tulee vielä kirjallisesti hyväksyä myyjän vastatarjous eli myyjän ehdollinen hyväksyntä, jotta osapuolten välille syntyy sitova sopimus.

Ehdollisen tarjouksen sisältämän oman asunnon myyntiehdon ja toisaalta myyjän ehdollisen hyväksynnän tulisi olla voimassa vain lyhyehkön ajan, enintään yksi – kaksi kuukautta.

Ehdollisesti hyväksyttyjä tarjouksia voi olla voimassa vain yksi kerrallaan.

Ehdollista hyväksyntä ei voi käyttää tarjouksissa, joiden vakuudeksi on maksettu käsiraha.

Ehdollista hyväksyntää käytettäessä korostuu välitysliikkeen tiedonantovelvollisuus sekä ostotarjouksen tekijälle että myyjälle. Välitysliikkeen tulee selkeästi selvittää erityisesti ostotarjouksen tekijälle, mitä ehdollinen hyväksyntä konkreettisesti tarkoittaa.

On mahdollista, että ostotarjouksen tekijä on hyväksyttyään myyjän ehdollisen hyväksynnän hyväksynyt omasta asunnostaan tehdyn tarjouksen. Jos hän ei haluakaan tehdä kauppaa omasta asunnostaan sovitun mukaisesti sen takia, että hänen tekemänsä tarjouksen kohteena oleva asunto on myyty toiselle, on hän velvollinen maksamaan omasta asunnostaan hyväksymänsä tarjouksen mukaisen sanktion ko. tarjouksen tehneelle. Välitysliikkeen on selvitettävä tämä ostotarjouksen tekijälle.

Esimerkiksi oman asunnon myyntiehtoisen tarjouksen tehnyt A on hyväksynyt B:n (myyjä) ehdollisen hyväksynnän eli vastatarjouksen, jossa B pidättää itselleen oikeuden hyväksyä muita tarjouksia siihen saakka, kunnes A:n oma asunto on myyty. A myy omaa asuntoaan ja hyväksyy asunnostaan tehdyn tarjouksen, jossa on vakiokorvausehto sopimusrikkomuksen varalle. Tämän A:n omasta asunnosta tehdyn hyväksytyn tarjouksen jälkeen A saa tiedon, että hänen havittelemansa asunto, josta hän on hyväksynyt myyjän tekemän vastatarjouksen, onkin myyty kolmannelle. A on velvollinen maksamaan tarjouksessa sovitun vakiokorvauksen omasta asunnostaan tarjouksen tehneelle, jollei hän (eli A) suostu tekemään omasta asunnostaan kauppaa hyväksymänsä ostotarjouksen mukaisesti.

Välitysliikkeen tulee lisäksi selvittää ostotarjouksen tekijälle, joka on hyväksynyt myyjän ehdollisen hyväksynnän, että voi syntyä tilanne, jossa ostotarjouksen tekijä on velvollinen maksamaan omalle välitysliikkeelleen (jonka kanssa hän on tehnyt toimeksiannon oman asuntonsa myynnistä) välityspalkkion, vaikkei hänen omasta asunnostaan tehdäkään kauppoja. Tällainen tilanne voi syntyä, jos ostotarjouksen tekijä ei hyväksy ostotarjousta, joka vastaa välitysliikkeen kanssa solmimassaan toimeksiantosopimuksessa hyväksyttyjä ehtoja. Näin olisi, vaikka tarjouksen hylkäämisen syynä olisi se, että hänen oman tarjouksensa kohteena oleva asunto on myyty toiselle ostajalle.

Välitysliikkeen on kyettävä näyttämään dokumentoidusti, että se on täyttänyt edellä mainitut tiedonantovelvollisuudet.

Välitysliikkeen tulee ilmoittaa välittömästi ostotarjouksen tekijälle, joka on hyväksynyt myyjän ehdollisen hyväksynnän, jos tarjouksen kohteesta on hyväksytty toinen tarjous tai kohteesta on vastaanotettu toinen tarjous, jonka voidaan katsoa olevan ehdoiltaan ostotarjouksen tekijän, joka on hyväksynyt myyjän ehdollisen hyväksynnän tekemää tarjousta parempi. Välitysliikkeen on kehotettava myyjän ehdollisen hyväksynnän hyväksynyttä ostotarjouksen tekijää varmistamaan kuitenkin välitysliikkeeltä myös itse ennen ostotarjouksen hyväksymistä omasta asunnostaan, ettei tekemänsä tarjouksen kohteesta ole hyväksytty/vastaanotettu toista tarjousta.