5.1 Huolellisuusvelvollisuus

päivitetty 12.10.2022

Välityslain mukaan välitysliikkeen on suoritettava välitystehtävä ammattitaitoisesti, huolellisesti ja hyvää välitystapaa noudattaen sekä ottaen huomioon toimeksiantajan ja myös tämän vastapuolen edut. Välitysliikkeen suorituksen tulee myös vastata siitä markkinoinnissa annettuja tietoja. Vaikka toimeksiantaja onkin välitysliikkeen päämies, välitysliikkeen tulee valvoa molempien osapuolten etua. Tämän vuoksi välitysliikkeen on esimerkiksi annettava kohdetta koskevat tiedot objektiivisesti myös toimeksiantajan kannalta epäedullisista seikoista.

Välitysliikkeellä on toimimisvelvollisuus eli sen on ryhdyttävä suorittamaan välitystehtävää viivytyksettä sopimuksen tekemisen jälkeen, ellei toimeksiantajan kanssa nimenomaan toisin sovita. Koti- tai etämyyntisäännökset taikka toimeksiantajan etu voivat kuitenkin joskus vaatia, että välitystehtävän suorittaminen aloitetaan myöhemmin. Tästä on kuitenkin sovittava toimeksiantajan kanssa erikseen.

Silloin kun toimeksiantaja tai toimeksiantajan vastapuoli ei ole suomen- tai ruotsinkielinen, on välitysliikkeen kiinnitettävä huomiota siihen, että soveliaalla tavalla varmistetaan osapuolten ymmärrys solmittavien sopimusten ehdoista. Asiakasta tulee ohjata käyttämään tulkkia tai käännättämään asiakirjat, jos välittäjän oman harkinnan perusteella vaikuttaa siltä, ettei asiakkaan kielitaito ole riittävä asian ymmärtämiseksi. Asiakas vastaa itse tulkin käyttämisestä tms. aiheutuneista kustannuksista.

Kopioi osio leikepöydälle

päivitetty 12.10.2022

Välityslain mukaan välitysliikkeen on suoritettava välitystehtävä ammattitaitoisesti, huolellisesti ja hyvää välitystapaa noudattaen sekä ottaen huomioon toimeksiantajan ja myös tämän vastapuolen edut. Välitysliikkeen suorituksen tulee myös vastata siitä markkinoinnissa annettuja tietoja. Vaikka toimeksiantaja onkin välitysliikkeen päämies, välitysliikkeen tulee valvoa molempien osapuolten etua. Tämän vuoksi välitysliikkeen on esimerkiksi annettava kohdetta koskevat tiedot objektiivisesti myös toimeksiantajan kannalta epäedullisista seikoista.

Välitysliikkeellä on toimimisvelvollisuus eli sen on ryhdyttävä suorittamaan välitystehtävää viivytyksettä sopimuksen tekemisen jälkeen, ellei toimeksiantajan kanssa nimenomaan toisin sovita. Koti- tai etämyyntisäännökset taikka toimeksiantajan etu voivat kuitenkin joskus vaatia, että välitystehtävän suorittaminen aloitetaan myöhemmin. Tästä on kuitenkin sovittava toimeksiantajan kanssa erikseen.

Silloin kun toimeksiantaja tai toimeksiantajan vastapuoli ei ole suomen- tai ruotsinkielinen, on välitysliikkeen kiinnitettävä huomiota siihen, että soveliaalla tavalla varmistetaan osapuolten ymmärrys solmittavien sopimusten ehdoista. Asiakasta tulee ohjata käyttämään tulkkia tai käännättämään asiakirjat, jos välittäjän oman harkinnan perusteella vaikuttaa siltä, ettei asiakkaan kielitaito ole riittävä asian ymmärtämiseksi. Asiakas vastaa itse tulkin käyttämisestä tms. aiheutuneista kustannuksista.

5.2 Asiakkaan tunteminen

päivitetty 12.10.2022

Rahanpesulaki asettaa välitysliikkeelle velvollisuuden tuntea asiakkaansa ja tämän liiketoiminnan laatu ja laajuus. Tuntemisella tarkoitetaan muun muassa asiakkaan tunnistamista ja hänen henkilöllisyytensä todentamista. Välitysliikkeen asiakkaana pidetään toimeksiantajan lisäksi myös toimeksiantajan vastapuolta. Välitysliikkeen on asiakassuhdetta perustettaessa tunnistettava asiakkaansa ja todennettava eli tarkastettava tämän henkilöllisyys hyväksytystä henkilöllisyystodistuksesta (suomalainen ajokortti, poliisiviranomaisen antama henkilökortti, passi, kuvallinen Kela-kortti, muukalaispassi tai pakolaisen matkustusasiakirja). Kaikki kuolinpesän osakkaat on myös tunnistettava. Mikäli kuolinpesä on pesänselvittäjän hallinnossa, kuolinpesän osakkaiden tunnistamiseksi riittää käräjäoikeuden antama pesänselvittäjän määräyskirja, josta ilmenevät kuolinpesän osakkaat. Oikeushenkilön (yhteisö tai säätiö) henkilöllisyys on todennettava luotettavalla asiakirjalla, joita ovat muun muassa kaupparekisteriote sekä vastaava ote julkisesta rekisteristä. Yhteisöasiakkaan edustaja tulee myös tunnistaa ja hänen henkilöllisyytensä todentaa samalla menettelyllä kuin henkilöasiakkaan osalta.

Lisäksi välitysliike on velvollinen tunnistamaan yhteisön tosiasiallisen edunsaajan ja tarvittaessa todentamaan myös tämän henkilöllisyyden.

Tuntemiseen liittyy myös sen selvittäminen, onko asiakas tai asiakkaan tosiasiallinen edunsaaja, tai onko hän ollut poliittisesti vaikutusvaltainen henkilö, poliittisesti vaikutusvaltaisen henkilön perheenjäsen tai yhtiökumppani (PEP). Kuolinpesän osakkailta PEP-tietoja ei tarvitse kysyä, mutta vainajasta tämä pitää selvittää.

Välitysliikkeen on pidettävä kaikki asiakkaan tuntemista ja liiketoimia koskevat asiakirjat ja tiedot ajantasaisina ja olennaisina koko asiakassuhteen ajan (jatkuva seuranta). Suoritettavien tuntemistoimien laajuus ja perusteellisuus perustuvat riskiperusteiseen arviointiin. Edellä luvussa 1.6 on kerrottu asiakkaan tuntemistietojen (asiakkaan tuntemista ja liiketoimia koskevat asiakirjat ja säilyttämisestä ja tietojen poistamisesta.

Katso edellä ohjeen luku 1.4, jossa on käsitelty rahanpesun ja terrorismin rahoittamisen estämistä.

Kopioi osio leikepöydälle

päivitetty 12.10.2022

Rahanpesulaki asettaa välitysliikkeelle velvollisuuden tuntea asiakkaansa ja tämän liiketoiminnan laatu ja laajuus. Tuntemisella tarkoitetaan muun muassa asiakkaan tunnistamista ja hänen henkilöllisyytensä todentamista. Välitysliikkeen asiakkaana pidetään toimeksiantajan lisäksi myös toimeksiantajan vastapuolta. Välitysliikkeen on asiakassuhdetta perustettaessa tunnistettava asiakkaansa ja todennettava eli tarkastettava tämän henkilöllisyys hyväksytystä henkilöllisyystodistuksesta (suomalainen ajokortti, poliisiviranomaisen antama henkilökortti, passi, kuvallinen Kela-kortti, muukalaispassi tai pakolaisen matkustusasiakirja). Kaikki kuolinpesän osakkaat on myös tunnistettava. Mikäli kuolinpesä on pesänselvittäjän hallinnossa, kuolinpesän osakkaiden tunnistamiseksi riittää käräjäoikeuden antama pesänselvittäjän määräyskirja, josta ilmenevät kuolinpesän osakkaat. Oikeushenkilön (yhteisö tai säätiö) henkilöllisyys on todennettava luotettavalla asiakirjalla, joita ovat muun muassa kaupparekisteriote sekä vastaava ote julkisesta rekisteristä. Yhteisöasiakkaan edustaja tulee myös tunnistaa ja hänen henkilöllisyytensä todentaa samalla menettelyllä kuin henkilöasiakkaan osalta.

Lisäksi välitysliike on velvollinen tunnistamaan yhteisön tosiasiallisen edunsaajan ja tarvittaessa todentamaan myös tämän henkilöllisyyden.

Tuntemiseen liittyy myös sen selvittäminen, onko asiakas tai asiakkaan tosiasiallinen edunsaaja, tai onko hän ollut poliittisesti vaikutusvaltainen henkilö, poliittisesti vaikutusvaltaisen henkilön perheenjäsen tai yhtiökumppani (PEP). Kuolinpesän osakkailta PEP-tietoja ei tarvitse kysyä, mutta vainajasta tämä pitää selvittää.

Välitysliikkeen on pidettävä kaikki asiakkaan tuntemista ja liiketoimia koskevat asiakirjat ja tiedot ajantasaisina ja olennaisina koko asiakassuhteen ajan (jatkuva seuranta). Suoritettavien tuntemistoimien laajuus ja perusteellisuus perustuvat riskiperusteiseen arviointiin. Edellä luvussa 1.6 on kerrottu asiakkaan tuntemistietojen (asiakkaan tuntemista ja liiketoimia koskevat asiakirjat ja säilyttämisestä ja tietojen poistamisesta.

Katso edellä ohjeen luku 1.4, jossa on käsitelty rahanpesun ja terrorismin rahoittamisen estämistä.

5.3. Tiedonantovelvollisuus toimeksiantajalle

5.3.1 Yleistä tiedonantovelvollisuudesta toimeksiantajallepäivitetty 12.10.2022

Välitysliikkeellä on välityslain perusteella tiedonantovelvollisuus toimeksiantajalle. Kaikki sellaiset tiedot, jotka voivat vaikuttaa toimeksiantosopimuksen tekemiseen, on annettava ennen sopimuksen tekoa. Tällaisia seikkoja ovat esimerkiksi selvitys luovutusvoittoverotuksesta, toteutuneisiin kauppoihin perustuva hinta-arvio sekä arvio myyntiajasta.

Jos välityskohteeseen liittyy monimutkaisia oikeudellisia kysymyksiä, on riittävää, että välitysliike tuo asian esille ja kehottaa toimeksiantajaa kääntymään niiltä osin asiantuntijan puoleen. Esimerkiksi tilanteessa, jossa kohteesta puuttuu hallinnanjakosopimus, ei välitysliikkeen tule itse
laatia ko. sopimusta/sopimusluonnosta, vaan kehottaa toimeksiantajaa kääntymään lakimiehen puoleen sopimuksen laatimiseksi. Jos yhtiöjärjestyksessä on epäselvä määräys (esim. määräykset
kunnossapitovastuunjaosta, lunastuslausekkeet), välitysliikkeen tulee pyrkiä selvittämään tulkinta isännöitsijältä. Mikäli asia jää edelleen epäselväksi, ei välitysliikkeen tule ottaa kantaa siihen, miten epäselvää määräystä tulisi tulkita. Toimeksiantajaa on tällöin kehotettava kääntymään asunto-osakeyhtiöoikeutta tuntevan lakimiehen puoleen sen selvittämiseksi, mikä merkitys tulkinnanvaraiselle yhtiöjärjestyksen määräykselle voidaan antaa. Vastuunrajoitusehtojen muotoilusta katso jäljempänä luvussa 8.2 mainittu. Jos kohteen kuntoa koskevassa selvityksessä todetaan rakennusteknisiä ongelmia, riskejä tai lisätutkimustarpeita, on riittävää, että välitysliike tuo asian esille ja kehottaa toimeksiantajaa kääntymään niiltä osin asiantuntijan puoleen.

Kopioi osio leikepöydälle

5.3.1 Yleistä tiedonantovelvollisuudesta toimeksiantajallepäivitetty 12.10.2022

Välitysliikkeellä on välityslain perusteella tiedonantovelvollisuus toimeksiantajalle. Kaikki sellaiset tiedot, jotka voivat vaikuttaa toimeksiantosopimuksen tekemiseen, on annettava ennen sopimuksen tekoa. Tällaisia seikkoja ovat esimerkiksi selvitys luovutusvoittoverotuksesta, toteutuneisiin kauppoihin perustuva hinta-arvio sekä arvio myyntiajasta.

Jos välityskohteeseen liittyy monimutkaisia oikeudellisia kysymyksiä, on riittävää, että välitysliike tuo asian esille ja kehottaa toimeksiantajaa kääntymään niiltä osin asiantuntijan puoleen. Esimerkiksi tilanteessa, jossa kohteesta puuttuu hallinnanjakosopimus, ei välitysliikkeen tule itse
laatia ko. sopimusta/sopimusluonnosta, vaan kehottaa toimeksiantajaa kääntymään lakimiehen puoleen sopimuksen laatimiseksi. Jos yhtiöjärjestyksessä on epäselvä määräys (esim. määräykset
kunnossapitovastuunjaosta, lunastuslausekkeet), välitysliikkeen tulee pyrkiä selvittämään tulkinta isännöitsijältä. Mikäli asia jää edelleen epäselväksi, ei välitysliikkeen tule ottaa kantaa siihen, miten epäselvää määräystä tulisi tulkita. Toimeksiantajaa on tällöin kehotettava kääntymään asunto-osakeyhtiöoikeutta tuntevan lakimiehen puoleen sen selvittämiseksi, mikä merkitys tulkinnanvaraiselle yhtiöjärjestyksen määräykselle voidaan antaa. Vastuunrajoitusehtojen muotoilusta katso jäljempänä luvussa 8.2 mainittu. Jos kohteen kuntoa koskevassa selvityksessä todetaan rakennusteknisiä ongelmia, riskejä tai lisätutkimustarpeita, on riittävää, että välitysliike tuo asian esille ja kehottaa toimeksiantajaa kääntymään niiltä osin asiantuntijan puoleen.

5.3.2 Hinta-arviopäivitetty 12.10.2022

Tässä kohdassa hinta-arviolla tarkoitetaan myyntitoimeksiannon tekemisen yhteydessä tehtävää myytävän kohteen hinta-arviota (ei siis erillisen arviointitoimeksiantosopimuksen perusteella tehtävää arviota).

Kohteen hinta on arvioitava realistisesti. Eri tilanteissa mahdollisuudet realistisen hinnan arvioimiseen luonnollisesti vaihtelevat. Tavoitteena kuitenkin tulee olla sellainen hinta-arvio, joka kaupan kohteesta todennäköisesti on mahdollista saada. Hyvän välitystavan mukaista ei ole arvioida kohteen hintaa korkeammaksi kuin sen todennäköinen velaton kauppahinta on vain, jotta välitysliike saisi toimeksiannon hoitaakseen. Hyvän välitystavan mukaista ei myöskään ole arvioida kohteen hintaa alemmaksi kuin sen todennäköinen velaton kauppahinta on, siinä tarkoituksessa, että välitysliike saisi nopeammin kohteen myydyksi. Jos välitysliikkeen ja toimeksiantajan hintanäkemykset eroavat toisistaan, sopimukseen on kirjattava erikseen myös välitysliikkeen näkemys hinnasta. Jos kohteen todennäköinen velaton kauppahinta yleisen markkinatilanteen muutoksen vuoksi tai kohteen kuntoon liittyvän selvityksen johdosta toimeksiannon aikana laskee tai nousee, välitysliikkeen tulee ilmoittaa asiasta kirjallisesti (esim. sähköpostitse) toimeksiantajalle.

Arviointitoimeksiantosopimukseen perustuva hinta-arvio. Tällaisia arviointeja tekevät auktorisoidut kiinteistöarvioijat (AKA-arvioijat) ja myös monet kiinteistönvälittäjät. Suomessa ei ole arvioinnin tekemisestä suoranaista lainsäädäntöä, mutta AKA-arvioijien toimintaa sääntelevät
kiinteistönarviointilautakunnan säännöt ja työjärjestys, lautakunnan antamat ohjeet ja hyvä kiinteistöarviointitapa sekä kiinteistörahastolaki. Riippumatta siitä, onko kyseessä muun kuin AKA-arvioitsijan arvio, tulee lausunnossa aina noudattaa yleisesti hyväksyttyjä arviointimenetelmiä, lausunnon tulee olla kirjallinen ja perusteltu ja arvion tekijän tulee selvittää jääviysseikat. Arvion tekijän tulee tuntea arvioitavan kohteen hintatekijät ja markkinatilanne.

Hinnoista käytetään seuraavia termejä:

Asunto-osakkeen osalta

myyntihintapyynnöllä tarkoitetaan kohteen hintapyyntöä, joka sisältää rahassa maksettavan kauppahinnan, mutta ei mahdollista kohteeseen kohdistuvaa lainaosuutta.
velattomalla hintapyynnöllä tarkoitetaan kohteen hintapyyntöä, joka sisältää sekä rahassa maksettavan kauppahinnan että mahdollisen kohteeseen kohdistuvan lainaosuuden.
kauppahinnalla tarkoitetaan toteutuvaa rahassa maksettavaa kauppahintaa, joka ei sisällä kohteeseen mahdollisesti kohdistuvaa lainaosuutta.
velattomalla kauppahinnalla tarkoitetaan toteutuvaa kokonaiskauppahintaa, joka sisältää sekä rahassa maksettavan kauppahinnan että kohteeseen mahdollisesti kohdistuvan
lainaosuuden.

Kiinteistön ja vuokraoikeuden rakennuksineen osalta

myyntihintapyynnöllä tarkoitetaan kohteen hintapyyntöä.
kauppahinnalla tarkoitetaan toteutuvaa kauppahintaa.

Kopioi osio leikepöydälle

5.3.2 Hinta-arviopäivitetty 12.10.2022

Tässä kohdassa hinta-arviolla tarkoitetaan myyntitoimeksiannon tekemisen yhteydessä tehtävää myytävän kohteen hinta-arviota (ei siis erillisen arviointitoimeksiantosopimuksen perusteella tehtävää arviota).

Kohteen hinta on arvioitava realistisesti. Eri tilanteissa mahdollisuudet realistisen hinnan arvioimiseen luonnollisesti vaihtelevat. Tavoitteena kuitenkin tulee olla sellainen hinta-arvio, joka kaupan kohteesta todennäköisesti on mahdollista saada. Hyvän välitystavan mukaista ei ole arvioida kohteen hintaa korkeammaksi kuin sen todennäköinen velaton kauppahinta on vain, jotta välitysliike saisi toimeksiannon hoitaakseen. Hyvän välitystavan mukaista ei myöskään ole arvioida kohteen hintaa alemmaksi kuin sen todennäköinen velaton kauppahinta on, siinä tarkoituksessa, että välitysliike saisi nopeammin kohteen myydyksi. Jos välitysliikkeen ja toimeksiantajan hintanäkemykset eroavat toisistaan, sopimukseen on kirjattava erikseen myös välitysliikkeen näkemys hinnasta. Jos kohteen todennäköinen velaton kauppahinta yleisen markkinatilanteen muutoksen vuoksi tai kohteen kuntoon liittyvän selvityksen johdosta toimeksiannon aikana laskee tai nousee, välitysliikkeen tulee ilmoittaa asiasta kirjallisesti (esim. sähköpostitse) toimeksiantajalle.

Arviointitoimeksiantosopimukseen perustuva hinta-arvio. Tällaisia arviointeja tekevät auktorisoidut kiinteistöarvioijat (AKA-arvioijat) ja myös monet kiinteistönvälittäjät. Suomessa ei ole arvioinnin tekemisestä suoranaista lainsäädäntöä, mutta AKA-arvioijien toimintaa sääntelevät
kiinteistönarviointilautakunnan säännöt ja työjärjestys, lautakunnan antamat ohjeet ja hyvä kiinteistöarviointitapa sekä kiinteistörahastolaki. Riippumatta siitä, onko kyseessä muun kuin AKA-arvioitsijan arvio, tulee lausunnossa aina noudattaa yleisesti hyväksyttyjä arviointimenetelmiä, lausunnon tulee olla kirjallinen ja perusteltu ja arvion tekijän tulee selvittää jääviysseikat. Arvion tekijän tulee tuntea arvioitavan kohteen hintatekijät ja markkinatilanne.

Hinnoista käytetään seuraavia termejä:

Asunto-osakkeen osalta

myyntihintapyynnöllä tarkoitetaan kohteen hintapyyntöä, joka sisältää rahassa maksettavan kauppahinnan, mutta ei mahdollista kohteeseen kohdistuvaa lainaosuutta.
velattomalla hintapyynnöllä tarkoitetaan kohteen hintapyyntöä, joka sisältää sekä rahassa maksettavan kauppahinnan että mahdollisen kohteeseen kohdistuvan lainaosuuden.
kauppahinnalla tarkoitetaan toteutuvaa rahassa maksettavaa kauppahintaa, joka ei sisällä kohteeseen mahdollisesti kohdistuvaa lainaosuutta.
velattomalla kauppahinnalla tarkoitetaan toteutuvaa kokonaiskauppahintaa, joka sisältää sekä rahassa maksettavan kauppahinnan että kohteeseen mahdollisesti kohdistuvan
lainaosuuden.

Kiinteistön ja vuokraoikeuden rakennuksineen osalta

myyntihintapyynnöllä tarkoitetaan kohteen hintapyyntöä.
kauppahinnalla tarkoitetaan toteutuvaa kauppahintaa.

5.3.3 Arvioitu myyntiaikapäivitetty 12.10.2022

Myyntiaika on arvioitava realistisesti. Arvioinnin on lähtökohtaisesti perustuttava tilastollisiin keskiarvoihin.

Kopioi osio leikepöydälle

5.3.3 Arvioitu myyntiaikapäivitetty 12.10.2022

Myyntiaika on arvioitava realistisesti. Arvioinnin on lähtökohtaisesti perustuttava tilastollisiin keskiarvoihin.

5.3.4 Veroseuraamuksetpäivitetty 12.10.2022

Välitysliikkeen on kiinnitettävä toimeksiantajan huomiota mahdolliseen kaupan kohteen myynnistä aiheutuvaan luovutusvoittoverotukseen. Kaupan kohteen myynnistä aiheutuvat luovutusvoittoveroseuraamukset voivat olla merkittävästi erilaisia riippuen siitä, tehdäänkö kauppa heti vai lykätäänkö myyntiä johonkin myöhäisempään ajankohtaan. Verotuksellisesti järkevä myynti voi edellyttää myös muiden oikeustoimien (esim. osituksen tai perinnönjaon) tekemistä. Tällöin asiakasta on kehotettava kääntymään asiantuntijan puoleen.

Useimmiten esille tulee kysymys omana tai perheen vakituisena kotina käytetyn asunnon luovutusvoiton verovapaudesta. Jos verovelvollinen myy sellaisen asunnon, jota hän tai hänen perheensä on omistusaikanaan ennen luovutusta käyttänyt vakituisena asuntonaan yhtäjaksoisesti vähintään kahden vuoden ajan, ei sen myynnistä saatu voitto ole veronalaista tuloa.

Välitysliikkeen tulee kiinnittää erityistä huomiota ainakin seuraaviin seikkoihin ja niiden merkitykseen (luettelo ei ole tyhjentävä):

• toimeksiantajana on kuolinpesä
• leski omistaa kohteen yksin
• vainaja on omistanut kohteen yksin
• aviopuolisot tai rekisteröidyn parisuhteen osapuolet ovat omistaneet kohteen yhdessä
• milloin kunkin myyjän omistusaika on alkanut ja milloin se on päättynyt
• milloin kunkin myyjän asumisaika on alkanut ja milloin se on päättynyt
• kuinka suuri osuus asunnosta on ollut vakituisessa asumiskäytössä
• jos myytävä asunto on saatu lahjaksi, milloin lahjoitus on tehty

Välitysliikkeen edustajan on tunnettava perusasiat luovutusvoittoverotuksesta ja siihen liittyvästä ratkaisukäytännöstä. Välitysliikkeen edustaja ei kuitenkaan ole verotuksen erityisasiantuntija, joten tällaista asiantuntemusta edellyttävässä tilanteessa välitysliikkeen on syytä pidättäytyä kokonaan neuvon antamisesta ja ohjata asiakas selvittämään asia Verohallinnon kanssa. Sama koskee tilannetta, jossa välitysliike ei ole saanut toimeksiantajalta riittäviä verotukseen liittyviä tietoja verotusta koskevien neuvojen antamiseksi. Tällöin toimeksiantosopimukseen tulee merkitä, että toimeksiantajaa on kehotettu kääntymään Verohallinnon puoleen veroseuraamusten selvittämiseksi ja tämän kehotuksen syy.

Kopioi osio leikepöydälle

5.3.4 Veroseuraamuksetpäivitetty 12.10.2022

Välitysliikkeen on kiinnitettävä toimeksiantajan huomiota mahdolliseen kaupan kohteen myynnistä aiheutuvaan luovutusvoittoverotukseen. Kaupan kohteen myynnistä aiheutuvat luovutusvoittoveroseuraamukset voivat olla merkittävästi erilaisia riippuen siitä, tehdäänkö kauppa heti vai lykätäänkö myyntiä johonkin myöhäisempään ajankohtaan. Verotuksellisesti järkevä myynti voi edellyttää myös muiden oikeustoimien (esim. osituksen tai perinnönjaon) tekemistä. Tällöin asiakasta on kehotettava kääntymään asiantuntijan puoleen.

Useimmiten esille tulee kysymys omana tai perheen vakituisena kotina käytetyn asunnon luovutusvoiton verovapaudesta. Jos verovelvollinen myy sellaisen asunnon, jota hän tai hänen perheensä on omistusaikanaan ennen luovutusta käyttänyt vakituisena asuntonaan yhtäjaksoisesti vähintään kahden vuoden ajan, ei sen myynnistä saatu voitto ole veronalaista tuloa.

Välitysliikkeen tulee kiinnittää erityistä huomiota ainakin seuraaviin seikkoihin ja niiden merkitykseen (luettelo ei ole tyhjentävä):

• toimeksiantajana on kuolinpesä
• leski omistaa kohteen yksin
• vainaja on omistanut kohteen yksin
• aviopuolisot tai rekisteröidyn parisuhteen osapuolet ovat omistaneet kohteen yhdessä
• milloin kunkin myyjän omistusaika on alkanut ja milloin se on päättynyt
• milloin kunkin myyjän asumisaika on alkanut ja milloin se on päättynyt
• kuinka suuri osuus asunnosta on ollut vakituisessa asumiskäytössä
• jos myytävä asunto on saatu lahjaksi, milloin lahjoitus on tehty

Välitysliikkeen edustajan on tunnettava perusasiat luovutusvoittoverotuksesta ja siihen liittyvästä ratkaisukäytännöstä. Välitysliikkeen edustaja ei kuitenkaan ole verotuksen erityisasiantuntija, joten tällaista asiantuntemusta edellyttävässä tilanteessa välitysliikkeen on syytä pidättäytyä kokonaan neuvon antamisesta ja ohjata asiakas selvittämään asia Verohallinnon kanssa. Sama koskee tilannetta, jossa välitysliike ei ole saanut toimeksiantajalta riittäviä verotukseen liittyviä tietoja verotusta koskevien neuvojen antamiseksi. Tällöin toimeksiantosopimukseen tulee merkitä, että toimeksiantajaa on kehotettu kääntymään Verohallinnon puoleen veroseuraamusten selvittämiseksi ja tämän kehotuksen syy.

5.3.5 Mahdolliset muut toimeksiantajalle kerrottavat seikatpäivitetty 12.10.2022

Välitysliikkeen on myös tarvittaessa kerrottava toimeksiantajalle mahdollisuudesta teettää kohteessa pinta-alamittaus tai kohteen kuntoa koskeva selvitys (esim. kosteusmittaus tai kuntotarkastus) ennen myynnin aloittamista. Kohteen kuntoon liittyvissä selvityksissä toimeksiantajana on pääsääntöisesti syytä olla myyjä tai ostaja taikka molemmat yhdessä. Mikäli välitysliike on toimeksiantajana, on sen muistettava, että välitysliike on sopimussuhteen perusteella vastuussa kuntotarkastajan toiminnasta kaupan osapuoliin nähden. Kohteen kuntoon liittyvistä selvityksistä tarkemmin myöhemmin luvussa 6.5.4.

Kopioi osio leikepöydälle

5.3.5 Mahdolliset muut toimeksiantajalle kerrottavat seikatpäivitetty 12.10.2022

Välitysliikkeen on myös tarvittaessa kerrottava toimeksiantajalle mahdollisuudesta teettää kohteessa pinta-alamittaus tai kohteen kuntoa koskeva selvitys (esim. kosteusmittaus tai kuntotarkastus) ennen myynnin aloittamista. Kohteen kuntoon liittyvissä selvityksissä toimeksiantajana on pääsääntöisesti syytä olla myyjä tai ostaja taikka molemmat yhdessä. Mikäli välitysliike on toimeksiantajana, on sen muistettava, että välitysliike on sopimussuhteen perusteella vastuussa kuntotarkastajan toiminnasta kaupan osapuoliin nähden. Kohteen kuntoon liittyvistä selvityksistä tarkemmin myöhemmin luvussa 6.5.4.

5.3.6 Myytävien asuntojen stailaus ja virtuaaliremontointi sekä -kalustaminenpäivitetty 12.10.2022

Kaikki myyjät haluavat asuntonsa näyttävän hyvältä ja korostaa asuntonsa parhaita puolia. Asunnon siistiminen ja kalusteiden järjestely on yleisin myyntistailauksen muoto. Yleistä on, että potentiaalisten ostajien mielenkiintoa ja asunnon myyntihintaa pyritään nostamaan sekä asunnon myyntiaikaa nopeuttamaan kohteen sisustusta ja kalustusta uusimalla ja jopa pintaremontilla. Stailauspalvelut sisältyvät monen välitysliikkeen palveluvalikoimaan tai stailauksen voi hoitaa ulkopuolinen, stailauspalveluihin erikoistunut yritys. Viime aikoina on myös yleistynyt myytävien asuntojen virtuaalikalustaminen perinteisen aidoilla kalusteilla tehtävän kalustamisen rinnalla. Virtuaalikalustamista käytetään erityisesti silloin, kun myytävä asunto on tyhjä.

Välitysliike voi kertoa toimeksiantajalle myyntistailauksen ja virtuaalikalustuksen mahdollisuudesta ja tarjoamistaan palveluista sekä näitä palveluja tarjoavista yrityksistä. Tällöin toimeksiantajalle on myös kerrottava siitä, että myyntistailauksen ja virtuaalikalustuksen tarkoituksena ei saa milloinkaan olla kohteen vikojen piilottaminen tai niiden vähättely.

Asunnon laajamittaiseen myyntistailaukseen ja virtuaalikalustukseen voi liittyä piirteitä, jotka tekevät toiminnasta hyvän välitystavan vastaista. Ehdottomasti kiellettynä voidaan pitää asunnon stailaamista tai virtuaalikalustamista siinä tarkoituksessa, että kiinnittämällä huomiota pelkästään asunnon sisustukseen välitettävän kohteen virheitä saataisiin piiloteltua tai vähäteltyä.

Jos kohde on virtuaalisesti sisustettu/kalustettu/remontoitu, ja markkinoinnissa käytetään kuvia, jotka eivät näin ollen vastaa todellisuutta, on välitysliikkeen selvästi tuotava tämä esiin. Lisäksi hyvän välitystavan vastaista on esittää kohteesta virtuaaliremonttikuvia, joissa esitetty remontti ei ole todellisuudessa mahdollista toteuttaa, esim. teknisten tai viranomaisen vaatimien rakennus- ja/ tai toimenpidelupien tai asunto-osakeyhtiöltä edellytettävän suostumuksen/luvan johdosta.

Kopioi osio leikepöydälle

5.3.6 Myytävien asuntojen stailaus ja virtuaaliremontointi sekä -kalustaminenpäivitetty 12.10.2022

Kaikki myyjät haluavat asuntonsa näyttävän hyvältä ja korostaa asuntonsa parhaita puolia. Asunnon siistiminen ja kalusteiden järjestely on yleisin myyntistailauksen muoto. Yleistä on, että potentiaalisten ostajien mielenkiintoa ja asunnon myyntihintaa pyritään nostamaan sekä asunnon myyntiaikaa nopeuttamaan kohteen sisustusta ja kalustusta uusimalla ja jopa pintaremontilla. Stailauspalvelut sisältyvät monen välitysliikkeen palveluvalikoimaan tai stailauksen voi hoitaa ulkopuolinen, stailauspalveluihin erikoistunut yritys. Viime aikoina on myös yleistynyt myytävien asuntojen virtuaalikalustaminen perinteisen aidoilla kalusteilla tehtävän kalustamisen rinnalla. Virtuaalikalustamista käytetään erityisesti silloin, kun myytävä asunto on tyhjä.

Välitysliike voi kertoa toimeksiantajalle myyntistailauksen ja virtuaalikalustuksen mahdollisuudesta ja tarjoamistaan palveluista sekä näitä palveluja tarjoavista yrityksistä. Tällöin toimeksiantajalle on myös kerrottava siitä, että myyntistailauksen ja virtuaalikalustuksen tarkoituksena ei saa milloinkaan olla kohteen vikojen piilottaminen tai niiden vähättely.

Asunnon laajamittaiseen myyntistailaukseen ja virtuaalikalustukseen voi liittyä piirteitä, jotka tekevät toiminnasta hyvän välitystavan vastaista. Ehdottomasti kiellettynä voidaan pitää asunnon stailaamista tai virtuaalikalustamista siinä tarkoituksessa, että kiinnittämällä huomiota pelkästään asunnon sisustukseen välitettävän kohteen virheitä saataisiin piiloteltua tai vähäteltyä.

Jos kohde on virtuaalisesti sisustettu/kalustettu/remontoitu, ja markkinoinnissa käytetään kuvia, jotka eivät näin ollen vastaa todellisuutta, on välitysliikkeen selvästi tuotava tämä esiin. Lisäksi hyvän välitystavan vastaista on esittää kohteesta virtuaaliremonttikuvia, joissa esitetty remontti ei ole todellisuudessa mahdollista toteuttaa, esim. teknisten tai viranomaisen vaatimien rakennus- ja/ tai toimenpidelupien tai asunto-osakeyhtiöltä edellytettävän suostumuksen/luvan johdosta.

5.4 Oikea myyjä ja toimeksiantaja

päivitetty 12.10.2022

Välitysliikkeen on ennen kohteen markkinoinnin aloittamista selvitettävä toimeksiantajan oikeus myydä kohde. Välitysliikkeen tulee samassa yhteydessä hankkia tarvittavat tiedot selonottovelvollisuutensa perusteella kaupan kohteesta ja myyjistä. Toimeksiantosopimuksessa on lukuisia kysymyksiä, jotka tähtäävät kohteen oikean omistajan selvittämiseen.

Kaikkien omistajien/myyjien on allekirjoitettava toimeksiantosopimus joko itse tai valtuuttamansa henkilön välityksin. Valtuutusta käytettäessä välitysliikkeen on aina saatava asianmukainen valtakirja.

Kopioi osio leikepöydälle

päivitetty 12.10.2022

Välitysliikkeen on ennen kohteen markkinoinnin aloittamista selvitettävä toimeksiantajan oikeus myydä kohde. Välitysliikkeen tulee samassa yhteydessä hankkia tarvittavat tiedot selonottovelvollisuutensa perusteella kaupan kohteesta ja myyjistä. Toimeksiantosopimuksessa on lukuisia kysymyksiä, jotka tähtäävät kohteen oikean omistajan selvittämiseen.

Kaikkien omistajien/myyjien on allekirjoitettava toimeksiantosopimus joko itse tai valtuuttamansa henkilön välityksin. Valtuutusta käytettäessä välitysliikkeen on aina saatava asianmukainen valtakirja.

5.4.1 Puolison suostumuspäivitetty 12.10.2022

Mikäli kaupan kohteena on puolisoiden yhteisenä kotina käytetty tai pääasiallisesti yhteisenä kotina käytettäväksi tarkoitettu asunto-osake tai kiinteä omaisuus, tarvitaan myyntiin myös ei-omistavan puolison suostumus riippumatta siitä, onko omaisuus avio-oikeuden alaista tai siitä vapaata. Kun puolisoiden välinen avioero on lopullinen, suostumus tarvitaan kunnes ositus tai omaisuuden erottelu on lainvoimaisesti toimitettu. Puolison suostumuksen tarve ei kuitenkaan ole kaikissa tapauksissa täysin yksiselitteinen, minkä johdosta välitysliikkeen tulee kiinteistön kaupassa ja vuokraoikeuden kaupassa rakennuksineen tarkistaa Maanmittauslaitokselta (kirjaamismenettelyn käsikirja), edellytetäänkö ei-omistavan puolison suostumusta kyseisessä
tapauksessa. Mikäli yksiselitteistä vastausta ei saada todisteellisesti, puolison suostumus tulee hankkia. Puolison suostumuksen tarve on syytä ottaa esiin jo toimeksiantosopimusta tehtäessä. Toimeksiantosopimuksessa mahdollisesti annetun sitoumuksen lisäksi on puolisolta siis erikseen saatava vielä varsinainen suostumus kauppaa varten.

Asunto-osakkeen kaupassa suostumus voidaan antaa vapaamuotoisesti. Suositeltavaa kuitenkin on, että suostumus otetaan aina kirjallisesti. Kiinteistön kaupassa ja vuokraoikeuden kaupassa rakennuksineen suostumuksen tulee olla kirjallinen, päivätty, allekirjoitettu ja kahden esteettömän henkilön oikeaksi todistama tai se tulee olla annettu Maanmittauslaitoksen Kiinteistövaihdannan palvelussa. Jos suostumus annetaan kiinteistön kauppakirjassa, todistajaksi
riittää kaupanvahvistaja yksin.

Mikäli avioero on tullut vireille ennen 1.1.1988, puoliso voi myydä avio-oikeuden alaisen asunto-osakkeen ilman suostumuksia. Sen sijaan kaikkiin avio-oikeuden alaisiin kiinteistön kauppoihin tarvitaan puolison suostumus, ellei ositusta ole lainvoimaisesti toimitettu.

Aviopuolisoihin rinnastetaan myös rekisteröidyssä parisuhteessa olevat.

Avopuolison suostumusta ei tarvita riippumatta siitä, sovelletaanko puolisoihin lakia avopuolisoiden yhteistalouden purkamisesta.

Kopioi osio leikepöydälle

5.4.1 Puolison suostumuspäivitetty 12.10.2022

Mikäli kaupan kohteena on puolisoiden yhteisenä kotina käytetty tai pääasiallisesti yhteisenä kotina käytettäväksi tarkoitettu asunto-osake tai kiinteä omaisuus, tarvitaan myyntiin myös ei-omistavan puolison suostumus riippumatta siitä, onko omaisuus avio-oikeuden alaista tai siitä vapaata. Kun puolisoiden välinen avioero on lopullinen, suostumus tarvitaan kunnes ositus tai omaisuuden erottelu on lainvoimaisesti toimitettu. Puolison suostumuksen tarve ei kuitenkaan ole kaikissa tapauksissa täysin yksiselitteinen, minkä johdosta välitysliikkeen tulee kiinteistön kaupassa ja vuokraoikeuden kaupassa rakennuksineen tarkistaa Maanmittauslaitokselta (kirjaamismenettelyn käsikirja), edellytetäänkö ei-omistavan puolison suostumusta kyseisessä
tapauksessa. Mikäli yksiselitteistä vastausta ei saada todisteellisesti, puolison suostumus tulee hankkia. Puolison suostumuksen tarve on syytä ottaa esiin jo toimeksiantosopimusta tehtäessä. Toimeksiantosopimuksessa mahdollisesti annetun sitoumuksen lisäksi on puolisolta siis erikseen saatava vielä varsinainen suostumus kauppaa varten.

Asunto-osakkeen kaupassa suostumus voidaan antaa vapaamuotoisesti. Suositeltavaa kuitenkin on, että suostumus otetaan aina kirjallisesti. Kiinteistön kaupassa ja vuokraoikeuden kaupassa rakennuksineen suostumuksen tulee olla kirjallinen, päivätty, allekirjoitettu ja kahden esteettömän henkilön oikeaksi todistama tai se tulee olla annettu Maanmittauslaitoksen Kiinteistövaihdannan palvelussa. Jos suostumus annetaan kiinteistön kauppakirjassa, todistajaksi
riittää kaupanvahvistaja yksin.

Mikäli avioero on tullut vireille ennen 1.1.1988, puoliso voi myydä avio-oikeuden alaisen asunto-osakkeen ilman suostumuksia. Sen sijaan kaikkiin avio-oikeuden alaisiin kiinteistön kauppoihin tarvitaan puolison suostumus, ellei ositusta ole lainvoimaisesti toimitettu.

Aviopuolisoihin rinnastetaan myös rekisteröidyssä parisuhteessa olevat.

Avopuolison suostumusta ei tarvita riippumatta siitä, sovelletaanko puolisoihin lakia avopuolisoiden yhteistalouden purkamisesta.

5.4.2 Kuolinpesä myyjänäpäivitetty 12.10.2022

Jos myyjänä on kuolinpesä, on perittävästä hankittava aina perukirja, jonka tekstiä ei ole miltään osin peitetty. Perukirja on hankittava myös niissä tilanteissa, joissa toimeksiantajana olevalle jakamattomalle kuolinpesälle on kiinteistön osalta myönnetty selvennyslainhuuto, tai asunto-osakkeen osalta kuolinpesälle on huoneistotietojärjestelmässä merkitty sähköinen omistajamerkintä tai selvennyslainhuutoa vastaava selvennyskirjaus vainajan omistamaan osakkeeseen. Lisäksi perittävästä vaaditaan katkeamaton sukuselvitys 15 ikävuodesta kuolinhetkeen asti sekä perillisistä virkatodistukset. Sukuselvityksellä tarkoitetaan sukuselvitysmuotoista virkatodistusta vainajasta. Tarkoituksena on selvittää kaikki kuolinpesän osakkaat. Jos kuolinpesän osakas on kuollut, tulee myös tästä hankkia perukirja ja sukuselvitys. Sukuselvityksen tarpeellisuuden osalta katso kuitenkin jäljempänä tässä luvussa mainittua koskien niitä tilanteita,
joissa toimeksiantajana olevalle jakamattomalle kuolinpesälle on kiinteistön osalta myönnetty selvennyslainhuuto, tai asunto-osakkeen osalta kuolinpesälle on huoneistotietojärjestelmässä merkitty sähköinen omistajamerkintä tai selvennyslainhuutoa vastaava selvennyskirjaus vainajan omistamaan osakkeeseen. Kohteen myyntiä ei ole syytä aloittaa ennen perunkirjoituksen toimittamista. Mikäli vainajan virkatodistuksesta ilmenee, että aviopuolisot ovat olleet eri rekisterissä avioliiton aikana, tulee puolisostakin hankkia sukuselvitys.

Digi- ja väestöviraston (DVV) vahvistamaa perukirjan osakasluetteloa pidetään riittävänä selvityksenä pesän osakkaista, kun haetaan viranomaiselta oikeuden kirjaamista. Jos rekisterimerkinnällä vahvistettu perukirja on hankittu, eivät sukuselvitys ja virkatodistukset ole tarpeellisia. Suositeltavaa on ainakin laajemmissa kuolinpesissä pyrkiä käyttämään sellaista perukirjaa jonka osakasluettelon DVV on vahvistanut.

Kuolinpesän ollessa toimeksiantajana voi lisäksi olla tarpeen hankkia muitakin asiaa selvittäviä asiakirjoja, kuten testamentti ja avioehtosopimus sekä mahdollinen osituskirja. Testamentin ja osituskirjan lainvoimaisuus tulee tarkistaa käräjäoikeudesta, mikäli kaikki osakkaat eivät ole sitoutuneet olemaan moittimatta testamenttia tai osituskirjaa.

Jos käräjäoikeus on määrännyt kuolinpesään pesänselvittäjän, hänellä on oikeus allekirjoittaa kauppakirja. Välitysliike tarvitsee tällöin perukirjan, sukuselvitysten ja virkatodistusten lisäksi pesänselvittäjän määräyskirjan ennen kohteen markkinoinnin aloittamista. Kauppakirjassa tulee kuitenkin luetella kaikki kuolinpesän osakkaat. Kauppakirjan liitteeksi tulee pesänselvittäjän määräyskirja. Kiinteistön myyntiin tarvitaan lisäksi joko kaikkien osakkaiden suostumukset tai käräjäoikeuden myyntipäätös. Suostumuksen tulee olla nimenomainen, kirjallinen ja kahden
esteettömän todistajan oikeaksi todistama.

Asunto-osakkeen osalta isännöitsijäntodistuksesta tulee tarkistaa, onko osakeluetteloon tehty kuolemantapauksen johdosta jotain merkintöjä. Jos on, välitysliikkeen tulee hallussaan olevien asiakirjojen ja tietojen perusteella varmistua siitä, että merkintä on asianmukainen.

Jos yhtiön osakeluettelo on siirretty huoneistotietojärjestelmään, mutta paperista osakekirjaa ei ole vielä mitätöity (sähköistä omistajamerkintää ei ole vielä haettu), on suositeltavaa ohjata jakamaton kuolinpesä hakemaan sähköistä omistajamerkintää. Jos sähköinen omistajamerkintä on vielä vainajan nimissä, on suositeltavaa ohjata kuolinpesä hakemaan selvennyskirjausta. Selvennyskirjauksella tarkoitetaan sitä, että jakamattoman kuolinpesän osakkaat hakevat selvennyslainhuutoa (kiinteistö) vastaavaa rekisteröintiä vainajan omistamaan asunto-osakkeeseen. Kuolinpesän osakkaat rekisteröidään tällöin yhdessä osakkeenomistajiksi. Rekisteröintiin vaadittava selvitys on sama kuin kiinteistön selvennyslainhuudossa: Maanmittauslaitokselle on toimitettava vainajan perukirja sukuselvityksineen sekä mahdollinen testamentti tiedoksiantotodistuksineen. Tapauskohtaisesti voidaan vaatia muitakin asiakirjoja. Mikäli kuolinpesälle on osakehuoneistorekisterissä merkitty selvennyskirjaus tai sähköinen omistajamerkintä, ei sukuselvitystä ja virkatodistuksia tarvita toimeksiannon hoitamista varten. Virkatodistusten hankkiminen voi kuitenkin olla tarpeellista esim. etätunnistustilanteessa henkilöllisyyden varmistamiseksi. Katso etätunnistamisesta lisää KVKL:n rahanpesun ja terrorismin rahoittamisen estämistä sekä pakotteiden noudattamista koskevasta yleisohjeesta. Ohje löytyy osoitteesta www.kiinteistonvalitysala.fi.

Todettakoon, että paperiseen osakekirjaan ei tehdä siirtomerkintää vainajalta kuolinpesälle.

Pesän ollessa jakamatta perillisillä ei ole velvollisuutta hakea lainhuutoa pesään kuuluvaan kiinteistöön. Pesän osakkaat voivat kuitenkin saada siihen yhteisen selvennyslainhuudon, jolloin lainhuuto myönnetään jakamattomalle kuolinpesälle, eli kaikille pesän osakkaille yhteisesti. Selvennyslainhuudon tarkoituksena on osoittaa ne henkilöt, joilla on oikeus määrätä kuolinpesään kuuluvasta kiinteistöstä suhteessa kolmansiin. Suositeltavaa on, että välitysliike ohjaa kuolinpesän hakemaan selvennyslainhuutoa asioiden hoitamisen helpottamiseksi. Selvennyslainhuutoa haettaessa tulee Maanmittauslaitokselle toimittaa vainajan perukirja ja sukuselvitys sekä mahdollinen testamentti tiedoksiantotodistuksineen. Tapauskohtaisesti voidaan vaatia muitakin asiakirjoja. Mikäli kuolinpesälle on merkitty selvennyslainhuuto, ei sukuselvitystä ja virkatodistuksia tarvita toimeksiannon hoitamista varten. Virkatodistusten hankkiminen voi kuitenkin olla tarpeellista esim. etätunnistustilanteessa henkilöllisyyden varmistamiseksi. Katso etätunnistamisesta lisää KVKL:n rahanpesun ja terrorismin rahoittamisen estämistä sekä pakotteiden noudattamista koskevasta yleisohjeesta. Ohje löytyy osoitteesta www.kiinteistonvalitysala.fi.

Kopioi osio leikepöydälle

5.4.2 Kuolinpesä myyjänäpäivitetty 12.10.2022

Jos myyjänä on kuolinpesä, on perittävästä hankittava aina perukirja, jonka tekstiä ei ole miltään osin peitetty. Perukirja on hankittava myös niissä tilanteissa, joissa toimeksiantajana olevalle jakamattomalle kuolinpesälle on kiinteistön osalta myönnetty selvennyslainhuuto, tai asunto-osakkeen osalta kuolinpesälle on huoneistotietojärjestelmässä merkitty sähköinen omistajamerkintä tai selvennyslainhuutoa vastaava selvennyskirjaus vainajan omistamaan osakkeeseen. Lisäksi perittävästä vaaditaan katkeamaton sukuselvitys 15 ikävuodesta kuolinhetkeen asti sekä perillisistä virkatodistukset. Sukuselvityksellä tarkoitetaan sukuselvitysmuotoista virkatodistusta vainajasta. Tarkoituksena on selvittää kaikki kuolinpesän osakkaat. Jos kuolinpesän osakas on kuollut, tulee myös tästä hankkia perukirja ja sukuselvitys. Sukuselvityksen tarpeellisuuden osalta katso kuitenkin jäljempänä tässä luvussa mainittua koskien niitä tilanteita,
joissa toimeksiantajana olevalle jakamattomalle kuolinpesälle on kiinteistön osalta myönnetty selvennyslainhuuto, tai asunto-osakkeen osalta kuolinpesälle on huoneistotietojärjestelmässä merkitty sähköinen omistajamerkintä tai selvennyslainhuutoa vastaava selvennyskirjaus vainajan omistamaan osakkeeseen. Kohteen myyntiä ei ole syytä aloittaa ennen perunkirjoituksen toimittamista. Mikäli vainajan virkatodistuksesta ilmenee, että aviopuolisot ovat olleet eri rekisterissä avioliiton aikana, tulee puolisostakin hankkia sukuselvitys.

Digi- ja väestöviraston (DVV) vahvistamaa perukirjan osakasluetteloa pidetään riittävänä selvityksenä pesän osakkaista, kun haetaan viranomaiselta oikeuden kirjaamista. Jos rekisterimerkinnällä vahvistettu perukirja on hankittu, eivät sukuselvitys ja virkatodistukset ole tarpeellisia. Suositeltavaa on ainakin laajemmissa kuolinpesissä pyrkiä käyttämään sellaista perukirjaa jonka osakasluettelon DVV on vahvistanut.

Kuolinpesän ollessa toimeksiantajana voi lisäksi olla tarpeen hankkia muitakin asiaa selvittäviä asiakirjoja, kuten testamentti ja avioehtosopimus sekä mahdollinen osituskirja. Testamentin ja osituskirjan lainvoimaisuus tulee tarkistaa käräjäoikeudesta, mikäli kaikki osakkaat eivät ole sitoutuneet olemaan moittimatta testamenttia tai osituskirjaa.

Jos käräjäoikeus on määrännyt kuolinpesään pesänselvittäjän, hänellä on oikeus allekirjoittaa kauppakirja. Välitysliike tarvitsee tällöin perukirjan, sukuselvitysten ja virkatodistusten lisäksi pesänselvittäjän määräyskirjan ennen kohteen markkinoinnin aloittamista. Kauppakirjassa tulee kuitenkin luetella kaikki kuolinpesän osakkaat. Kauppakirjan liitteeksi tulee pesänselvittäjän määräyskirja. Kiinteistön myyntiin tarvitaan lisäksi joko kaikkien osakkaiden suostumukset tai käräjäoikeuden myyntipäätös. Suostumuksen tulee olla nimenomainen, kirjallinen ja kahden
esteettömän todistajan oikeaksi todistama.

Asunto-osakkeen osalta isännöitsijäntodistuksesta tulee tarkistaa, onko osakeluetteloon tehty kuolemantapauksen johdosta jotain merkintöjä. Jos on, välitysliikkeen tulee hallussaan olevien asiakirjojen ja tietojen perusteella varmistua siitä, että merkintä on asianmukainen.

Jos yhtiön osakeluettelo on siirretty huoneistotietojärjestelmään, mutta paperista osakekirjaa ei ole vielä mitätöity (sähköistä omistajamerkintää ei ole vielä haettu), on suositeltavaa ohjata jakamaton kuolinpesä hakemaan sähköistä omistajamerkintää. Jos sähköinen omistajamerkintä on vielä vainajan nimissä, on suositeltavaa ohjata kuolinpesä hakemaan selvennyskirjausta. Selvennyskirjauksella tarkoitetaan sitä, että jakamattoman kuolinpesän osakkaat hakevat selvennyslainhuutoa (kiinteistö) vastaavaa rekisteröintiä vainajan omistamaan asunto-osakkeeseen. Kuolinpesän osakkaat rekisteröidään tällöin yhdessä osakkeenomistajiksi. Rekisteröintiin vaadittava selvitys on sama kuin kiinteistön selvennyslainhuudossa: Maanmittauslaitokselle on toimitettava vainajan perukirja sukuselvityksineen sekä mahdollinen testamentti tiedoksiantotodistuksineen. Tapauskohtaisesti voidaan vaatia muitakin asiakirjoja. Mikäli kuolinpesälle on osakehuoneistorekisterissä merkitty selvennyskirjaus tai sähköinen omistajamerkintä, ei sukuselvitystä ja virkatodistuksia tarvita toimeksiannon hoitamista varten. Virkatodistusten hankkiminen voi kuitenkin olla tarpeellista esim. etätunnistustilanteessa henkilöllisyyden varmistamiseksi. Katso etätunnistamisesta lisää KVKL:n rahanpesun ja terrorismin rahoittamisen estämistä sekä pakotteiden noudattamista koskevasta yleisohjeesta. Ohje löytyy osoitteesta www.kiinteistonvalitysala.fi.

Todettakoon, että paperiseen osakekirjaan ei tehdä siirtomerkintää vainajalta kuolinpesälle.

Pesän ollessa jakamatta perillisillä ei ole velvollisuutta hakea lainhuutoa pesään kuuluvaan kiinteistöön. Pesän osakkaat voivat kuitenkin saada siihen yhteisen selvennyslainhuudon, jolloin lainhuuto myönnetään jakamattomalle kuolinpesälle, eli kaikille pesän osakkaille yhteisesti. Selvennyslainhuudon tarkoituksena on osoittaa ne henkilöt, joilla on oikeus määrätä kuolinpesään kuuluvasta kiinteistöstä suhteessa kolmansiin. Suositeltavaa on, että välitysliike ohjaa kuolinpesän hakemaan selvennyslainhuutoa asioiden hoitamisen helpottamiseksi. Selvennyslainhuutoa haettaessa tulee Maanmittauslaitokselle toimittaa vainajan perukirja ja sukuselvitys sekä mahdollinen testamentti tiedoksiantotodistuksineen. Tapauskohtaisesti voidaan vaatia muitakin asiakirjoja. Mikäli kuolinpesälle on merkitty selvennyslainhuuto, ei sukuselvitystä ja virkatodistuksia tarvita toimeksiannon hoitamista varten. Virkatodistusten hankkiminen voi kuitenkin olla tarpeellista esim. etätunnistustilanteessa henkilöllisyyden varmistamiseksi. Katso etätunnistamisesta lisää KVKL:n rahanpesun ja terrorismin rahoittamisen estämistä sekä pakotteiden noudattamista koskevasta yleisohjeesta. Ohje löytyy osoitteesta www.kiinteistonvalitysala.fi.

5.4.3 Edunvalvontapäivitetty 12.10.2022

Jos kuolinpesässä tai muutoin myyjäpuolella on alaikäinen tai edunvalvonnassa oleva henkilö, välitysliikkeen on selvitettävä edunvalvojan henkilöllisyys ja tunnistettava hänet sekä todettava edunvalvontasuhteen olemassaolo. Tällöin osapuolten kanssa on myös jo ennakkoon käytävä läpi tarpeellinen lupaprosessi ja huomioitava lupaprosessin kesto.

Kopioi osio leikepöydälle

5.4.3 Edunvalvontapäivitetty 12.10.2022

Jos kuolinpesässä tai muutoin myyjäpuolella on alaikäinen tai edunvalvonnassa oleva henkilö, välitysliikkeen on selvitettävä edunvalvojan henkilöllisyys ja tunnistettava hänet sekä todettava edunvalvontasuhteen olemassaolo. Tällöin osapuolten kanssa on myös jo ennakkoon käytävä läpi tarpeellinen lupaprosessi ja huomioitava lupaprosessin kesto.

5.4.4 Edunvalvontavaltuutuspäivitetty 12.10.2022

Edunvalvontavaltuutuksen avulla henkilö voi järjestää asioidensa hoidon sen varalta, että hän tulee myöhemmin esimerkiksi sairauden takia kykenemättömäksi huolehtimaan asioistaan. Valtuutus tulee voimaan vasta kun DVV on sen vahvistanut. Välitysliikkeen on selvitettävä DVV:n vahvistaman edunvalvontavaltuutuksen olemassaolo siinä tapauksessa, että välitysliikkeelle esitetään edunvalvontavaltakirja. Valtuutuksen sisältö pitää aina tarkistaa huolellisesti. Kiinteistökaupassa valtuutuksessa tulee olla nimenomainen valtuutus kiinteän omaisuuden myymiseen.

Kopioi osio leikepöydälle

5.4.4 Edunvalvontavaltuutuspäivitetty 12.10.2022

Edunvalvontavaltuutuksen avulla henkilö voi järjestää asioidensa hoidon sen varalta, että hän tulee myöhemmin esimerkiksi sairauden takia kykenemättömäksi huolehtimaan asioistaan. Valtuutus tulee voimaan vasta kun DVV on sen vahvistanut. Välitysliikkeen on selvitettävä DVV:n vahvistaman edunvalvontavaltuutuksen olemassaolo siinä tapauksessa, että välitysliikkeelle esitetään edunvalvontavaltakirja. Valtuutuksen sisältö pitää aina tarkistaa huolellisesti. Kiinteistökaupassa valtuutuksessa tulee olla nimenomainen valtuutus kiinteän omaisuuden myymiseen.

5.4.5 Myyjän mahdollinen oikeustoimikelvottomuuspäivitetty 12.10.2022

Välitysliikkeen tulee tarvittaessa selvittää myyjän oikeustoimikelpoisuus DVV:stä tai virkatodistuksesta. Vaikka henkilö ei ole edunvalvonnassa, hän saattaa kuitenkin olla tosiasiallisesti kykenemätön pätevästi päättämään oikeustoimesta esimerkiksi dementian taikka humalatilan vuoksi. Jos välitysliikkeellä on aihetta epäillä myyjän ymmärrystä, välitysliikkeen on soveliaalla ja riittävällä tavalla selvitettävä myyjän ymmärrys.

Kopioi osio leikepöydälle

5.4.5 Myyjän mahdollinen oikeustoimikelvottomuuspäivitetty 12.10.2022

Välitysliikkeen tulee tarvittaessa selvittää myyjän oikeustoimikelpoisuus DVV:stä tai virkatodistuksesta. Vaikka henkilö ei ole edunvalvonnassa, hän saattaa kuitenkin olla tosiasiallisesti kykenemätön pätevästi päättämään oikeustoimesta esimerkiksi dementian taikka humalatilan vuoksi. Jos välitysliikkeellä on aihetta epäillä myyjän ymmärrystä, välitysliikkeen on soveliaalla ja riittävällä tavalla selvitettävä myyjän ymmärrys.

5.4.6 Yritys tai yhdistyspäivitetty 12.10.2022

Jos myyjänä on yritys tai yhdistys, on niistä hankittava asianmukaiset rekisteriotteet. Yhtiöstä hankitaan ainakin kaupparekisterinote ja yhtiöjärjestys ja yhdistyksestä yhdistysrekisteriote ja yhdistyksen säännöt. Näistä asiakirjoista tarkistetaan lähinnä nimenkirjoitusoikeudet ja mahdolliset päätöksentekotavat.

Kopioi osio leikepöydälle

5.4.6 Yritys tai yhdistyspäivitetty 12.10.2022

Jos myyjänä on yritys tai yhdistys, on niistä hankittava asianmukaiset rekisteriotteet. Yhtiöstä hankitaan ainakin kaupparekisterinote ja yhtiöjärjestys ja yhdistyksestä yhdistysrekisteriote ja yhdistyksen säännöt. Näistä asiakirjoista tarkistetaan lähinnä nimenkirjoitusoikeudet ja mahdolliset päätöksentekotavat.

5.5 Kohteen avainten säilytys

päivitetty 12.10.2022

Välitysliikkeen on säilytettävä myytävän kohteen avaimia huolellisesti siten, etteivät ne joudu ulkopuolisten käsiin. Avaimia on syytä säilyttää lukitussa avainten säilytysyksikössä. Avaimet on säilytettävä ja merkittävä (koodattava) siten, että niitä ei voi yhdistää tiettyyn kohteeseen. Avaintunnisteeseen ei tule ikinä merkitä esimerkiksi myytävän kohteen osoitetietoja. Välitysliikkeen tulee kiinnittää huomiota myös siihen, mitä välitysliikkeen voimassaolevaan vastuuvakuutuksen ehdoissa on avainten säilyttämisestä todettu.

Jos toimeksiantajalla on avainten luovuttamisen suhteen erityisiä toivomuksia tai vaatimuksia, asiasta on syytä sopia kirjallisesti toimeksiantosopimusta tehtäessä. Suositeltavaa on, että avainten vastaanottamisessa (välitysliikkeelle) ja palauttamisessa (toimeksiantajalle) käytetään kirjallista kuittausta (katso lisäksi luku 10.3.5). Jos välitysliikkeen hallussa on toimeksiantoihin liittyviä
avaimia, joita ei ole noudettu tai palautettu, välitysliikkeen tulee pyrkiä aktiivisesti palauttamaan avaimet.

Kopioi osio leikepöydälle

päivitetty 12.10.2022

Välitysliikkeen on säilytettävä myytävän kohteen avaimia huolellisesti siten, etteivät ne joudu ulkopuolisten käsiin. Avaimia on syytä säilyttää lukitussa avainten säilytysyksikössä. Avaimet on säilytettävä ja merkittävä (koodattava) siten, että niitä ei voi yhdistää tiettyyn kohteeseen. Avaintunnisteeseen ei tule ikinä merkitä esimerkiksi myytävän kohteen osoitetietoja. Välitysliikkeen tulee kiinnittää huomiota myös siihen, mitä välitysliikkeen voimassaolevaan vastuuvakuutuksen ehdoissa on avainten säilyttämisestä todettu.

Jos toimeksiantajalla on avainten luovuttamisen suhteen erityisiä toivomuksia tai vaatimuksia, asiasta on syytä sopia kirjallisesti toimeksiantosopimusta tehtäessä. Suositeltavaa on, että avainten vastaanottamisessa (välitysliikkeelle) ja palauttamisessa (toimeksiantajalle) käytetään kirjallista kuittausta (katso lisäksi luku 10.3.5). Jos välitysliikkeen hallussa on toimeksiantoihin liittyviä
avaimia, joita ei ole noudettu tai palautettu, välitysliikkeen tulee pyrkiä aktiivisesti palauttamaan avaimet.