5. Kohteen selvittäminen/välitysliikkeen selonottovelvollisuus

5.1 Yleistä selonottovelvollisuudesta

Välitysliikkeen selonottovelvollisuudesta säädetään välityslaissa. Välitysliikkeen selonottovelvollisuudesta voidaan puhua kahdessa eri merkityksessä, yleisenä selonottovelvollisuutena ja erityisenä selonottovelvollisuutena.

Yleiseen selonottovelvollisuuteen kuuluu se, että välitysliikkeen on aina selvitettävä ja hankittava tietyt vähimmäistiedot kohteesta. Nämä tiedot käyvät ilmi lähinnä välityslaista, asuntomarkkinointiasetuksesta ja hyvästä välitystavasta. Näistä seikoista enemmän jäljempänä.

Toisaalta selonottovelvollisuus tarkoittaa sitä, että vaikka välitysliike on saanut nämä edellä mainitut tiedot esimerkiksi toimeksiantajalta, niin jos sillä on aihetta epäillä näitä tietoja, on sen selvitettävä näiden annettujen tietojen todenperäisyys (erityinen selonottovelvollisuus).

5.2 Selonottovelvollisuus käytännössä

Välityskohteen selvittäminen tapahtuu käytännössä siten, että kysytään tietoja toimeksiantajalta, suoritetaan kohteessa katselmus paikan päällä ja hankitaan tarvittavat kohdetta selvittävät asiakirjat ja muut selvitykset sekä tutustutaan niihin. Tämän lisäksi suoritetaan vielä näin saatujen tietojen vertailu.

5.3 Toimeksiantajan haastattelu – selostusliite

Toimeksiantosopimuksen sisällölle ei laissa aseteta kovin laajoja vaatimuksia. Toimeksiantosopimuksessa tai sen liitteenä pitää kuitenkin hyvän välitystavan mukaan olla toimeksiantajan antama selvitys kohteen ominaisuuksista. Tämä selvitys on yleensä joko itse sopimuslomakkeessa tai sen osana olevassa erillisessä liitteessä ns. selostusliitteessä. Alalla käytetään yleisesti sisällöltään kuluttaja-asiamiehen hyväksymiä selostusliitteitä. Selostusliite on osa toimeksiantosopimusta.

Selostusliitteen huolellinen täyttäminen toimeksiantajan kanssa on ensimmäinen osa välitysliikkeen selonottovelvollisuuden täyttämistä. Välitysliikkeen edustajan tulee käydä selostusliitteen sisältö ja sen merkitys läpi toimeksiantajan kanssa ennen selostusliitteen allekirjoittamista.

Toimeksiantajan pitää vahvistaa antamansa tiedot. Vahvistaminen voi tapahtua eri tavoilla, mutta välitysliikkeen tulee kyetä osoittamaan vahvistuksen tapahtuneen.

Toimeksiantosopimus voi olla voimassa, vaikka selostusliitettä ei ole vielä täytetty, mutta kohteen markkinointia ei saa aloittaa ennen selostusliitteen asianmukaista täyttämistä.

Selostusliitteen tulee sisältää vain toimeksiantajan antamat kaupan kohdetta koskevat tiedot. Välittäjän ei tule täyttää selostusliitteelle tietoja mistään muista lähteistä (esim. isännöitsijäntodistuksesta). Selostusliite on täytettävä huolellisesti ja kaikki kohdat on käytävä läpi toimeksiantajan kanssa. Ellei toimeksiantaja tiedä jotakin seikkaa, niin tällöin selostusliitteeseen tehdään esimerkiksi merkintä “ei tiedossa” tai “?” tms.

Välitysliikkeen tulee saada toimeksiantajalta erillinen vahvistus, jos selostusliitteeseen lisätään jälkikäteen jokin toimeksiantajan antama kaupan kohdetta koskeva tieto.
Välitysliikkeen tulee aina selvittää toimeksiantajalle, minkälaisista kaupan kohteeseen liittyvistä seikoista hänen tulee kertoa toimeksiantosopimusta tehtäessä. Lisäksi toimeksiantajalle tulee selvittää tietojen antamisen merkitys. Välitysliikkeen tulee esimerkiksi kertoa myyjälle mitä tarpeistolla tarkoitetaan.

Välitysliikkeen tulee erityisesti kiinnittää toimeksiantajan huomiota siihen, että hänen tulee kertoa kaikki tiedossaan olevat kaupan kohteessa tapahtuneet kosteus- tai muut vauriot siinäkin tapauksessa, että ne on korjattu. Tällaisten vaurioiden osalta välitysliikkeen tulee myös mahdollisuuksien mukaan selvittää, onko asuntoyhtiölle ilmoitettu kosteus- tai muista vaurioista ja korjauksista sekä milloin, missä laajuudessa ja kenen toimesta korjaukset on suoritettu.

Toimeksiantajan allekirjoittamaa selostusliitettä ei sellaisenaan ole syytä luovuttaa ostotarjousta harkitsevalle tai jo ostotarjouksen tehneelle ostajaehdokkaalle.

5.4 Katselmus

Välitysliikkeen on aina tutustuttava myytävään kohteeseen eli suoritettava katselmus. Katselmus kuuluu välittäjän selonottovelvollisuuden piiriin. Katselmus tulee suorittaa paikan päällä siitä huolimatta, että toimeksiantosopimus on tehty ja asiakassuhde perustettu etänä. Katselmus tulee suorittaa ennen markkinoinnin aloittamista.

Asunto-osakkeiden osalta tämä tarkoittaa huoneiston kaikkiin tiloihin tutustumista. Välitysliikkeen on tutustuttava myös osakkaan välittömässä hallinnassa oleviin tiloihin esimerkiksi mahdollisiin kellarissa tai ullakolla sijaitseviin tiloihin. Myös yhteisiin tiloihin pitää pyrkiä tutustumaan.

Kiinteistön osalta on käytävä läpi kiinteistön alue ja kaikki rakennukset. Rakennuksissa on tutustuttava kaikkiin niihin tiloihin, joihin on esteetön pääsy. Välitysliikkeen tulee selvittää kiinteistön rajojen sijainti mahdollisuuksien mukaan. Mikäli jotain rajapyykkiä ei löydy, asiasta on kerrottava selkeästi ostajalle. Tällaisessa tilanteessa välitysliikkeen tulee kertoa ostajalle, että tilanne on selvitettävissä viranomaisten toimesta tehtävällä rajankäynnillä ja siitä aiheutuvien kustannusten jaosta on sovittava erikseen.

Välitysliikkeen ei tarvitse suorittaa mittauksia tai purkaa rakenteita. Välitysliikkeen ei myöskään tarvitse siirtää huonekaluja, ellei tähän ole jotain erityistä syytä. Oikeuskäytännössä on katsottu, että välitysliikkeellä ei ole velvollisuutta tarkastaa esimerkiksi kodinkoneiden toimivuutta.

Välitysliikkeen on myös tarvittaessa kerrottava toimeksiantajalle mahdollisuudesta teettää kohteessa pinta-alamittaus, kosteusmittaus tai kuntotarkastus ennen myynnin aloittamista.

5.5 Asiakirjojen ja selvitysten hankkiminen

Lainsäädäntö ei määrittele, mitä asiakirjoja välitysliikkeen on selonottovelvollisuutensa perusteella hankittava. Asuntomarkkinointiasetus määrittää esittelytilanteessa tarvittavat asiakirjat ja välityslaki kertoo, mitä asiakirjoja ostajalle on ostoneuvotteluvaiheessa asuntomarkkinointiasetuksessa lueteltujen asiakirjojen lisäksi esitettävä. Näiden säännösten ja hyvän välitystavan perusteella on muotoutunut käytäntö, jonka mukaan välitysliikkeen on selonottovelvollisuutensa perusteella hankittava jäljempänä luetellut asiakirjat ja selvitykset. Hankittuihin asiakirjoihin ja selvityksiin on tutustuttava siinä määrin, että tarvittavat tiedot saadaan selville. Ellei jotakin asiakirjaa tai selvitystä saada tai se saadaan puutteellisena, tulee tästä kertoa toimeksiantajalle ja myös ostajaehdokkaille.

5.5.1 Asunto-osakkeen asiakirjat ja selvitykset

Asunto-osakkeesta on hankittava ennen markkinoinnin aloittamista ainakin seuraavat asiakirjat ja selvitykset.

5.5.1.1 Isännöitsijäntodistus

Isännöitsijäntodistus hankitaan ensinnäkin sen vuoksi, että sen avulla voidaan selvittää myytävien osakkeiden omistusoikeus. Katso edellä omistusoikeuden selvittämisestä luvussa 4.4. kerrottua. Isännöitsijäntodistus hankitaan myös sen takia, että siitä selviää lähes kaikki keskeiset ostajaehdokkaille asuntojen markkinoinnissa kerrottavat tiedot ja myös asunto-osakkeita rasittava osuus yhtiön lainoista sekä mahdolliset maksamattomat yhtiövastikkeet tai käyttömaksut. Isännöitsijäntodistus sisältää myös keskeisimmät tiedot taloyhtiön historiasta, taloudellisesta tilasta, yhtiön rakennuksista ja niiden kunnosta sekä tehdyistä, päätetyistä ja suunnitelluista korjauksista. Tiedot on annettava isännöitsijäntodistuksen päiväyksen ajankohtana yhtiön käytettävissä olevien tietojen perusteella. Isännöitsijäntodistuksen tilaajan pyynnöstä tiedot osaketta koskevasta lainaosuudesta voidaan kuitenkin antaa isännöitsijäntodistuksesta ilmenevän sellaisen muun ajankohdan tietojen perusteella, joka on viimeksi päättyneen tilikauden jälkeen.

Isännöitsijäntodistukselta saadaan tieto myös siitä, onko taloyhtiö siirtänyt osakeluettelon huoneistotietojärjestelmään ja perustuuko osakkeiden omistusoikeus paperisen osakekirjan hallintaan vai sähköiseen omistajamerkintään. Mikäli tietoa ei ole isännöitsijäntodistukseen lainkaan merkitty, tulee asia selvittää esimerkiksi Maanmittauslaitoksen asiakaspalvelusta. Jos toimeksiannon aikana käy ilmi, että taloyhtiö on siirtänyt osakeluettelonsa huoneistotietojärjestelmään, on kohteesta hankittava isännöitsijäntodistuksen lisäksi osakeluettelotuloste. Katso jäljempänä luku 5.5.1.2.

Jos osakeluetteloa ei vielä ole siirretty huoneistotietojärjestelmään, tarvitaan isännöitsijäntodistusta myös myytävien osakkeiden omistusoikeuden selvittämiseen. Jos myyjää ei ole merkitty isännöitsijäntodistukseen osakkeiden omistajaksi, tulee välitysliikkeen kehottaa myyjää hakemaan osakeluettelomerkintää ennen myynnin aloittamista.

Välitysliikkeen on hankittava aina toimeksiantosopimuksen tekemisen jälkeen uusi/tuore isännöitsijäntodistus. Uudella/tuoreella tarkoitetaan tässä tapauksessa joko toimeksiantosopimuksen jälkeen tilattua todistusta tai muutama päivä ennen toimeksiantosopimuksen tekemistä annettua todistusta. Tämän jälkeen isännöitsijäntodistus saa olla toimeksiantoa suoritettaessa enintään 3 kuukautta vanha.

Välitysliikkeen on kuitenkin aina pyrittävä hankkimaan kaupantekopäivälle, tai jos kauppa tehdään sähköisessä kaupankäyntijärjestelmässä, sille päivälle, jolloin kaupankäynti käynnistetään kaupankäyntijärjestelmässä, uusi isännöitsijäntodistus tai muuten luotettavasti tarkistettava isännöitsijäntodistuksessa olevien tietojen ajantasaisuus.

Isännöitsijäntodistuksen tulee olla osakehuoneistojen pinta-alan mittaustavasta ja isännöitsijäntodistuksesta annetun asetuksen ja voimassaolevan KH-kortin mukainen. Mikäli tällaista isännöitsijäntodistusta ei saada, tulee välitysliikkeen kertoa asiasta ja sen merkityksestä sekä toimeksiantajalle että ostajalle.

Välitysliike saa lähtökohtaisesti luottaa isännöitsijäntodistuksessa oleviin tietoihin. Mikäli välitysliike on saanut ristiriitaisia tietoja, taikka jos sillä on erityistä aihetta epäillä saatuja tietoja, välitysliikkeen on muiden yhtiötä koskevien asiakirjojen hankkimisen lisäksi oltava yhteydessä isännöitsijään ja tiedusteltava tältä taloyhtiön tilanteesta.

Katso tarkemmin suurista taloyhtiölainaosuuksista luku 5.5.1.18.5.

5.5.1.2 Osakeluettelotuloste

Jos yhtiön osakeluettelo on siirretty huoneistotietojärjestelmään, mutta myyjän osakekirja on vielä paperinen, on välitysliikkeen aina hankittava tuore osakeluettelotuloste ennen markkinoinnin aloittamista. Uudella/tuoreella tarkoitetaan tässä tapauksessa joko toimeksiantosopimuksen jälkeen tilattua tulostetta tai muutama päivä ennen toimeksiantosopimuksen tekemistä annettua tulostetta. Osakeluettelotulosteesta tulee tarkistaa, onko myyjä merkittynä taloyhtiön osakeluetteloon osakkeiden omistajaksi. Jos myyjää ei ole merkittynä taloyhtiön osakeluetteloon, välitysliikkeen tulee kehottaa myyjää hakemaan oman omistuksensa rekisteröintiä huoneistotietojärjestelmään ennen myynnin aloittamista. Käytännössä tämä edellyttää sitä, että myyjä hakee sähköistä omistajamerkintää Maanmittauslaitokselta ja toimittaa samalla paperisen osakekirjan mitätöitäväksi Maanmittauslaitokselle.

Toimeksiantoa suoritettaessa osakeluettelotuloste saa olla enintään 3 kuukautta vanha. Välitysliikkeen on kuitenkin aina pyrittävä hankkimaan kaupantekopäivälle, tai jos kauppa tehdään sähköisesti kaupankäyntijärjestelmässä, sille päivälle, jolloin kaupankäynti käynnistetään kaupankäyntijärjestelmässä, uusi osakeluettelotuloste tai muuten luotettavasti tarkistettava sen tietojen ajantasaisuus.

Mikäli kaupan kohteena olevien osakkeiden omistusoikeus perustuu sähköiseen omistajamerkintään (paperinen osakekirja on mitätöity), ei kohteesta tarvitse hankkia edellä kerrottua osakeluettelotulostetta. Tällöin välitysliikkeen tulee hankkia osakehuoneistotuloste (katso seuraava luku 5.5.1.3).

5.5.1.3 Osakehuoneistotuloste

Jos osakkeen omistusoikeus perustuu sähköiseen omistajamerkintään (paperinen osakekirja on mitätöity), on välitysliikkeen aina hankittava tuore osakehuoneistotuloste myytävästä kohteesta ennen markkinoinnin aloittamista. Uudella/tuoreella tarkoitetaan tässä tapauksessa joko toimeksiantosopimuksen jälkeen tilattua tulostetta tai muutama päivä ennen toimeksiantosopimuksen tekemistä annettua tulostetta. Toimeksiantoa suoritettaessa osakehuoneistotuloste saa olla enintään 3 kuukautta vanha.

Välitysliikkeen on kuitenkin aina pyrittävä hankkimaan kaupantekopäivälle, tai jos kauppa tehdään sähköisesti kaupankäyntijärjestelmässä, sille päivälle, jolloin kaupankäynti käynnistetään kaupankäyntijärjestelmässä, uusi osakehuoneistotuloste tai muuten luotettavasti tarkistettava sen tietojen ajantasaisuus.

Välitysliikkeen on tutustuttava osakehuoneistotulosteeseen huolellisesti. Tulosteelta tulee tarkistaa ensinnäkin se, että toimeksiantaja (myyjä) on merkitty osakkeiden omistajaksi. Omistajatiedon lisäksi on tarkistettava mm. osakkeen panttausta koskevat tiedot, sekä mahdolliset osakkaan määräämisvaltaa koskevat rajoitusmerkinnät (esim. ulosmittaus, lesken hallintaoikeus). Jos myyjää ei ole merkitty osakehuoneistotulosteeseen osakkeiden omistajaksi, tulee välitysliikkeen kehottaa myyjää hakemaan oman omistuksensa rekisteröintiä ennen myynnin aloittamista.

5.5.1.4 Energiatodistus

Laki rakennuksen energiatodistuksesta määrää, että rakennuksen energiatodistus tulee esittää myyntitilanteessa ja rakennuksen energialuokka tulee olla näkyvissä. Energiatodistuksen hankinnasta vastaa rakennuksen omistaja tai omistajan edustaja, joka asunto-osakeyhtiössä on useimmiten taloyhtiö (hallitus/isännöitsijä). Kyse on lain vaatimasta asiakirjasta, joka tulee olla hankittuna jo ennen myynti- tai vuokraustilannetta. Välitysliike saa energiatodistuksen isännöitsijäntodistuksen liitteenä. Jos kohteesta ei ole lain vaatimaa voimassa olevaa energiatodistusta, välitysliikkeen pitää kehottaa myyjää hankkimaan todistus. Myyjälle on toimeksiantosopimusta tehtäessä kerrottava energiatodistuslain asettamista velvoitteista ja niiden laiminlyönnin seuraamuksista. Todistuksen puuttumisesta tulee ilmoittaa myynti-ilmoituksessa, esitteessä ja kauppakirjassa.

Ostajalle on ennen ostopäätöksen tekoa kerrottava energiatodistuslain asettamista velvoitteista ja niiden laiminlyönnin seuraamuksista. Välitysliikkeen on pystyttävä osoittamaan, että energiatodistuksen puuttumisesta ja sen merkityksestä on kerrottu kaupan osapuolille. Tämä voi tapahtua esimerkiksi antamalla erillinen asiakirja kaupan osapuolille, jossa asiasta kerrotaan.

KVKL on laatinut välitysliikkeille malliasiakirjan, joka annetaan kaupan osapuolille tilanteessa, jossa lain edellyttämää energiatodistusta ei ole hankittu (”Energiatodistuksen hankkimisvelvollisuus pientalon myynnissä”). Lisäksi Motiva on laatinut ohjeistuksen energiatodistuksista, jossa ohjeistetaan muun muassa energiatodistuksen hankkimisesta ja energialuokan merkitsemisestä myynti- ja vuokrailmoituksiin. Malliasiakirja sekä ohje löytyvät KVKL:n sivulta www.kiinteistonvalitysala.fi. Lisätietoja energiatodistuksesta löytyy osoitteista www.ym.fi ja www.motiva.fi/energiatodistus.

5.5.1.5 Yhtiöjärjestys

Välitysliikkeen on hankittava yhtiöjärjestys ja verrattava siitä ilmeneviä tietoja toimeksiantajan antamiin tietoihin ja kohteesta havaittaviin seikkoihin. Välitysliikkeen tulee erityisesti kiinnittää huomiota mahdolliseen lunastuslausekkeeseen ja kertoa sen merkityksestä kaupan osapuolille. Välitysliikkeen tulee myös selvittää yhtiöjärjestyksestä, mitä osakkeenomistajan ja asunto-osakeyhtiön välisestä kunnossapitovastuun jakautumisesta on määrätty. Mikäli yhtiöjärjestyksessä määrätty osakkaan ja yhtiön välinen kunnossapitovastuu poikkeaa asunto-osakeyhtiölain mukaisesta kunnossapitovastuusta, on tästä ja sen merkityksestä kerrottava kaupan osapuolille. Mikäli piha-alueet, autokatokset tai muut vastaavat tilat eivät ole yhtiöjärjestyksen mukaan osakkeenomistajan hallinnassa, välitysliikkeen on kerrottava tästä ja sen merkityksestä kaupan osapuolille. Jos kyse on kiinteistöosakeyhtiöstä, on asian mahdollisesta merkityksestä kerrottava kaupan osapuolille.

5.5.1.6 Viimeinen tilinpäätös (tuloslaskelma, tase ja toimintakertomus)

Välitysliikkeen tulee tutustua tilinpäätösasiakirjoihin ja verrata niistä ilmeneviä tietoja toimeksiantajalta saatuihin tietoihin sekä isännöitsijäntodistuksesta ja sen liitteistä ilmeneviin tietoihin. Jos toimeksiantosopimuksen tekemisen jälkeen vahvistetaan uusi tilinpäätös, välitysliikkeen on hankittava se.

5.5.1.7 Talousarvio

Talousarvio on hankittava, jos sellainen on laadittu. Välitysliikkeen tulee tutustua talousarvioon ja verrattava siitä ilmeneviä tietoja toimeksiantajalta saatuihin tietoihin sekä isännöitsijäntodistuksesta ja sen liitteistä ilmeneviin tietoihin.

5.5.1.8 Kunnossapitotarveselvitys

Asunto-osakeyhtiölain mukaan varsinaisessa yhtiökokouksessa on esitettävä hallituksen kirjallinen selvitys tarpeesta sellaiseen yhtiön rakennusten ja kiinteistöjen kunnossapitoon yhtiökokousta seuraavan viiden vuoden aikana, joka vaikuttaa olennaisesti osakehuoneiston käyttämiseen, yhtiövastikkeeseen tai muihin osakehuoneiston käytöstä aiheutuviin kustannuksiin (kunnossapitotarveselvitys). Kyseessä on yleistasoinen kuvaus hallituksen näkemyksestä koskien mahdollisia tulevia remontteja/korjauksia. Varsinaiset remonttipäätökset tehdään yhtiössä erikseen. Kunnossapitotarvetta tulisi selvittää hyvän kiinteistönhoitotavan mukaisesti. Hallitus voi laatia kunnossapitotarveselvityksen/kunnossapitosuunnitelman itse, mutta usein selvitys tehdään asiantuntijan toimesta lain edellyttämää laajemmin ja perusteellisemmin siten, että laatimisen pohjana käytetään esimerkiksi kuntotarkastusta tai kuntoarviota (kuntotutkimusta) ja siihen liitettyä PTS:ää eli pitkän aikavälin kunnossapitosuunnitelmaa ja/tai korjausohjelmaa.

Mikäli asunto-osakeyhtiössä on isännöitsijäntodistuksen mukaan laadittu kunnossapitotarveselvitys/kunnossapitosuunnitelma/korjausohjelma, tulee välitysliikkeen hankkia ko. asiakirja ja tutustua siihen. Mikäli välitysliike ei yrityksistään huolimatta saa em. asiakirjaa, tulee asiasta kertoa sekä toimeksiantajalle että ostajalle.

5.5.1.9 Taloyhtiön tulevat remontit ja arvio niiden kustannuksista

Mikäli isännöitsijäntodistuksesta ilmenee, että taloyhtiössä on päätetty tai käynnissä oleva korjaus, taikka suunnitteilla oleva, hallituksen ehdottama korjaus taikka lähivuosien aikana tiedossa oleva korjaus- ja perusparannustyö, joka aiheuttaa merkittäviä kustannuksia osakkaalle, välitysliikkeen tulee kertoa näistä ostajaehdokkaalle. Ostajaehdokkaalle tulee ilmoittaa myös tieto korjauksen toteuttamisajankohdasta, isännöitsijän arvio kokonaiskustannuksesta sekä isännöitsijän arvio huoneistokohtaisista kustannuksista. Jos tiedot eivät ilmene isännöitsijäntodistuksesta, välitysliikkeen tulee pyrkiä selvittämään tiedot isännöitsijältä. Jos tietoja ei ole saatavilla, tästä on kerrottava ostajaehdokkaalle.

5.5.1.10 Pohjapiirros

Tavanomaisesti pohjapiirros saadaan pyynnöstä isännöitsijältä tai hallituksen puheenjohtajalta. Mikäli pohjapiirros ei ole heiltä saatavissa, välitysliikkeen tulee hankkia se rakennusvalvontaviranomaisilta. Mikäli kohdetta vastaavaa pohjapiirrosta ei yrityksistä huolimatta saada em. tahoilta, tulee sellainen tehdä. Tällöin ostajalle on tuotava selkeästi ilmi, ettei piirros perustu virallisiin piirustuksiin. Pohjapiirroksen tarkoitus on selvittää asunnon nykyinen huonejako.

5.5.1.11 Yhtiössä suoritetut rakennusten kuntoa koskevat selvitykset

Mikäli asunto-osakeyhtiössä on isännöitsijäntodistuksen mukaan suoritettu rakennusten kuntoa koskevia selvityksiä (esim. kuntotarkastus/kuntoarvio/kuntotutkimus) tai teetetty PTS (eli pitkän aikavälin kunnossapitosuunnitelma) tai muu vastaava suunnitelma/korjausohjelma, tulee välitysliikkeen hankkia ko. asiakirja ja tutustua siihen. Mikäli välitysliike ei yrityksistään huolimatta saa em. asiakirjaa, tulee asiasta kertoa sekä toimeksiantajalle että ostajalle.

5.5.1.12 Muut sopimukset

Välitysliikkeen on selvitettävä toimeksiantajalta yhtiössä mahdollisesti laaditut osakassopimukset tai osakkaiden suostumuksin omaksutut käytännöt, joiden johdosta menetellään joltain osin yhtiöjärjestyksestä tai laista poikkeavasti. Välitysliikkeen tulee kiinnittää kaupan osapuolten huomiota myös siihen, että yhtiökokous on voinut tehdä muitakin yhtiöjärjestyksestä tai asunto-osakeyhtiölaista poikkeavia päätöksiä. Välitysliikkeen on kiinnitettävä kaupan osapuolten huomiota tällaisista muista sopimuksista ja käytännöistä mahdollisesti aiheutuviin ongelmiin.

5.5.1.13 Kaavoitustiedot

Välitysliikkeen tulee lähtökohtaisesti aina selvittää asuntoa koskevan alueen kaavoitustilanne. Mikäli alueella on vahvistettu asemakaava eikä kaavamuutoksia ole vireillä, riittää valmiiksi rakennetuilla alueilla pelkkä tieto voimassaolevasta kaavasta ja kaavoitusviranomaisesta. Jos kyse on osittain rakentamattomasta alueesta, välitysliikkeen tulee antaa tieto kaavan vaikutuksista ja hankkia kaavaote sekä selvittää niiden merkitys kaupan osapuolille. Välitysliikkeen tulee myös kertoa vireillä olevasta kaavamuutoksesta, voimassaolevan kaavan vastaisesta rakennuskannasta sekä käyttämättömästä rakennusoikeudesta (mikäli tämä pystytään toteamaan), mikäli edellä mainituilla tiedoilla olisi vaikutusta ostopäätöksen kannalta. Myös kaavasta ilmenevät käyttörajoitteet kuten lentomelualue tulee selvittää.

5.5.1.14 Selvitys osakkeiden mahdollisesta panttauksesta

Jos osakehuoneistoa käytetään lainan vakuutena ja osakekirja on annettu pantiksi lainanantajalle, välitysliikkeen tulee selvittää pantinhaltija, panttivastuiden määrä ja osakekirjan säilytyspaikka. Nämä voidaan selvittää joko toimeksiantosopimuksen selostusliitteessä (pantinhaltijana olevan pankin nimi ja yhteystiedot, panttivastuiden määrä, osakekirjan säilytyspaikka ja erillisellä osakekirjalla olevan autotallin/varaston/tms. osakekirjan panttaus- ja säilytystiedot) tai tekemällä erillinen panttausselvitys ja valtuutus. Jos osakkeen omistusoikeus perustuu sähköiseen omistajamerkintään, tarkistetaan panttausta koskevat tiedot osakehuoneistotulosteesta. Välitysliikkeen on kaikissa tapauksissa lisäksi varmistettava pantinhaltijalta panttivastuiden määrä sekä millä ehdoilla kaupan kohde on vapautettavissa panttivastuusta.

Jos paperista osakekirjaa ei ole pantattu, välitysliikkeen tulee varmistaa jo toimeksiantosopimusta tehtäessä osakekirjan fyysinen sijainti (onko osakekirja toimeksiantajan hallussa/pankin tallelokerossa/kadonnut) ja se, että osakekirjaan on tehty tarvittavat siirtomerkinnät.

5.5.1.15 Huoneenvuokrasopimus

Jos huoneisto myydään vuokrattuna, tulee välitysliikkeen pyytää toimeksiantajalta vuokrasopimus ja selvittää mahdollisen vuokravakuuden sijainti. Välitysliikkeen tulee lisäksi tiedustella toimeksiantajalta, onko vuokralainen maksanut vuokrat ajallaan ja mahdollisista muista vuokrasuhteeseen liittyvistä ongelmista. Välitysliikkeen tulee antaa ostajalle tieto vuokrasopimuksen sisällöstä niiden seikkojen osalta, joista ostajan on hyvä varmistua ennen sopimuksen päättämistä, kuten vuokran määrästä, noudatettavasta irtisanomisajasta ja yleensäkin sopimuksen asianmukaisuudesta. Välitysliikkeen on selvitettävä myös, onko vuokrasopimus irtisanottu huoneenvuokralain edellyttämällä tavalla ja milloin vuokrasopimus päättyy. Välitysliikkeen on syytä muistaa, että irtisanomisesta huolimatta on mahdollista, että huoneisto ei vapaudu irtisanomisajan päättyessä.

Erityisesti on huomattava, että koska vuokrasopimus sisältää nykyisen vuokralaisen henkilötietoja (esimerkiksi nimi, henkilötunnus, sähköpostiosoite ja puhelinnumero), on itse vuokrasopimuksen näyttäminen ostajaehdokkaalle ilman vuokralaisen nimenomaista suostumusta sallittua vain varsinaisen ostotarjouksen tekemisen yhteydessä. Vuokralaisen henkilötietoja sisältävää vuokrasopimusta ei siis saa näyttää eikä antaa muutoinkaan tutustuttavaksi asunnosta kiinnostuneelle, mutta ostotarjouksen tekemistä vasta pohtivalle henkilölle esimerkiksi asuntonäytön yhteydessä, jos nykyinen vuokralainen ei ole antanut nimenomaista suostumustaan henkilötietojensa välittämiseen ko. tarkoitusta varten.

On kuitenkin huomattava, että edellä olevassa kappaleessa todetut vuokrasopimuksen sisältöä koskevat (eli tieto vuokrasopimuksen sisällöstä, ei kuitenkaan siis vuokralaisen henkilötietoja) tiedot tulee välitysliikkeen antaa ostajaehdokkaalle jo neuvotteluvaiheessa. Välitysliikkeen tulee voida informoida ostajaehdokasta esimerkiksi mahdollisista vuokrasuhteeseen liittyvistä ongelmista ilman vuokralaisen henkilötietojen käsittelemistä asuntonäytön yhteydessä. Vuokralaisen henkilötietojen välittäminen asuntonäytön yhteydessä ostotarjousta pohtivalle henkilölle ei ole välttämätöntä sen varmistamiseksi, että tuleva vuokranantaja voisi ostotarjousta pohtiessaan varmistua vuokralaisen luotettavuudesta.

Välitysliikkeellä ei ole sopimussuhdetta ko. vuokralaisen kanssa. Vaikka solmiessaan vuokrasopimuksen vuokranantajan kanssa vuokralaisen on tullut ottaa huomioon, että vuokranantaja saattaa myydä kohteen, ei ole perusteltua, että vuokralaisen olisi tullut olettaa vuokrasopimusta aikoinaan solmiessaan, että hänen henkilötietojaan välitetään ko. asunnon esittelyn yhteydessä ostotarjousta (vasta) pohtivalle ilman vuokralaisen nimenomaista suostumusta ko. erityistä tarkoitusta varten. Katso lisää tietosuoja-asioista ohjeen luvusta 1.7 (Tietosuoja) ja 7.1 (Tiedonantovelvollisuus ostajalle).

Koska välittäjän tulee antaa vuokrasopimuksen sisältöä koskevat tiedot ostajaehdokkaalle jo neuvotteluvaiheessa, mutta vuokralaisen henkilötietoja ei vielä tässä vaiheessa saa antaa, voidaan tiedonantovelvollisuus täyttää esittämällä ostotarjousta harkitsevalle vuokrasopimus, josta on peitetty vuokralaisen, vuokranantajan ja muiden mahdollisesti asiakirjasta ilmenevien henkilötiedot (esim. nimi, henkilötunnus, sähköpostiosoite, puhelinnumero).

5.5.1.16 Suorituskyvyttömyysvakuus käytetyn asunnon kaupassa

Silloin kun myydään käytettyä asuntoa, jonka käyttöönottohyväksynnästä on alle 10 vuotta, välitysliikkeen tulee selvittää isännöitsijältä, onko kohteessa suorituskyvyttömyysvakuus. Jos tietoa ei saada tai suorituskyvyttömyysvakuutta ei ole, on asian merkityksestä kerrottava kaupan osapuolille.

5.5.1.17 Uudiskohde

Rakentamisvaiheen aikana myytävistä kohteista on hankittava ns. asuntokauppa-asetuksessa mainitut turva-asiakirjat esim. yhtiöjärjestys, vakuustodistukset (esim. todistus suorituskyvyttömyysvakuudesta), taloussuunnitelma, kiinteistöstä kertovat asiakirjat (esim. vuokrasopimus tai lainhuutotodistus), rakennuslupa ja lupapiirustukset, rakennustapaselostus ja erikoistyöselostukset. Lisäksi tulee hankkia osakeluettelo- tai osakehuoneistotuloste (katso tarkemmin kohdat 5.5.1.2 ja 5.5.1.3), energiatodistus sekä kaavoitustiedot.

Jos toimeksiannon hoitamisen aikana toimeksiantaja tekee muutoksia asiakirjoihin, esimerkiksi taloussuunnitelmaan, rakennuslupapiirustuksiin tai rakennustapaselostukseen, tulee välittäjän saada päivitetyt asiakirjat. Tämän varmistamiseksi välitysliikkeen on syytä sopia perustajaurakoitsijan kanssa solmittavassa toimeksiantosopimuksessa siitä, että toimeksiantaja sitoutuu välittömästi ilmoittamaan välitysliikkeelle asiakirjoihin tekemistään muutoksista.

Valmiina myytävästä uudesta asunnosta tulee hankkia yhtiöjärjestys, isännöitsijäntodistus, viimeinen tilinpäätös tai jos sellaista ei vielä ole niin taloussuunnitelma, talousarvio, mahdollinen selvitys taloyhtiön tulevista remonteista ja arvio niiden kustannuksista, mahdollinen selvitys yhtiössä suoritetuista rakennusten kuntoa koskevista selvityksistä ja mahdollinen hallituksen laatima selvitys kunnossapitotarpeesta, muut sopimukset sekä selvitys osakkeiden mahdollisesta panttauksesta, mahdollinen huoneenvuokrasopimus, todistus suorituskyvyttömyysvakuudesta sekä muista voimassa olevista vakuuksista (rakentamisvaiheen vakuus/rakentamisvaiheen jälkeinen vakuus) sekä yhtiön kiinteistöä koskevat asiakirjat (vuokrasopimus tai lainhuutotodistus). Lisäksi tulee hankkia osakeluettelo- tai osakehuoneistotuloste (katso tarkemmin luvut 5.5.1.2 ja 5.5.1.3), energiatodistus sekä kaavoitustiedot.

5.5.1.18 Muut selvitykset

5.5.1.18.1 Pinta-alan selvittäminen

Asuntomarkkinointiasetuksen mukaan välitysliikkeen on markkinoinnissaan ilmoitettava asunnon pinta-ala eriteltyinä asuintiloihin ja muihin tiloihin. Tämän vuoksi välitysliikkeen tulee pyrkiä selvittämään asuintilojen ja muiden tilojen pinta-ala.

Asuintilojen ja muiden tilojen pinta-ala

Asetuksen mukaisia ”asuintilojen” ja ”muiden tilojen” käsitteitä ei ole määritelty lainsäädännössä eikä asuntomarkkinointiasetuksessa. Kyseiset pinta-ala käsitteet on kuitenkin ohjeellisina määritelty joulukuussa 2011 julkaistussa uudistetussa SFS 5139 standardissa (Rakennuksen pinta-alat), jota julkaistaan mm. RT-korttina 12-11055 ja KH-korttina XO-00494.

Sellaisissa asunto-osakeyhtiöissä, jotka on perustettu 1.1.1992 jälkeen, on yhtiöjärjestykseen merkitty huoneiston pinta-ala tullut mitata SFS 5139 standardin mukaista huoneistoalan laskemismenetelmää käyttäen. Tätä aikaisemmin perustetuissa yhtiöissä ilmoitetut pinta-alat on saatettu mitata jonkin muun standardin tai menetelmän mukaisesti. On syytä huomata, että sellaisissa kiinteistöosakeyhtiöissä ja keskinäisissä kiinteistöosakeyhtiöissä, joissa ei lain tai yhtiöjärjestysmääräyksen perusteella noudateta asunto-osakeyhtiölakia, ei yhtiöjärjestykseen merkittyä huoneiston pinta-alaa ole tarvinnut mitata SFS 5139 standardin mukaisesti edes siinä tapauksessa, että kyseessä on uusi yhtiö.

Mikäli välitysliike epäilee pinta-alatiedon oikeellisuutta, tulee toimeksiantajaa jo toimeksiantoa tehtäessä kehottaa suorittamaan pinta-alan tarkistusmittaus. Mittaustuloksesta ei kuitenkaan välttämättä ilmene, mitä tiloja asuintiloihin kuuluu.

Asuintilojen pinta-ala kerrostalossa

Standardin SFS 5139 mukaan mitattu huoneistoala vastaa asuintilojen pinta-alaa kerrostalohuoneistoissa.

Asuintilojen pinta-ala rivitaloissa ja muissa pientaloissa

Rivitaloissa ja muissa pientaloissa on syytä tarkistaa, mitä tiloja yhtiöjärjestyksen mukaiseen pinta-alaan on otettu mukaan. SFS 5139 standardin mukaan asuintiloja ovat asumisen toimintoihin asuin-, majoitus- ja työtiloista annetun ympäristöministeriön asetuksen (aiemmin RakMK G1) mukaan tarvittavat tilat. Tällaisia tiloja ovat ensinnäkin 1) varsinaiset asuinhuoneet. Varsinaisia asuinhuoneita ovat sellaiset tilat, jotka ovat rakennusosaa koskevassa rakennuslupapiirustuksessa merkitty asuinhuoneeksi, keittiöksi, keittokomeroksi, keittotilaksi tai ruokailutilaksi.

Asuintiloja ovat myös 2) muut asumisen toimintoihin tarvittavat tilat: wc-tilat, peseytymistilat, sauna, vaatehuoltotilat, kodinhoitotilat, säilytystilat (kaapit, komerot, vaatehuoneet), eteinen, kulkutilat ja tuulikaappi, riippumatta em. tilojen sijaintikerroksesta tai siitä täyttävätkö ne asuin-, majoitus- ja työtiloista annetun ympäristöministeriön asetuksen asuinhuoneelle asettamat edellytykset esimerkiksi huonekorkeuden ja ikkuna-alan suhteen.

Muita tiloja (siis muita kuin asuintiloja) voivat SFS 5139 standardin mukaan olla esimerkiksi 1) säilytystilat muualla kuin asuintilojen välittömässä yhteydessä, kuten varastotilat polkupyörille, urheiluvälineille, lastenvaunuille, pihanhoitovälineille sekä varastotilat ullakolla tai kellarissa, 2) autotalli tai autosuoja ja 3) tekniset tilat, kuten lämmönjakohuone tai kattilahuone.

Huomattava on, että edellä kerrotulla jaottelulla asuintiloihin ja muihin tiloihin ei ole yhteyttä tontin rakennusoikeuden ja rakennuksen kerrosalan määrittelyssä käytettävään pääasiallisen käyttötarkoituksen määrittelyyn.

Epäselvää on edelleen se, kuuluuko rakennusluvan mukaisissa pääpiirustuksissa esimerkiksi takkahuoneeksi tai askarteluhuoneeksi merkitty kellarissa sijaitseva tila asuintiloihin vai muihin tiloihin. Varmuuden vuoksi nämä tilat suositellaan merkitsemään muiksi tiloiksi.

Pinta-alatiedot esitteessä

Tilojen jakautuminen asuintiloihin ja muihin tiloihin on tuotava selkeästi esiin esitteessä esimerkiksi seuraavalla tavalla:

”Asuintilat yhteensä 90 m², joihin on luettu 3 asuinhuonetta, keittiö, wc ja kylpyhuone varsinaisessa asuinkerroksessa sekä kellarikerroksen sauna ja pesuhuone. Muut tilat yhteensä 35 m², joihin on luettu kellarikerroksessa askarteluhuone ja takkahuone sekä yläkerran käyttöullakko.”

Jollei huoneiston pinta-alasta ole varmuutta, tulee esitteeseen selkeästi kirjata pinta-alatietoa koskeva epävarmuus, joka voi olla esimerkiksi seuraavanlainen:

”Huoneiston asuinpinta-ala on yhtiöjärjestyksen, isännöitsijäntodistuksen ja myyjän ilmoituksen (mikäli myyjä on ilmoittanut jotakin pinta-alasta) mukaan x m². Edellä mainittu pinta-ala saattaa tämän ikäisessä kohteessa poiketa olennaisestikin huoneiston nykyisten mittaustapojen ja standardien mukaan laskettavasta pinta-alasta. Huoneiston todellinen asuinpinta-ala voi siis olla yhtiöjärjestyksessä, isännöitsijäntodistuksessa ja esitteessä mainittua pienempi tai suurempi.”

5.5.1.18.2 Tehdyt muutostyöt

Mikäli toimeksiantoa hoidettaessa on ilmennyt, että kohteessa on tehty rakenteisiin mahdollisesti vaikuttaneita korjaus- tai muutostöitä, eikä siitä saada asiakirjaselvitystä (esim. urakkasopimus tms.), välitysliikkeellä on velvollisuus kertoa asiasta ja sen merkityksestä kaupan osapuolille.

Jos muutoin ilmenee, että kaupan kohteessa on osakkaan tai jonkun muun toimesta tehty muutostöitä, tulee selvittää kuka työn on tehnyt, onko niistä ilmoitettu yhtiölle ja onko niihin haettu ja saatu tarvittavat luvat. Välitysliikkeen on tällöin selvitettävä toimeksiantajalta tarkemmin, miltä osin muutostöitä on tehty ja onko tilat uusittu kokonaan vai osittain. Myös lopputarkastuksen tekeminen (hyväksytysti) tulee selvittää.

Mikäli välitysliike ei yrityksistään huolimatta saa em. selvityksiä, asiasta ja sen merkityksestä on kerrottava sekä toimeksiantajalle että ostajalle. Mikäli asianmukaiset luvat muutostöille on saatu, välitysliikkeen on kuitenkin kerrottava ostajalle, ettei yhtiö siitä huolimatta välttämättä vastaa osakkaan muutosten kunnossapidosta tai ennallistamisesta.

5.5.1.18.3 Pienet asunto-osakeyhtiöt

Pienellä asunto-osakeyhtiöllä tarkoitetaan tässä yhteydessä asunto-osakeyhtiötä (tai keskinäistä kiinteistöosakeyhtiötä), jossa on enintään neljä huoneistoa. Pienissä asunto-osakeyhtiöissä välitysliikkeen tulee hankkia edellä mainittujen asiakirjojen lisäksi yhtiön omistamasta kiinteistöstä lainhuuto- ja rasitustodistus sekä kiinteistörekisteriote. Jos rasitustodistuksesta ilmenee, että kiinnityksistä on annettu paperisia panttikirjoja, tulee välitysliikkeen selvittää kenen hallussa panttikirjat ovat.

Välitysliikkeen on kiinnitettävä huomiota pienten asunto-osakeyhtiöiden osalta maapohjan hallintaperusteeseen. Jos yhtiö ei omista maapohjaa, yhtiöllä tulee olla riittävän pitkä vuokraoikeus maahan ja oikeus tulee olla kirjattu lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin parhaalle etusijalle muihin kiinnityksiin nähden.

Välitysliikkeen on pienten asunto-osakeyhtiöiden osalta kiinnitettävä erityistä huomiota mahdollisiin toimeksiantajan/aiemman omistajan huoneistossa tekemiin/teettämiin korjauksiin, remontteihin ja muutostöihin. Jos toimeksiannon hoitamisen aikana ilmenee, että huoneistossa on tehty korjauksia, remontteja tai muutostöitä (esim. jälkeenpäin rakennettu sauna), välitysliikkeen tulee selvittää niiden ajankohta ja laajuus. Lisäksi välitysliikkeen on selvitettävä, onko muutostöistä ilmoitettu yhtiölle, onko rakennusvalvonnasta haettu/saatu lupa ja onko lopputarkastus (hyväksytysti) tehty.

Välitysliikkeen tulee myös selvittää, onko yhtiön asuin- ja muissa mahdollisissa rakennuksissa loppukatselmus suoritettu hyväksyttävästi. Jos (varsinaista) loppukatselmusta ei ole toimitettu, on rakennus keskeneräinen. Käyttöönottokatselmus (osittainen loppukatselmus) ei tee rakennuksesta valmista.

Myös yhtiön taloudellinen tilanne on selvitettävä. Jos tilinpäätösasiakirjoja ei ole saatavissa, välitysliikkeen tulee kehottaa toimeksiantajaa hoitamaan asia kuntoon sekä kertoa hoitamatta jättämisestä aiheutuvista riskeistä.

Välitysliikkeen on myös pienten asunto-osakeyhtiöiden osalta kiinnitettävä erityistä huomiota piha-alueiden hallintaoikeuteen; onko yhtiön piha-alueet määrätty yhtiöjärjestyksessä osakkaiden hallintaan, ja onko osakkaiden hallinta-alueet yhtiöjärjestyksessä määritelty. Yhtiöjärjestyksen määräyksiin äänimäärien perusteista ja jakautumisesta osakkeenomistajien kesken, samoin kuin kunnossapitovastuun jakautumista taloyhtiön ja osakkaan välillä koskeviin määräyksiin tulee myös kiinnittää erityistä huomiota.

5.5.1.18.4 Kohde on ryhmärakennutettu

Välitysliikkeen tulee selvittää, onko kyse niin sanotusta grynderirakennuttamisesta vai ryhmärakennuttamisesta. Jos kyse on ryhmärakennuttamisesta, pitää selvittää onko rakentaminen tapahtunut ryhmärakennuttamislain voimaantulon jälkeen vai sitä ennen. Ryhmärakennuttamishankkeissa ei ole asuntokauppalain mukaista perustajaosakasta ja tästä syystä on selvitettävä vakuuksiin liittyvät seikat. Rakentajan vastuu perustuu korostetusti vain urakkasopimukseen. Rakennuttajan vastuuta ei käytännössä ole. Tällöin täytyy kiinnittää erityistä huomiota myös asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuuseen liittyviin kysymyksiin.

5.5.1.18.5 Suuret taloyhtiölainaosuudet

Jos kohteen valmistumisesta on kulunut alle 5 vuotta, välittäjän tulee varmistua siitä, sisältääkö isännöitsijätodistuksessa oleva rahoitusvastike pelkän koron vai myös lainanlyhennyksen. Jos kyse on sellaisesta kohteesta, jossa taloyhtiölainaosuus on suuri ja taloyhtiölainan osalta on alussa sovittu lyhennysvapaata, esitteessä tulee olla perustajaosakkaan arvio rahoitusvastikkeen suuruudesta lyhennysvapaakauden jälkeen sekä mihin korkoon taloyhtiölaina on sidottu. Mikäli taloyhtiön hallinto on luovutettu osakkeenostajille, tulee välittäjän pyrkiä saamaan edellä mainittu tieto isännöitsijältä.

5.5.1.18.6 Valinnainen vuokratontti

Kun taloyhtiö on valinnaisella vuokratontilla, taloyhtiö on vuokrannut tontin, josta taloyhtiö voi ostaa/lunastaa määräosia. Osakas voi halutessaan maksaa huoneistoonsa kohdistuvan osuuden taloyhtiön vuokraamasta tontista. Maksun jälkeen taloyhtiö ostaa määräosan tontista taloyhtiön omistukseen. Mikäli osakas ei maksa osuuttaan, osakas maksaa erillistä tontinvuokravastiketta. Välitysliikkeen pitää näissä tilanteissa merkitä esitteeseen tontinosan lunastushinta, tontinvuokravastikkeen määrä ja mahdolliset tontinosan lunastushinnan korotusehdot sekä muut mahdolliset lunastusehdot.

5.5.2 Kiinteistön asiakirjat ja selvitykset

Kiinteistön osalta on hankittava ainakin seuraavat asiakirjat ja selvitykset ennen markkinoinnin aloittamista.

5.5.2.1 Lainhuutotodistus tai mahdollinen muu selvitys myyjän omistusoikeudesta

Välitysliikkeen on toimeksiantoa aloitettaessa hankittava aina uusi/tuore lainhuutotodistus. Uudella/tuoreella tarkoitetaan tässä tapauksessa joko toimeksiantosopimuksen jälkeen tilattua todistusta tai muutama päivä ennen toimeksiantosopimuksen tekemistä annettua todistusta. Tämän jälkeen lainhuutotodistus saa hyvän välitystavan mukaan toimeksiantoa suoritettaessa olla enintään 3 kuukautta vanha. Välitysliikkeen tulee lisäksi hankkia uusi lainhuutotodistus kaupantekopäivälle. Mikäli toimeksiantajan omistusoikeus ei ilmene lainhuutotodistuksesta, tulee välitysliikkeen kehottaa toimeksiantajaa hakemaan lainhuutoa ennen myynnin aloittamista.

5.5.2.2 Kiinteistörekisteriote

Välitysliikkeen on toimeksiantoa aloitettaessa hankittava aina uusi kiinteistörekisteriote. Tämän jälkeen kiinteistörekisteriote saa hyvän välitystavan mukaan olla toimeksiantoa suoritettaessa enintään 3 kuukautta vanha. Välitysliikkeen tulee lisäksi hankkia uusi kiinteistörekisteriote kaupantekopäivälle.

Kiinteistörekisteriotteessa tulee kiinnittää huomiota kiinteistöön kohdistuviin rasitteisiin ja kiinteistön hyväksi perustettuihin oikeuksiin. Mikäli otteesta ilmenevät tiedot ovat ristiriidassa toimeksiantajalta saatujen tietojen tai asiakirjoista saadun selvityksen kanssa, tulee välitysliikkeen ottaa yhteyttä rekisterinpitäjään ja pyrkiä selvittämään asia.

Välitysliike saa lähtökohtaisesti luottaa kiinteistörekisteriotteesta ilmeneviin tietoihin. Kiinteistörekisteriotteesta ei kuitenkaan välttämättä ilmene kaikki kiinteistöön kohdistuvat sopimuksiin tai suostumuksiin perustuvat käyttöoikeudet. Jos toimeksiantajalta saatujen tietojen perusteella tällaisia rasitteita kiinteistöön kohdistuu, tulee välitysliikkeen hankkia myös niistä selvitys. Ellei välitysliike saa selvitystä, tulee asian merkityksestä kertoa ostajalle.

Välitysliikkeen tulee kiinteistörekisteriotteesta tai kartoista selvittää kiinteistön maapohjan pinta-ala. Kiinteistörekisteriotteen osalta välitysliikkeen on kuitenkin kiinnitettävä huomiota siihen, että ennen kiinteistörekisterilain voimaantuloa (ennen 1.7.1985) kiinteistörekisteriin merkityissä tiedoissa voi olla huomattaviakin virheitä.

5.5.2.3 Rasitustodistus

Välitysliikkeen on toimeksiantoa aloitettaessa hankittava aina uusi rasitustodistus. Tämän jälkeen rasitustodistus saa hyvän välitystavan mukaan olla toimeksiantoa suoritettaessa enintään 3 kuukautta vanha. Välitysliikkeen tulee hankkia uusi rasitustodistus kaupantekopäivälle.

Välitysliikkeen tulee selvittää rasitustodistuksesta kiinteistöön kohdistuvat rasitukset kuten kiinteistöön vahvistetut kiinnitykset (panttikirjat).

5.5.2.4 Muut rasitukset ja rasitteet

Välitysliikkeen tulee pyytää toimeksiantajalta selvitys sellaisista kiinteistöön kohdistuvista rasituksista ja rasitteista, jotka eivät ilmene rasitustodistuksesta tai kiinteistörekisteriotteesta.

Tällaisten oikeuksien tai rajoitusten olemassaolo selviää yleensä toimeksiantajalta tai katselmuksessa. Mikäli tällaisia on, niiden peruste on selvitettävä.

5.5.2.5 Kartta, josta käy ilmi kohteen sijainti ja alueen rajat

Kartta tulee hankkia kiinteistörekisteristä ja sen tulee olla sellainen, josta ilmenee kohteen sijainnin lisäksi rajat sekä mahdolliset karttaan merkityt rasitteet. Tällainen kartta asemakaava-alueen ulkopuolella on esimerkiksi lohkomiskartta ja asemakaava-alueella tonttikartta.

5.5.2.6 Johtokartta

Välitysliikkeen tulee hankkia johtokartta ainakin jos kaupan kohteella aiotaan rakentaa tai ostaja ilmoittaa käyttävänsä kiinteistöllä olevaa rakennusoikeutta. Välitysliikkeen tulee kertoa kaupan osapuolille, etteivät johtokartat välttämättä vastaa tosiasiallista tilannetta.

Käyttämättömän rakennusoikeuden osalta välitysliikkeen tulee mahdollisuuksien mukaan varmistaa, että käyttämättä oleva rakennusoikeus on tosiasiassa hyödynnettävissä. Tähän liittyy muun muassa sen varmistaminen, missä kohdin naapurikiinteistölle tai asianomaiselle kiinteistölle menevät johdot kulkevat. Ellei johtojen sijainnin varmistaminen ole mahdollista, tulee asian merkityksestä kertoa ostajalle.

5.5.2.7 Pohjapiirros (asumiskäyttöön tarkoitetusta rakennuksesta)

Mikäli toimeksiantajalla ei ole pohjapiirrosta, välitysliikkeen tulee hankkia se rakennusvalvontaviranomaisilta. Jos kohdetta vastaavaa pohjapiirrosta ei yrityksistä huolimatta saada em. tahoilta, tulee sellainen tehdä. Tällöin ostajalle on tuotava selkeästi ilmi, ettei piirros perustu virallisiin piirustuksiin. Pohjapiirroksen tarkoitus on selvittää asunnon nykyinen huonejako.

5.5.2.8 Kaavaote, kaavamääräykset, kunnan rakennusjärjestys

Välitysliikkeen tulee hankkia asemakaava-alueilla kaavaote määräyksineen. Jos myytävä kiinteistö sijaitsee alueella, jossa on sitova tonttijako eikä kiinteistöä ole merkitty tonttina kiinteistörekisteriin, välitysliikkeen on selvitettävä asian merkitys kaupan osapuolille. Välitysliikkeen on varmistettava, että kiinteistön tonttijaon mukainen raja kulkee samassa kohdassa kuin mihin raja on hankitussa kartassa merkitty. Välitysliikkeen on kiinnitettävä huomiota kiinteistöllä käytännössä muodostuneisiin rajoihin (esimerkiksi aidat).

Välitysliikkeen on selvitettävä asemakaava-alueella sijaitsevan kiinteistön osalta mahdollinen katualueen lunastus / lunastusvaraus sekä sen mahdollinen vaikutus rajoihin, rakentamiseen sekä jäljellä olevan rakennusoikeuden määrään.

Jos toimeksiannon kohteena on asemakaava-alueen ulkopuolella sijaitseva kiinteistö, tulee välitysliikkeen hankkia yleiskaava- taikka maakuntakaavaote määräyksineen.

Myös kaavasta ilmenevät käyttörajoitteet kuten lentomelualue tulee selvittää.

Välitysliikkeen on hankittava viimeisin kaavoituskatsaus ja tutustuttava siihen huolellisesti. Välitysliikkeen on myös hankittava ja tutustuttava rakennusjärjestykseen sekä sen määräyksiin ja rajoituksiin.

5.5.2.9 Rakennuslupa-asiakirjat

Välitysliikkeen tulee pyytää toimeksiantajalta rakennuslupa-asiakirjat, käyttöönottotarkastuspöytäkirja (eli osittainen lopputarkastuspöytäkirja) sekä lopputarkastuspöytäkirja. Mikäli välitysliike ei saa niitä toimeksiantajalta, välitysliikkeen tulee hankkia ne rakennusvalvontaviranomaisilta. Mikäli niitä ei ole saatavissa kunnan viranomaisiltakaan, tulee asiasta ja sen merkityksestä kertoa kaupan osapuolille.

Rakennuslupa-asiakirjoista tulee tarkistaa, että kaikilla rakennuksilla ja niihin myöhemmin tehdyillä muutostöillä on tarvittavat luvat ja, että rakennusten markkinoinnissa ilmoitettavat käyttötarkoitukset vastaavat rakennuslupa-asiakirjoissa määriteltyjä käyttötarkoituksia.

5.5.2.10 Energiatodistus, jos se vaaditaan

Rakennuksen energiatodistuksesta annetun lain (50/2013) mukaan ostajalle on rakennusta myytäessä annettava energiatodistus joko alkuperäisenä tai jäljennöksenä. Rakennuksen energiatodistuksen hankkimisesta vastaa lain mukaan rakennuksen omistaja. Energiatodistusta ei vaadita muun muassa alle 50 neliömetrin suuruisten asuinrakennusten osalta tai sellaisten loma-asumiseen tarkoitettujen rakennusten osalta, joita ei käytetä majoituselinkeinon harjoittamiseen.

Jos kohteesta vaaditaan energiatodistus, välitysliikkeen tulee pyytää energiatodistus toimeksiantajalta. Rakennuksen energialuokka merkitään myynti- ja vuokrausilmoituksiin energiatodistuksessa olevalla kirjaimella (E-luku). Myynti- ja vuokrausilmoituksissa tulee energialuokan kirjaintunnukseen lisätä myös energialuokan kirjaintunnuksen alaindeksi (esimerkiksi C2013). Alaindeksit kertovat siitä, minkä voimassaolleen säädösten mukaan todistus on laadittu. Välitysliikkeen on tarvittaessa kiinnitettävä ostajaehdokkaiden huomiota siihen, että eri säännösten mukaan laaditut energiatodistukset eivät ole vertailukelpoisia keskenään.

Mikäli kohteesta ei ole laadittu energiatodistusta, välitysliikkeen tulee kehottaa toimeksiantajaa hankkimaan sellainen. Mikäli toimeksiantaja ei hanki todistusta kehotuksesta huolimatta, tulee välitysliikkeen kertoa, että rakennuksen omistaja voidaan viranomaisen toimesta velvoittaa sellainen jälkikäteen hankkimaan. Energiatodistuksia valvova asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus ARA voi viranomaisena kehottaa myyjää hankkimaan energiatodistuksen määräaikana tai lopulta uhkasakon uhalla määrätä myyjän teettämään todistus. Viranomainen voi myös teettää puuttuvan energiatodistuksen, jolloin kustannukset peritään myyjältä. Energiatodistus voidaan vaatia tehtäväksi myös jälkikäteen kauppojen jo toteuduttua. Todistuksen puuttumisesta tulee ilmoittaa myynti-ilmoituksessa, esitteessä ja kauppakirjassa. Välitysliikkeen tulee kertoa energiatodistuslain asettamista velvoitteista ja niiden laiminlyönnin seuraamuksista myyjälle toimeksiantosopimusta tehtäessä ja ostajalle ennen ostopäätöstä. Välitysliikkeen on pystyttävä osoittamaan, että energiatodistuksen puuttumisesta ja sen merkityksestä on kerrottu kaupan osapuolille. Tämä voi tapahtua esimerkiksi antamalla erillinen asiakirja kaupan osapuolille, jossa asiasta kerrotaan.

Välitysliikkeen on lisäksi kiinnitettävä osapuolten huomiota siihen, että koska kyse on lain vaatimasta asiakirjasta, joka tulee olla hankittuna jo ennen myyntitilannetta, energiatodistuksen puuttumisen kirjaaminen kauppakirjalle ei poista myyjän lakisääteistä vastuuta hankkia energiatodistus. Myyntitilanteessa ei voida ostajan ja myyjän välillä täten pätevästi sopia, että myyjä ja ostaja hankkivat energiatodistuksen yhdessä tai että todistuksen hankkii ostaja.

KVKL on laatinut välitysliikkeille malliasiakirjan, joka annetaan kaupan osapuolille tilanteessa, jossa lain edellyttämää energiatodistusta ei ole hankittu (”Energiatodistuksen hankkimisvelvollisuus pientalon myynnissä”). Lisäksi Motiva on laatinut ohjeistuksen energiatodistuksista, jossa ohjeistetaan muun muassa energiatodistuksen hankkimisesta ja energialuokan merkitsemisestä myynti- ja vuokrailmoituksiin. Malliasiakirja ja ohje löytyvät KVKL:n sivuilta www.kiinteistonvalitysala.fi. Lisätietoja energiatodistuksesta löytyy osoitteista www.ym.fi ja www.motiva.fi/energiatodistus

5.5.2.11 Öljysäiliön tarkastuspöytäkirja

Välitysliikkeen on selvitettävä toimeksiantajalta, onko kiinteistöllä sijaitseva öljysäiliö tarkastettu ja tarkastuksen ajankohta. Jos säiliötä ei ole voimassaolevien säännösten mukaisesti tarkastettu, välitysliikkeen on kerrottava tästä kaupan osapuolille. Tarkastuspöytäkirjasta välitysliikkeen tulee varmistaa säiliölle annettu kuntoluokitus, jonka mukaan seuraava määräaikaistarkastus ja tarvittavat toimenpiteet (esim. määräys poistaa säiliö heti käytöstä) määräytyvät. Mikäli tarkastuspöytäkirjaa ei saada toimeksiantajalta, se tulee hankkia paikkakunnan pelastusviranomaiselta.

5.5.2.12 Vesihuoltojärjestelmää koskevat mahdolliset selvitykset

Välitysliikkeen on selvitettävä, minkälainen vesihuoltojärjestelmä kiinteistöllä on (kunnallinen vesijohto, yhteenliittymä (kuten vesiosuuskunta), yhteinen kaivo jonkun kanssa tai oma kaivo).

Välitysliikkeen on selvitettävä, onko kiinteistö vesihuoltolaitoksen toiminta-alueella ja jos on, onko kiinteistö liitetty vesihuoltolaitoksen vesijohtoon ja jätevesiviemäriin. Jos kiinteistöä ei ole liitetty verkkoon, vaikka näin pitäisi olla, on välitysliikkeen selvitettävä liittymisvelvollisuuden aikataulu ja kustannus.

Oman kaivon osalta on vielä selvitettävä, onko jollakin toisella kiinteistöllä siihen käyttöoikeus ja minkä tyyppinen kaivo on (esim. porakaivo).

Välitysliikkeen tulee myös kysyä toimeksiantajalta kaivoveden riittävyydestä, laadusta ja kaivon sijainnista sekä varmistettava, että se sijaitsee myytävän kiinteistön alueella. Mikäli kaivo ei sijaitse myytävän kiinteistön alueella, on asiasta ja sen merkityksestä kerrottava samoin kuin se, mihin kaivon käyttöoikeus perustuu.

5.5.2.13 Jätevesijärjestelmän suunnitelma, selvitys, käyttö- ja huolto-ohjeet

Jos kiinteistö ei kuulu vesihuoltolaitoksen viemäriverkoston piiriin, tulee toimeksiantajan kanssa käydä läpi, miten kiinteistön jätevesihuolto on järjestetty. Erityisesti tulee kiinnittää huomiota siihen, onko kiinteistön jätevesijärjestelmä voimassa olevien säännösten mukainen. Välitysliike voi saada tiedon edellä mainitusta myyjältä ja tarvittaessa tarkistaa asian kunnan ympäristönsuojeluviranomaiselta. Erityisesti huomiota tulee kiinnittää siihen, sijaitseeko ko. kiinteistö vedenhankinnan pohjavesialueella tai enintään 100 metrin päässä vesistön tai meren keskiveden mukaisesta rantaviivasta taikka muualla (kuin edellä mainituilla alueilla). Välitysliikkeen tulee ottaa huomioon myös mahdolliset ikäperusteiset poikkeamat jätevesien perustason puhdistusvaatimuksesta. Välitysliikkeen on tarkistettava saostuskaivon ja imeytyskentän sijainti sekä se, että ne sijaitsevat myytävän kiinteistön alueella.

Kuten edellä luvussa 5.5.2.12 todettiin, jos kiinteistöä ei ole liitetty vesihuoltolaitoksen jätevesiviemäriin, vaikka näin pitäisi olla, on välitysliikkeen myös selvitettävä liittymisvelvollisuuden aikataulu ja kustannus.

Suomen ympäristökeskus SYKE on tuottanut viitteellisen 100 metrin vyöhykkeen Manner-Suomen vesistöille ja merenrannoille. Aineisto on kuntien viranomaisten apuna hajajätevesisäädösten siirtymäaikoihin liittyvän aluemäärittelyn tekemisessä, sekä myös muiden tiedontarvitsijoiden käytettävissä. Aineisto on ilmainen. Karttapalveluun on yhdistetty myös luokitellut pohjavesialueet. Paikkatietoaineiston käyttö rakennuksen etäisyyteen rannasta antaa suuntaa-antavan tuloksen ja siihen liittyy merkittävää paikallista epävarmuutta.

Välitysliikkeen on hankittava toimeksiantajalta jätevesijärjestelmän selvitys, suunnitelma sekä käyttö- ja huolto-ohjeet. Mikäli näitä ei ole, tulee välitysliikkeen kertoa ympäristönsuojelulain ja ns. hajajätevesiasetuksen vaatimista toimenpiteistä ja asiakirjojen merkityksestä.

5.5.2.14 Mahdollinen hallinnanjakosopimus/yhteisjärjestelysopimus

Mikäli kaupan kohteena on kiinteistön määräosa, välitysliikkeen tulee tarkistaa toimeksiantajalta ja rasitustodistuksesta, ovatko kiinteistön yhteisomistajat tehneet keskinäisen sopimuksen kiinteistön maa-alueen ja sillä sijaitsevien rakennusten käytöstä ja hallinnoinnista taikka yhteisjärjestelyistä. Mikäli kohteesta on tehty tällaisia sopimuksia, tulee välitysliikkeen hankkia ne ja tutustua niihin. Välitysliikkeen tulee kertoa sopimuksista, niiden merkityksestä sekä niiden mahdollisesta kirjaamisesta kaupan osapuolille.

5.5.2.15 Liittymäsopimukset

Sähkö-, vesi- ja viemäriliittymien sekä kaukolämpösopimuksen osalta on toimeksiantajalta kysyttävä sopimuksista ja niiden siirrettävyydestä. Myös sähköliittymän kapasiteetti on selvitettävä. Keskeistä on se, mitä liittymiä kiinteistöllä on ja onko liittymämaksut maksettu. Välitysliikkeen tulee myös selvittää, onko sähkö-, vesi- ja kaukolämmön käyttömaksut maksettu.

Uusien ja rakenteilla olevien omakotitalojen osalta on tarkistettava, koskeeko voimassa oleva liittymäsopimus vakituista asumista ja onko liittymä maksettu. Mikäli liittymäsopimus on voimassa vain rakentamisen ajan, on siitä ja sen merkityksestä kerrottava kaupan osapuolille. Vesiosuuskuntien osalta välitysliikkeen on selvitettävä toimeksiantajalta maksamattomat liittymismaksut tms.

Välitysliikkeen tulee kysyä toimeksiantajalta mahdollisista kaapeliverkkoliittymistä ja tiedonsiirtoliittymistä. Välitysliikkeen on selvitettävä toimeksiantajalta, mitä kautta televisiosignaali vastaanotetaan; kaapeliverkon, antennin vai satelliittiantennin kautta ja onko kiinteistö liitetty kaapeliverkkoon. Mikäli toimeksiantajalta ei saada näitä tietoja, asiasta on kerrottava ostajaehdokkaalle.

5.5.2.16 Muut sopimukset

Jos kaupan kohteeseen liittyy jokin muu mahdollinen kaupan kohteen käyttämistä koskeva sopimus, joka tulee siirtää kaupan yhteydessä ostajalle, välitysliikkeen on hankittava se ja tutustuttava siihen. Tällainen sopimus voi olla esimerkiksi kunnan kanssa tehty maankäyttösopimus. Välitysliikkeen tulee kertoa sopimuksesta ja sen merkityksestä kaupan osapuolille.

5.5.2.17 Panttausta koskevat tiedot

Jos kaupan kohteena olevaa kiinteistöä käytetään lainan vakuutena ja panttikirjat on annettu pantiksi lainanantajalle, välitysliikkeen tulee selvittää pantinhaltija (sähköisten panttikirjojen saaja/haltija sekä kirjallisten panttikirjojen haltija) ja panttivastuiden määrä sekä kirjallisten panttikirjojen fyysinen sijainti. Nämä voidaan selvittää joko toimeksiantosopimuksen selostusliitteessä (pantinhaltijana olevan pankin nimi ja yhteystiedot, panttivastuiden määrä, panttikirjan säilytyspaikka) tai tekemällä erillinen panttausselvitys ja valtuutus. Lisäksi välitysliikkeen tulee selvittää millä ehdoilla kaupankohde on vapautettavissa panttivastuusta.

Jos kirjallista panttikirjaa ei ole pantattu, välitysliikkeen tulee varmistua jo toimeksiantosopimusta tehtäessä panttikirjan fyysisestä sijainnista (onko panttikirja fyysisesti toimeksiantajan hallussa/pankin tallelokerossa/kadonnut).

5.5.2.18 Lämmityskustannukset

Lähtökohtaisesti välitysliikkeen on kysyttävä toimeksiantajalta lämmityskustannusten suuruutta. Jos tietoa ei ole saatavissa tai sitä on aihetta epäillä, välitysliikkeen on pyrittävä selvittämään kohteen lämmityskustannukset esimerkiksi sähkölaskuista.

5.5.2.19 Vesijättö

Jos kyse on rantakiinteistöstä, välitysliikkeen tulee selvittää mahdollinen vesijätön olemassaolo. Jos kiinteistöllä on vesijättöä, asian merkitys on selvitettävä myyjälle ja ostajalle. Ostajalle on kerrottava selkeästi, että vesijättöalue ei ole vesijättöön rajoittuvan maa-alueen haltijan omistuksessa eikä kuulu kauppaan. Ostajalle on kerrottava lisäksi siitä, että hän voi vesijättöön rajoittuvan kiinteistön omistajana hakea vesijätön lunastusta kiinteistöönsä. Toimituksessa päätetään muun muassa siitä, onko lunastamiselle laissa säädetyt perusteet ja ratkaistaan vesijättöalueesta maksettava lunastuskorvaus.

5.5.2.20 Asuinrakennuksen pinta-ala

Asuintilojen ja muiden tilojen pinta-ala

Asuinrakennuksen pinta-alatiedot voidaan yleensä varmimmin selvittää hyväksytyistä rakennuslupapiirustuksista. Näistä ei kuitenkaan aina välttämättä selviä asuintilojen pinta-ala tai huoneistoala. Omakotitaloja ei myöskään ole aina rakennettu luvan mukaisesti. Myös jälkikäteiset remontit ovat saattaneet muuttaa pinta-alaa. Näistä välitysliike voi saada tietoa toimeksiantajalta tai vertaamalla olemassa olevaa tilannetta rakennuslupapiirustuksiin.

Mikäli välitysliike epäilee rakennuksen pinta-alatiedon oikeellisuutta, tulee toimeksiantajaa jo toimeksiantoa tehtäessä kehottaa suorittamaan pinta-alan tarkistusmittaus. Mittaustuloksesta ei kuitenkaan välttämättä ilmene, mitä tiloja asuintiloihin kuuluu. Vaihtoehtoisesti voidaan toimia siten, että esitteessä, kauppakirjassa ja muissa ostajalle annettavissa asiakirjoissa tuodaan selkeästi esiin pinta-alatietoon liittyvä epävarmuus.

Pientaloissa on aina syytä rakennuslupapiirustuksista tarkistaa eri tilojen käyttötarkoitukset. SFS 5139 standardin mukaan asuintiloja ovat asumisen toimintoihin asuin-, majoitus- ja työtiloista annetun ympäristöministeriön asetuksen (aiemmin RakMK G1) mukaan tarvittavat tilat. Tällaisia tiloja ovat ensinnäkin 1) varsinaiset asuinhuoneet. Varsinaisia asuinhuoneita ovat sellaiset tilat, jotka ovat rakennusosaa koskevassa rakennuslupapiirustuksessa merkitty asuinhuoneeksi, keittiöksi, keittokomeroksi, keittotilaksi tai ruokailutilaksi.

Vapaa-ajan asuntojen osalta noudatetaan soveltuvin osin samoja periaatteita, mutta tilojen ei aina tarvitse olla lämpöeristettyjä.

Pinta-alatiedot esitteessä

Tilojen jakautuminen asuintiloihin ja muihin tiloihin on tuotava selkeästi esiin esitteessä esimerkiksi seuraavalla tavalla:

”Asuintilat yhteensä 150 m², joihin on luettu 4 asuinhuonetta, keittiö, wc ja kylpyhuone varsinaisessa asuinkerroksessa sekä kellarikerroksessa wc, sauna ja pesuhuone. Muut tilat yhteensä 50 m², joihin on luettu kellarikerroksessa askarteluhuone, takkahuone sekä autotalli.”

Jollei asuinrakennuksen pinta-alasta ole varmuutta, tulee esitteeseen selkeästi kirjata pinta-alatietoa koskeva epävarmuus, joka voi olla esimerkiksi seuraavanlainen:

”Asuinrakennuksen asuinpinta-ala on myyjän ilmoituksen (mikäli myyjä on ilmoittanut jotakin pinta-alasta) mukaan x m². Edellä mainittu pinta-ala saattaa tämän ikäisessä kohteessa poiketa olennaisestikin asuinrakennusten nykyisten mittaustapojen ja standardien mukaan laskettavasta asuintilojen pinta-alasta. Asuinrakennuksen todellinen asuinpinta-ala voi siis olla esitteessä mainittua pienempi tai suurempi.”

5.5.2.21 Kulkuyhteys kiinteistölle

Jos kulkuyhteys kiinteistölle on järjestetty toisen kiinteistön kautta, on välitysliikkeen verrattava kulkuyhteyden maastossa olevaa sijaintia toimituskarttaan merkittyyn sijaintiin. Mikäli nämä poikkeavat toisistaan, on asian merkitys selvitettävä kaupan osapuolille. Välitysliikkeen on myös selvitettävä, perustuuko oikeus kulkuyhteyteen rasitteeseen vai johonkin sopimukseen/suostumukseen.

Jos kulkuyhteys kiinteistölle on järjestetty yksityistielain mukaisen yksityistien kautta, on tällöin selvitettävä tien käyttöön liittyvät rajoitukset ja maksut.

5.5.2.22 Kunnan etuosto-oikeus

Kunnalla voi olla etuosto-oikeus sen alueella tehtävässä kiinteistön kaupassa. Välitysliikkeen tulee selvittää sekä toimeksiantajalle että ostajaehdokkaille kunnan etuosto-oikeuden sisältö ja sen merkitys. Jos kohteeseen kohdistuu kunnan etuosto-oikeus, tulee siitä mainita kohteen myyntiesitteessä.

5.5.2.23 Valtion etuosto-oikeus

Valtiolla voi olla oikeus lunastaa myyty kiinteistö (laki valtion etuosto-oikeudesta eräillä alueilla 469/2019). Välitysliikkeen tulee selvittää sekä toimeksiantajalle että ostajaehdokkaille valtion etuosto-oikeuden sisältö ja sen merkitys. Katso tarkemmin ohjeen luvusta 7.1.

5.5.2.24 EU- ja ETA-alueen ulkopuolisia koskeva lupamenettely

EU- ja ETA-alueen ulkopuolisten ostajien kiinteistökauppoihin on hankittava lupa puolustusministeriöltä (laki eräiden kiinteistöhankintojen luvanvaraisuudesta 470/2019). Välitysliikkeen tulee selvittää ostajaehdokkaalle lupamenettelyn sisältö ja sen merkitys, mikäli lupatarve on olemassa. Katso tarkemmin ohjeen luvusta 7.1.

5.5.2.25 Lisätietoja antavat tahot

Katselmuksen, myyjän haastattelun ja asiakirjojen hankkimisen lisäksi välitysliikkeen on tarvittaessa oltava yhteydessä seuraaviin tahoihin:

kunnan rakennusvalvontaviranomainen
Maanmittauslaitos
metsänhoitoyhdistys
Digi- ja väestötietovirasto (DVV)
kaupparekisteriviranomainen (kaupparekisteriotteen taikka yhtiöjärjestyksen hankkimiseksi)
ulosottoviranomainen
pankki (vakuusasiat)
sähkölaitos (liittymän hinta tms.)
asianomaisen kunnan viranomainen (tietoja palveluista, vesi- ja viemäröinti- sekä kaavoitusasiat)

5.5.2.26 Kaupan kohteena maapohja ja urakkasopimus

Tilanteissa, joissa kaupan kohteena on kiinteistön maapohja ja ostaja on velvollinen solmimaan urakkasopimuksen asuinrakennuksen rakentamisesta myydylle maapohjalle, kohdetta ei saa markkinoida uutena valmiina talona. Markkinoinnissa tulee selkeästi tuoda ilmi kohteen luonne ja sen toteuttamisen edellyttämä sopimuskokonaisuus (esim. kiinteistön määräosan kauppa ja urakkasopimus). Kohteesta ei saa ilmoittaa vain kokonaishintaa, vaan maapohjan hinta ja urakkasopimuksen kokonaisurakkahinta tulee ilmoittaa erikseen. Markkinoinnissa tulee myös ilmoittaa kohteen arvioitu valmistumisaika.

Kun kaupan kohteena on maapohja ja urakkasopimus, ostajalle tulee korostaa, että hänestä tulee maankäyttö- ja rakennuslain tarkoittama rakennushankkeeseen ryhtyvä. Lisäksi ostajalle tulee selvittää hänen asemansa ja vastuunsa suhteessa urakoitsijaan. Urakoitsija voi olla joko maapohjan myyjä tai ulkopuolinen taho. Ostajalle on syytä suositella ammattimaisen valvojan hankkimista.

Jos kohde on ostajan silmin rinnastettavissa asunto-osakeyhtiömuotoiseen rakentamiseen (esim. paritalo), tulee ostajalle tehdä selväksi, että kyse ei ole asunto-osakeyhtiömuotoisesta rakentamisesta ja että asuntokauppalain säännökset eivät koske kyseistä kauppaa. Lisäksi tällöin tulee ostajalle selvittää, että kohteen kunnossapito- ja korjausvastuu poikkeaa asunto-osakeyhtiömuotoisen rakennuksen vastuista.

Tällaisia kohteita myytäessä välitysliikkeen velvollisuutena on huolehtia siitä, että urakkasopimuksen ehdot ovat kuluttajan edun mukaiset. Mikäli näin ei ole, saattaa välitysliike joutua asiasta vastuuseen.

5.5.3 Vuokraoikeuden rakennuksineen asiakirjat ja selvitykset

Mikäli kaupankohteena on vuokraoikeus ja sillä sijaitseva rakennus, välitysliikkeen tulee edellä kerrottujen kiinteistöä koskevien selvitysten lisäksi hankkia kaupan kohdetta koskeva vuokrasopimus, todistus vuokraoikeuden kirjaamisesta ja rasitustodistus sekä kiinteistöstä että vuokraoikeudesta.

Välitysliikkeen tulee erityisesti kiinnittää huomiota vuokrasopimuksen päättymiseen ja siihen, millä ehdoilla se päättyy. Välitysliikkeen tulee myös tarkistaa vuokrasopimuksesta, onko siinä kuntien asuntoalueen maanvuokrasopimusmalleissa yleisesti käyttämää ehtoa uuden vuokramiehen erääntyneisiin vuokriin kohdistuvasta maksuvelvoitteesta. Jos ehto on, välitysliikkeen on tällöin tarkistettava vuokranantajalta, kohdistuuko vuokraoikeuteen maksamattomia vuokraeriä.

Välitysliikkeen tulee huomioida myös se, että kunnan käyttämissä maanvuokrasopimuksissa voi olla ehto, jossa uudelle vuokralaiselle on asetettu velvollisuus ilmoittaa vuokraoikeuden siirrosta vuokranantajalle tietyssä määräajassa siitä, kun siirto on tapahtunut. Mikäli vuokrasopimuksessa on tällainen ehto, välitysliikkeen tulee kertoa ostajalle ilmoitusvelvollisuudesta.

5.5.4 Kuntoselvitykset

Välitysliikkeen tulee tiedustella toimeksiantajalta, onko kohteesta joskus tehty kuntoon liittyviä selvityksiä. Jos tällaisia on tehty, välitysliikkeen pitää pyytää raportit ja tutustua niihin. Jos raporttien perusteella on tehty korjauksia, tulee välitysliikkeen pyytää selvitys korjausten tekoajasta, laajuudesta ja tekijästä.

Välitysliikkeen tulee kertoa toimeksiantajalle mahdollisuudesta teettää kohteessa kuntotarkastus. Hyvän välitystavan mukaan välitysliikkeen on tällöin suositeltava asuntokaupan kuntotarkastusta, joka tehdään asuntojen kuntotarkastuksesta laadittujen LVI- ja KH-kortistojen ohjeiden mukaan (KH 90-00393, LVI 01-10413 tilaajan ohje sekä KH 90-00394, LVI 01-10414 suoritusohje ja KH 90023, tilaussopimus). Toimeksiantaja voi tietenkin vapaasti teettää muunkinlaisen kuntoon liittyvän selvityksen. Jos välitysliike antaa toimeksiantajalle kuntotarkastuksia suorittavien yritysten yhteystietoja, tulee välitysliikkeen antaa mahdollisuuksien mukaan useamman päteväksi arvioimansa elinkeinonharjoittajan yhteystiedot. Jos välitysliike saa suosittelemaltaan kuntotarkastusyritykseltä vinkkipalkkion tai muun korvauksen, tulee tästä kertoa toimeksiantajalle.

Välitysliikkeen on tunnettava muun muassa seuraavat rakennuksen kuntoa selvittävät menetelmät ja termit:

Kuntoarvio on rakennuksen rakenteellisen kunnon tutkimus, joka perustuu silmämääräiseen havainnointiin rakenteita rikkomatta.
Kuntotutkimus on kuntoarviota tarkempi tutkimus, jossa perehdytään jonkin rakennuksen osan kuntoon rakenteita rikkovien tai muiden silmämääräistä tarkempien menetelmien avulla.
Asuntokaupan kuntotarkastus on pääasiassa aistinvaraisilla havainnoilla rakennetta rikkomattomin menetelmin tehty rakennusteknisen kunnon arviointi. Apuvälineenä käytetään teknisiä mittalaitteita. Asuntokaupan kuntotarkastuksen sisältö, suoritustapa ja raportointi on määritelty kuluttajan näkökulmasta tilaajan ohjeessa sekä suoritusohjeessa.
Kosteuskartoitus on tutkimus, jossa tutkitaan mahdollisen yksittäisen vaurion tai ongelman syytä ja laajuutta mittaamalla rakenteiden kosteutta pintamittauksin rakenteita rikkomatta.

Välitysliikkeen edustajan on mahdollisuuksien mukaan oltava paikalla kuntotarkastuksessa (tai muussa selvityksessä) ja tutustuttava raporttiin huolellisesti. Raportissa ilmenevät kauppaan vaikuttavat seikat on huomioitava esitettä ja kauppakirjaa laadittaessa.

Välitysliikkeen on kiinnitettävä myyjän huomiota siihen, että kuntoselvitys ei poista myyjän vastuuta kaikista vioista ja ostajan huomiota siihen, että kuntoselvitys ei poista ostajan tarkastusvelvollisuutta.

5.5.5 Asbestikartoitus

Välitysliikkeen on huomioitava ns. asbestilainsäädännön vaikutukset talon omistajan ja taloyhtiön osakkaan remontteihin. Jos myytävän kohteen isännöitsijäntodistuksen mukainen valmistumisvuosi tai kiinteistöjen osalta loppukatselmus on hyväksytty ennen vuotta 1994, välitysliikkeen tulee tiedustella toimeksiantajaltaan, onko asbestikartoitusta tehty. Asiaa voi tarvittaessa taloyhtiöissä tiedustella vielä isännöitsijältä. Mikäli kartoitusta ei ole tehty, voidaan huoneiston esitteeseen kirjata, että kohde on valmistunut ennen vuotta 1994 eikä asbestikartoitusta ole tehty. Kiinteistön esitteeseen voidaan kirjata, että rakennus on loppukatselmuksessa hyväksytty ennen vuotta 1994 eikä asbestikartoitusta ole tehty. Mikäli kartoitus on tehty, pitää välitysliikkeen pyytää kartoitusraportti. Tällöin esitteeseen voidaan merkitä, että asbestikartoitus on tehty ja raportin saa välittäjältä. Kartoitusraportti on annettava ostajalle ennen ostopäätöksen tekemistä.

5.5.6 Valokuvaaminen ja videokuvaaminen

Valokuvaaminen ja videokuvaaminen asunnossa sekä valokuvien ja videoiden käyttäminen kohdemarkkinoinnissa edellyttää aina sopimista asunnon asukkaiden kanssa.

Mikäli asunto on vuokrattu, välitysliikkeen tulee sopia sen valokuvaamisesta ja videokuvaamisesta sekä valokuvien ja videoiden käyttämisestä vuokralaisen kanssa. Valokuvaamisesta on syytä sopia vuokralaisen kanssa hyvissä ajoin ennakkoon. Näin vuokralainen pääsee itse vaikuttamaan siihen, mitä tavaroita valokuvissa näkyy ja millaisessa kunnossa huoneisto on sitä kuvattaessa. Asuttua asuntoa ei saa kuvata sillä tavoin, että vuokralaisen henkilökohtaiset tavarat ovat näkyvissä, ellei vuokralainen anna siihen lupaa. Vuokralainen ei kuitenkaan – ei asunnon näyttämisestä tai kuvaamisesta sovittaessa – saa kohtuuttomasti hankaloittaa huoneistoon pääsyä.
Dronella tai vastaavalla kuvattaessa on noudatettava voimassa olevaa sääntelyä ja ohjeita (katso www.droneinfo.fi).

Välitysliikkeen on huomioitava, ettei kuvissa tai videoissa saa näkyä naapuripihoilla tunnistettavia ihmisiä.

5.6 Erityinen selonottovelvollisuus

Erityinen selonottovelvollisuus syntyy, jos välitysliikkeellä on sille asetettu ammattitaito ja huolellisuusvaatimus huomioon ottaen, aihetta epäillä saatujen tietojen paikkansapitävyyttä. Selonottaminen saattaa tulla aiheelliseksi esimerkiksi, jos eri asiakirjoissa kohteesta esitetyt tiedot ovat ristiriitaisia tai jos asiakirjat ovat vanhoja. Välitysliikkeellä on oikeus luottaa esimerkiksi isännöitsijäntodistuksesta saamiinsa tietoihin, jollei sillä ei ole erityisiä syitä epäillä saatujen tietojen paikkansa pitävyyttä. Erityiseen selonottovelvollisuuteen liittyy keskeisesti saatujen tietojen vertaileminen ja mahdollisten ristiriitaisuuksien etsiminen.

5.7 Tiedon oikaiseminen

Jos välittäjä myöhemmin havaitsee, että annettu tieto on virheellistä, on se välittömästi oikaistava.