Lausunto valtiovarainministeriölle 25.10.2019
Keskusliitto katsoo, että tulosidonnainen enimmäisvelkakatto vaikuttaisi kielteisesti asuntokauppaan. Katto rajaisi mahdollisuutta oman asuntovarallisuuden kasvattamiseen erityisesti kasvukeskusten ensiasunnonostajille, pieni- ja keskituloisille ja tilaa tarvitseville perhekunnille.
Kiinteistönvälitysalan Keskusliitto ry. kiittää mahdollisuudesta lausua valtiovarainministeriön työryhmän selvitykseen kotitalouksien velkaantumisesta. Valtiovarainministeriön Kotitalouksien velkaantumista rajoittavat makrovakauden valvontavälineet – työryhmän 1.10.2019 julkaisema selvitys keinoista ehkäistä kotitalouksien liiallista velkaantumista (VM119:00/2018) tarttuu tärkeään yhteiskunnalliseen ilmiöön.
Kotitalouksien velan arvo on kymmenessä vuodessa noussut noin sadasta noin 150 miljardiin euroon, ja työryhmän mietintö aivan oikein puuttuu velkaantumisen kasvun riskeihin kotitalouksille ja kansantaloudelle. Kotitalouksien kokonaisvelasta asuntoluototuksen osuus on noin 60 %, ja uutena ilmiönä viimeisen kymmenen vuoden aikana on nähty taloyhtiölainojen osuuden reipas kasvu: niiden arvioitu kokonaisarvo on nelinkertaistunut 16,2 miljardiin euroon Suomen Pankin päivitetyn laskentamallin mukaan. Lisäksi maksuhäiriömerkinnät ovat huolestuttavan yleisiä.
Työryhmän selvityksen mukaan asuntorahoituksen merkitys kotitalouksien velkaantuneisuudessa on erittäin merkittävä. Siksi ehdotukset kohdistuvat erityisesti asuntolainoitukseen, vaikka työryhmä myöntää, että asuntorahoituksen kasvu on tällä hetkellä kohtuullista.
Kiinteistönvälitysala kiinnittää huomiota seuraaviin kuluttajien luototuksen rajoittamista koskeviin ehdotuksiin ja toivoo ehdotettujen välineiden kattavampaa kokonaisvaikutusten arviointia sekä asunto- ja vuokra-asuntomarkkinoille että koko kansantaloudelle.
Huomiot keskeisistä ehdotuksista
Takaisinmaksuajan rajoite
Keskusliitto katsoo, että lainan takaisinmaksuajan rajoittaminen 25 vuoteen ei vaikuta merkittävästi asuntokauppaan. Asuntolainan enimmäispituuden rajaaminen olisi tässä tilanteessa riittävä toimenpide ja pitäisi velanhoidon realistisella tasolla. Keskusliitto pitää Suomen Pankin lausuman tavoin hyvänä luotonantajille ehdotettua oikeutta myöntää harkinnan ja kiintiön mukaan yli 25 vuoden mittaisia asuntolainoja.
Kotitalouksien enimmäisvelkasuhde
Enimmäisvelkasuhteella rajoitettaisiin kotitalouden kokonaisvelan enimmäismäärää suhteessa tuloihin. Ruotsissa on otettu käyttöön asuntolainakatoksi nimetty rajoitus jo vuonna 2010. Sen mukaan asuntolainan määrä saa olla enintään 85 % vakuuksien käyvästä arvosta kuten nyt Suomessakin; poikkeuksena ensiasunnon ostajat.
Ruotsissa tulosidonnainen velkakatto otettiin käyttöön vuonna 2018 siten, että uutta lainaa yli 4,5-kertaisesti vuositulonsa verran ottavat kotitaloudet joutuvat lyhentämään lainaansa yhden prosenttiyksikön enemmän. Ruotsista poiketen Suomessa on kuitenkin ollut vallalla asuntolainojen ahkeran lyhentämisen kulttuuri.
Ruotsin rakennusteollisuuden teettämä tutkimus (Sveriges Byggindustrier/Evidens 2019: Var det värt det?) arvioi, että luototuksen rajoitusten vuoksi Ruotsin bruttokansantuote jää kymmenessä vuodessa noin 2,3 % ennustetta alemmaksi, sekä kotitalouksien kulutuksen että rakentamisen vähenemisen kautta. Myös verotulojen arvioidaan raportissa romahtavan lähes viiden miljardin kruunun arvosta rakentamisen radikaalin vähentymisen myötä. Raportti myös epäilee, onko valittu keino eli kotitalouksien velan rajoittaminen lopulta ollenkaan hyödyllinen makrotalouden kriisissä, sillä korkeampi säästöaste ja matalampi kulutus supistavat mahdollisesti kriisiytynyttä kansantaloutta entisestään.
Tulosidonnainen enimmäisvelkakatto vaikuttaisi kielteisesti asuntokauppaan ja kasvattaisi eriarvoisuutta. Katto rajaisi mahdollisuutta oman asuntovarallisuuden kasvattamiseen erityisesti kasvukeskusten ensiasunnonostajille, pieni- ja keskituloisille ja tilaa tarvitseville perhekunnille. Yksityishenkilöille asuntosijoittamisen aloittaminen vaikeutuu ja rajoite voisi keskittää omistusta entisestään. Rajoite kohtelisi asunnonostajia myös alueellisesti hyvin eri tavoilla, ja vaikeuttaisi varsinkin pääkaupunkiseudun työvoiman saantia esimerkiksi palvelu- ja hoitoaloilla.
Kiinteistönvälitysalan Keskusliitto katsoo, että tulosidonnaista enimmäisvelkakattoa ei tarvita. Pankkien luotonanto on jo nykyisellään tarkoin säädeltyä, ja toteutuessaan positiivinen luottorekisteri vähentäisi luottoriskejä, kun kotitalouden kokonaisluototuksen määrä olisi jäljitettävissä. Markkinassa ei ole merkkejä ylikuumenemisesta, vaan hintakehitys on ollut maltillista.
Asuntovelan arvon kasvu kymmenessä vuodessa kertoo myös luonnollisesta kehityksestä, elintason kasvusta ja muuttoliikkeen suunnasta – asuntoja ostetaan korkeamman hintatason kasvukeskuksista. Mahdollisuus ”kansankapitalismiin” tulee olla olemassa myös polarisoituneessa, eriytyvien hintojen asuntomarkkinassa. Asuntokaupan odotetaan hiljenevän hiipuvan talouskasvun aikana, ja rahoituksen kiristäminen staattisen markkinan aikaan voi saada negatiivisen kierteen kansantalouteen.
Tilastokeskuksen 27.9.2019 julkaistun uutisen mukaan kotitalouksien nettovarallisuus kasvoi 21 miljardia euroa vuonna 2018. Velkaantumisen riskejä arvioitaessa olisi velkojen ohella otettava paremmin huomioon myös kotitalouksien vahvistunut nettovarallisuuden määrä.
