Kiinteistönvälitysalan Keskusliitto teetti kesällä 2021 selvityksen kuluttajariitalautakunnan käsittelemistä kuluttajien välisistä riidoista asunto- ja kiinteistökaupoissa, joissa kiinteistönvälittäjää ei ollut mukana. Selvitys on jatkoa vuonna 2020 tehdylle selvitykselle tuomioistuimen ulkopuolella ratkaistuista riidoista, joissa välitysliike oli mukana. Uuden selvityksen kohteena oli noin 400 riitatapausta, joista kuluttajariitalautakunta on antanut ratkaisun vuosien 2017-2020 aikana. Selvityksen liitolle teki kuluttajaoikeusjuristi Tuula Sario kuten aiemmankin selvityksen.
Selvityksen tarkoitus oli kartoittaa kuluttajien välisten asunto- ja kiinteistökauppariitojen keskeisiä ongelmia ja pohtia keinoja, joilla kiinteistönvälitysala voisi parantaa kuluttajien asemaa asunto- ja kiinteistökauppamarkkinoilla. Samalla haluttiin löytää keinoja, joilla kannustaa kuluttajia ottaamaan välitysalan ammattilainen hoitamaan asunto- ja kiinteistökauppoja.
Vuosina 2007-2020, jolloin kuluttajariitalautakuntaan on voinut tehdä kahden kuluttajan välisessä riidassa valituksen, on kahden kuluttajan välisiä asuntokauppariitoja tullut vireille yhteensä noin 2500 tapausta. Nykytilanne on tasaantunut noin 100-150 tapaukseen vuodessa. Selvityksessä analysoitiin lähes 800 vireille tulleesta riitatapauksesta noin 400, joissa lautakunta on antanut ratkaisun. Näistä kiinteistökauppariitoja oli noin 220, loput noin 170 kohdistuivat asunto-osakeyhtiön osakkeiden kauppoihin.
Huolimattomuus ja ymmärryksen puute keskeisiä ongelmia
Kuluttajariitalautakunnan hylkäysten perusteina kiinteistökauppariidoissa oli merkittävää suuri reklamaatioaikojen laiminlyöntien määrä ja ylittäminen usein jopa yli viidellä vuodella virheen havaitsemisesta. Useassa tapauksessa myös vedottiin kunnianvastaiseen ja arvottomaan menettelyyn vastaajan osalta, mikä on poikkeuksellista. Myöhästyneet reklamaatiot johtuivat pitkälti siitä, että ostajilla oli ollut väärä käsitys kiinteistön kunnosta ja tarkastusraportteihin tutustuminen oli laiminlyöty.
Usein ostaja ei ollut myöskään tutustunut ennen kaupantekoa kohteesta tehtyihin tutkimuksiin, selvityksiin tai kosteusmittauksiin, ei ollut ymmärtänyt niitä tai kaupan kohteen virheet olivat olleet olemassa jo kaupan teon hetkellä ja ostajan havaittavissa.
Muita lukumäärältään merkittäviä syitä hylkäykseen olivat mm. se, ettei ostajilla ollut esittää näyttöä virheistä, laskelmia korjauskustannusten määrästä tai asiantuntijalausuntoja, jotka olisivat tukeneet väitteitä virheistä. Moni kuluttaja esitti omia käsityksiään virheen laadusta, määrästä tai korjauskustannuksista. Tyypillisesti näitä olivat esimerkiksi kiinteistöt, joissa oli valesokkeli. Koska valesokkelista on puhuttu julkisuudessa melko paljon ja sitä voidaan yleisesti pitää riskirakenteena, tulkitsivat monet ostajat valesokkelin kohteen virheenä, joka automaattisesti tarkoittaisi hinnanalennusta. Ratkaisuista kuitenkin käy ilmi, ettei valesokkeli ole virhe, ellei voida osoittaa sen aiheuttaneen kosteusvauriota tai sen riskiä.
Aineistossa oli huomattavan paljon vanhoja, yli 50 vuotta sitten rakennettuja kohteita, joiden osalta hylkäys johtui ostajan epärealistisista käsityksistä vanhan rakennuksen kunnosta ja kunnostustarpeesta. Ostajilla on aineiston perusteella ollut vallitsevana se käsitys, että kaikki myytävät kohteet ovat kunnossa ja asuinkelpoisia huolimatta siitä, että kauppakirjaan oli kirjoitettu, että kohde on peruskorjattava tai alkuperäisessä kunnossa.
Kiistaa aiheuttava seikka oli usein myös putkiston sekä muiden järjestelmien kunto. Ostajilla ei ole aineiston mukaan ymmärrystä siitä, että rakenteilla, putkistoilla tai sähköjärjestelmillä on tietty elinkaari, jonka päässä ne on uusittava. On havaittavissa, että ostajat melko yleisesti olettavat, että kaikki asiat on lain mukaan kerrottava eikä sellaista kunnostusta tai korjattavaa ole, josta ei ole nimenomaisesti kerrottu. Tuntematonta on se, ettei myyjillä ole velvollisuutta kiinnittää ostajien huomiota elinkaaren päässä oleviin järjestelmiin. Tätä kuvaa myös se, että kaivoveden osalta ostajat eivät ymmärtäneet, että pelkästään se, että kiinteistöllä on kaivo, ei tarkoita, että vesi on juomakelpoista.
Näytön puutteita ja asiakirjavirheitä
Asunto-osakkeiden kauppojen osalta virheet olivat osittain samoja kuin kiinteistönkaupassa. Suuri osa kaatui näytön puutteeseen joko virheen olemassaolosta tai korjauskustannusten määrästä tai niiden jakautumisesta osakkaan ja yhtiön kesken. Myös ennakkotarkastuksen laiminlyönti oli usein hylkäysperusteena.
Asiakirjavirheitä oli asunto-osakkeiden kaupoissa enemmän kuin kiinteistökaupoissa. Osittain tämä selittyy sillä, että kiinteistökaupoissa kaupanvahvistaja tai sähköisen järjestelmän prosessi varmistaa, että asiakirjat ovat lainmukaisia. Asunto-osakkeiden osalta asiakirjavirheet koskivat mm. vakiokorvauksen sopimista, ostotarjousten laatimista ja lainaehtojen kirjaamista. Yleisesti asunto-osakeyhtiön ja osakkaan kunnossapitovastuun jakautuminen oli tuntematon asia ja aiheutti turhia valituksia.
Kiinteistönvälittäjän rooli ratkaiseva sekä myyjälle että ostajalle
Sarion selvityksen keskeisin johtopäätös oli, että asunto- ja kiinteistökauppojen riitoja voidaan vähentää ja osapuolten asemaa parantaa, mikäli sekä myyjällä että ostajalla on kiinteistönvälittäjä tai välitysalan asiantuntija päätöksenteon tukena. Tällä olisi myös yhteiskunnallista merkitystä, sillä turhien ja vältettävissä olevien riitojen suuri määrä kuormittaa kuluttajariitalautakuntaa, vie voimavaroja muiden riita-asioiden käsittelyltä, pitkittää käsittelyaikoja ja aiheuttaa merkittäviä kustannuksia.
Selvityksen keskeisin ja tärkein tulos on se, että välittäjän tai muun vastaavan asiantuntijan tarve ostajien tukena on suuri. Kiinteistökauppaa koskevissa tapauksissa, joissa valittajalle ei suositettu hyvitystä, välittäjästä olisi ollut hyötyä kaikissa muissa kuin salaisen virheen ja reklamaatioaikaa koskevien laiminlyöntien osalta. Reklamaation laiminlyönneistäkin osa on sellaisia, joissa välittäjästä tai asiantuntijasta olisi ollut hyötyä. Aineistossa oli useita tapauksia, joissa asiantuntija olisi huomannut virheen ja ymmärtänyt sen merkityksen, jolloin reklamaatiokin olisi tullut tehtyä ajoissa.
Myös yhteiskunnalliselta kannalta olisi välittäjän tai muun asiantuntijan käyttäminen perusteltua. Vain pieni murto-osa valituksista johti ratkaisuun, jossa suositettiin hyvitystä. Tapauksissa, joissa oli välittäjä mukana, vastaajaksi haluttiin kuluttaja-asiakas vain alle puolessa tapauksista. Keskimääräinen suositus kuluttajien välisessä asunto- ja kauppariidassa oli 8 425 euroa, kun se välittäjäkaupoissa oli noin 5 000 euroa.
Lisäksi kuluttajalle voi tulla vaikeuksia saada kuluttajavastapuolelta kuluttajariitalautakunnan suosituksen mukaista hyvitystä. Suositusratkaisu voi tulla vasta viidenkin vuoden päästä kaupanteosta, eikä myyjällä välttämättä ole enää maksuvaraa tai myyjää ei löydy. Kuluttajamyyjällä ei myöskään ole mahdollista mainehaittapelkoa, jollainen välitysliikkeellä vastapuolena on. Onkin todennäköistä, ettei kuluttajavastapuoli noudata kuluttajariitalautakunnan suositusratkaisua yhtä helposti kuin vastuullinen välittäjä, mikä tarkoittaa lisää asianajokuluja käräjäoikeusvaiheessa.
Kiinteistönvälitysalalle on viime vuosina tullut useita itsepalvelualustoja, joilla palveluntarjoajat houkuttelevat kuluttajia välittämään itse asuntojaan. Näissä keskeistä on asunto- tai kiinteistökaupan tekninen onnistuminen, ja sinänsä alustat toimivat tässä tarkoituksessa oletettavasti hyvin. Virheet asunto- ja kiinteistökaupassa ovat kuitenkin harvoin teknisiä. Sen sijaan ne liittyvät useimmiten tiedonantovirheisiin erityisesti tilanteissa, joissa on kyse hinnanalennus- tai vahingonkorvausvaateesta. Näiden ongelmien vähentämisessä kiinteistönvälittäjien rooli on ratkaiseva, mikä oli myös selvityksen keskeinen lopputulos.
