Lausunto Verohallinnolle 25.10.2019
Liitto on tarkastellut luonnoksia erityisesti kiinteistönvälitysliikkeiden näkökulmasta. Asiayhteyden vuoksi tämä lausunto pitää sisällään myös lausunnon koskien ohjetta seuraamusmaksut varainsiirtoverotuksessa.
Ohjeluonnos ensiasunnon varainsiirtoverovapaus
Voimassa olevassa varainsiirtoverotuksen yhtenäistämisohjeessa
(VH/558/00.01.00/2019, osio 7.3. Kiinteistönvälittäjän välittämät osakekaupat) ohjeistetaan välitysliikkeiden toimintatavoista osakekauppojen yhteydessä.
Nyt toimitetussa ohjeluonnoksessa ei (pois lukien osio 3.2. Ulkomaalainen ensiasunnon ostaja ja kiinteistövälittäjän välittämä kauppa) sen nykyisessä muodossa oteta lainkaan kantaa välitysliikkeen toimintatapoihin. Hyvän välitystavan ohjeen (2.10.2019) mukaan välitysliikkeen ei tarvitse huolehtia varainsiirtoveron perimisestä tilanteessa, jossa ostaja on ensiasunnon ostaja. Tämä kuitenkin edellyttää, että ostaja antaa luovutussopimuksen tekemisen yhteydessä välitysliikkeelle selvityksen verovapauden edellytyksistä.
Aiemmin tämä selvitys pyydettiin ostajalta kaupantekotilaisuudessa käyttäen Verohallinnon lomaketta ”Ilmoitus varainsiirtoverosta”, jonka ostaja vahvisti allekirjoituksellaan. Ko. lomakkeella ostaja antoi selvityksen siitä, että kaikki varainsiirtoverolain 25 §:n mukaiset edellytykset täyttyvät. Kyseinen lomake poistuu muutosten myötä käytöstä.
Verohallinnon pitämässä kiinteistönvälittäjille suunnatussa webinaarissa 23.9.2019 todettiin, että kiinteistönvälittäjän on mahdollista tarkistaa ja valvoa ainoastaan sitä, että ikäedellytys täyttyy ja että ostettu osuus on vähintään puolet. Verohallinnon mukaan välitysliike ei pysty etukäteen valvomaan eikä sitä voi saattaa vastuuseen siitä, jos ostaja ei otakaan kaupan kohdetta vakituiseen asumiskäyttöön tai muuttaa kohteesta heti pois.
Välittäjä ei voi myöskään täydellä varmuudella selvittää ostajan aiempia omistuksia. Jotta välitysliikkeet voivat jatkossa varmistua noudattamansa menettelyn oikeellisuudesta, tämä webinaarissakin ilmaistu välittäjiä koskeva kanta tulisi kirjata myös kyseiseen 25.10.2019 ohjeeseen. Tämä on perusteltua senkin vuoksi, että jatkossa Verohallinto ei tule enää tarjoamaan välittäjien käyttöön lomaketta, jonka avulla välitysliike voisi pyytää ostajalta selvityksen edellytysten täyttymisestä.
Keskeistä välitysliikkeiden näkökulmasta on, että tarpeen vaatiessa ne pystyvät dokumentoidusti osoittamaan (ml. valvova viranomainen AVI) täyttäneensä kaikki velvoitteensa. Ohjeluonnokset Varainsiirtovero arvopapereiden luovutuksessa ja Seuraamusmaksut varainsiirtoverotuksessa 3.5. Uuden asunnon siirtosopimus ennen omistusoikeuden siirtymistä Välitysliikkeellä ei ole velvollisuutta valvoa veron suorittamista siirtosopimusten yhteydessä. Toivoimme selvyyden vuoksi, että tämä asia kirjataan myös Verohallinnon ohjeeseen.
Varainsiirtoveroilmoituksen antamisen määräaika
Lausuma kohdistuu erityisesti ohjeen Varainsiirtovero arvopapereiden luovutuksessa osioon 3.3. Kiinteistönvälittäjän välittämät osakekaupat sekä ohjeen Seuraamusmaksut varainsiirtoverotuksessa osioon 2.1. Myöhästymismaksun määräämisperusteet.
Ohjeen Seuraamusmaksut varainsiirtoverotuksessa osion 2.1. (s. 4-5) mukaan kiinteistönvälittäjän on annettava veroilmoitus luovutussopimuksen tekemisen yhteydessä (VSVL 30 §:n 1 ja 3 momentit ja 21 §:n 3 momentti). Veroilmoituksen antamisen määräajoista on kerrottu tarkemmin Verohallinnon antamassa päätöksessä varainsiirtoveron maksamisesta ja ilmoittamisesta sekä Verohallinnon ohjeissa Varainsiirtovero arvopapereiden luovutuksessa ja Varainsiirtovero kiinteistön luovutuksessa.
Ohjeen Varainsiirtovero arvopapereiden luovutuksessa osion 3.3. (s. 6) mukaan välittäjän on annettava varainsiirtoveroilmoitus Verohallinnolle sähköisesti kaupantekokuukautta seuraavan kuukauden 15. päivään mennessä. Jo nämä kahden eri ohjeen kirjaukset ovat ristiriidassa keskenään. Lisäksi Verohallinnon varainsiirtoveron maksamisesta ja ilmoittamisesta annetun päätöksen (994/2019) 5 §:ssä todetaan Kiinteistönvälittäjän on annettava veroilmoitus Verohallinnolle luovutuskuukautta seuraavan kuukauden 15 päivään mennessä.
25.10.2019 Päätöksen 7 §:ssä taas todetaan: Varainsiirtoverolain 16 §:n 2 momentissa ja 21 §:n 3 momentin 3 kohdassa sekä 22 §:ssä tarkoitetuissa tilanteissa veron perimiseen velvollisen ja kiinteistönvälittäjän on annettava luovutussopimuksen tekemisen yhteydessä luovutuksensaajalle todistus varainsiirtoveron suorittamisesta. Todistus on annettava Verohallinnon vahvistamalla edellä 1 §:ssä tarkoitettua ilmoitusta koskevalla lomakkeella tai sitä tietosisällöltään vastaavalla todistuksella.
Siirryttäessä sähköiseen ilmoittamiseen, myös Verohallinnon päätöksen 7 § on ristiriidassa 5 §:n kanssa. Verohallinnon verkkosivuilla on tällä hetkellä ohjeistettu todistuksen antamisesta asiakkaalle seuraavasti (Tietoa kiinteistönvälittäjille): Kiinteistönvälittäjän on annettava asiakkaalle todistus suoritetusta varainsiirtoverosta:Jos varainsiirtoveroilmoitus on annettu suoraan ohjelmistosta rajapinnan kautta, välittäjä tulostaa omasta järjestelmästään ilmoitetut tiedot sekä Verohallinnon vastaanottokuittauksen, jossa on päivämäärä ja yksilöity ilmoituksen tunnistenumero.
Jos varainsiirtoveroilmoitus on annettu Lomake.fi:n kautta, kiinteistönvälittäjän on tulostettava Lomake.fi:stä kuittaussivu, jossa on ilmoituksen vastaanottoaika ja vastaanottonumero.
Tämä ohjeistus huomioiden Verohallinnon päätöksen 7 §:n vaatimuksesta seuraa käytännössä, että välittäjän olisi annettava varainsiirtoveroilmoitus kuitenkin jo kaupantekohetkellä, koska varainsiirtoveron ilmoitus- ja maksuvelvollisuuden osoittavan todistuksen antaminen asiakkaalle luovutussopimuksen tekemisen yhteydessä eli kaupantekohetkellä ko. pykälän mukaisesti on mahdollista vain, mikäli myös sähköinen varainsiirtoveroilmoitus on tehty. Aiemmin tämä vaatimus ei tuottanut ongelmia, sillä todistus annettiin asiakkaalle Verohallinnon paperilomakkeella kaupantekotilaisuudessa.
Uusi sähköinen menettely kuitenkin vaikuttaa välittäjän mahdollisuuksiin todistuksen antamiseen asiakkaalle heti luovutussopimuksen tekemisen yhteydessä.
Verohallinnon ohjeluonnosten kirjaukset, päätös varainsiirtoveron maksamisesta ja ilmoittamisesta sekä muu ohjeistus näyttäytyvät tällä hetkellä hyvin ristiriitaisena välitysliikkeiden näkökulmasta ja on välttämätöntä, että ohjeita tullaan tältä osin täsmentämään. Luonnosten ja Verohallinnon päätöksen perusteella jää epäselväksi, mikä on jatkossa sähköisen varainsiirtoveroilmoituksen jättämisen määräaika, jonka noudattamatta jättämisestä voi seurata myöhästymismaksu tai veronkorotus.
Verohallinnon ja Keskusliiton välisissä keskusteluissa on aiemmin noussut esille, että Verohallinnon päätöksessä ilmoituksen antamisen määräajaksi määritellyllä luovutuskuukautta seuraavan kuukauden 15. päivällä olisi merkitystä mahdollisten sanktioiden määrittämisessä.
Tämä määräaika vastaisi myös aiempaa linjausta. Vaatimus siitä, että varainsiirtoveroilmoitus tulisi jatkossa tehdä jo kaupantekohetkellä, on myös useampien käytännön seikkojen vuoksi mahdotonta. Kaupantekotilaisuus pidetään pääsääntöisesti pankin tiloissa. Nykyisin välittäjä on voinut etukäteen täyttää paperisen ilmoituslomakkeen voidakseen antaa siitä kappaleen ostajalle kaupanteossa. Jatkossa, kun ilmoitus tehdään sähköisesti, tulisi välittäjän kirjautua kaupantekotilaisuudessa joko kiinteistönvälitysjärjestelmään tai lomake.fi -palveluun ilmoituksen tehdäkseen.
Tämä edellyttää ensinnäkin toimivaa nettiyhteyttä, mikä ei pankin tiloissa aina ole itsestäänselvyys. Kaupantekoon osallistuvalla välittäjällä ei välttämättä ole myöskään valtuuksia tehdä välitysliikkeen puolesta varainsiirtoveroilmoituksia lomake.fi -palvelussa. On mahdollista, että välitysliikkeessä valtuudet annetaan esimerkiksi vain myyntisihteerille, joka tekee ilmoitukset keskitetysti. Lisäksi kaupanteon sujuvan läpiviennin kannalta olisi ainakin toivottavaa, että ilmoituksen olisi voinut täyttää järjestelmässä ennakkoon, jotta sitä ei tarvitsisi tehdä vasta kaupanteossa.
Toinen haaste liittyy siihen, että välittäjän tulisi pystyä tulostamaan tai lähettämään sähköisesti ostajalle kuittaussivu ilmoituksen tekemisen jälkeen. Emme pidä todennäköisenä, että välittäjillä olisi mahdollisuutta käyttää pankin tulostimia ihan jo senkään vuoksi, ettei yhteyttä koneen ja tulostimen välille välttämättä voida muodostaa.
Mikäli määräajan noudattaminen koskien seuraavan kuukauden 15. päivää on kuitenkin mahdotonta ja päädytään siihen, että varainsiirtoveroilmoitus olisi jatkossa tehtävä jo kaupantekohetkellä, jotta todistus voidaan antaa asiakkaalle päätöksen 7 §:n mukaisesti, toissijaisesti ohjeessa on otettava kantaa siihen, mitä tarkoitetaan ”luovutussopimuksen tekemisen yhteydessä”.
Sähköisen kaupantekoon liittyen Verohallinto on linjannut, että varainsiirtovero katsotaan maksetuksi kaupanteon yhteydessä, jos ostaja on maksanut varainsiirtoveron viimeistään seitsemän päivän kuluttua siitä, kun kaikki kaupan osapuolet ovat allekirjoittaneet kauppakirjan. Yhdenmukaisuuden vuoksi pidämme perusteltuna, että tätä linjausta voisi soveltaa myös varainsiirtoveroilmoituksen antamiseen siten, että välittäjän tulisi antaa varainsiirtoveroilmoitus viimeistään seitsemän päivän kuluessa luovutussopimuksen tekemisestä. Lisäksi todistuksen antamiselle asiakkaalle on varattava kohtuullinen määräaika, esimerkiksi toiset seitsemän päivää. Käytännössä varainsiirtoveroilmoitus tullaan joka tapauksessa tekemään ilman aiheetonta viivytystä kaupanteon jälkeen, koska ilmoituksen antaminen on edellytys sille, että omistajatieto voidaan merkitä osakeluetteloon.
Asiakkaalle annettavasta todistuksesta
Ohjeluonnoksen Varainsiirtovero arvopapereiden luovutuksessa (s. 6) mukaisesti kiinteistönvälittäjän luovutuksensaajalle antama tuloste on todistus varainsiirtoveron ilmoitus- ja maksuvelvollisuuden täyttämisestä.
Edellä kuvattujen seikkojen vuoksi varainsiirtoveroilmoituksen tekeminen ja näin ollen todistuksen antamisen asiakkaalle tulee tapahtua vasta myöhemmin varsinaisen kaupantekotilaisuuden ja kauppakirjan allekirjoittamisen jälkeen. Käsityksemme mukaan todistus on mahdollista antaa asiakkaalle joko perinteisesti paperilla, jolloin välittäjä tulostaa Verohallinnon kuittauksen ja toimittaa dokumentin asiakkaalle esimerkiksi postitse. Vaihtoehtoisesti kuittaussivu voidaan tallentaa ja tämän jälkeen toimittaa asiakkaalle sähköisesti esimerkiksi sähköpostitse. Pidämme hyvänä asiana sähköisen vaihtoehdon tarjoamista välittäjien käyttöön ja tämä tukee myös digitaalisten tavoitteiden toteutumista.
Jotta ohjeessa käytettävä yksittäinen sana ei kuitenkaan harhaanjohtavasti ohjaisi todistuksen antamiseen ainoastaan paperisena, ehdotamme kohtaa täsmennettäväksi esimerkiksi siten, että tulosteella tarkoitetaan myös sähköisesti toimitettua tositetta. Lisäksi on keskeistä huolehtia siitä, että välitysliikkeille suunnattua Verohallinnon verkkosivuilta löytyvää varainsiirtoverotuksen muutoksiin liittyvää ohjeistusta kiinteistönvälittäjille täsmennetään tältä osin.
Muut ohjeet
Ohjeista Varainsiirtovero kiinteistön luovutuksessa sekä Yritysmuodonmuutosten ja yritysjärjestelyjen varainsiirtoverotus laki- ja lausuntovaliokunnalla ei ole lausuttavaa.
Helsingissä 25. päivänä lokakuuta 2019
Kunnioittavasti, Kiinteistönvälitysalan Keskusliitto ry
