4. Ostotoimeksiantosopimus

Ostotoimeksiantosopimus on laadittava samassa muodossa kuin myyntitoimeksiantosopimus eli kirjallisesti tai sähköisesti siten, ettei sopimusehtoja voida yksipuolisesti muuntaa ja että ne säilyvät toimeksiantajan saatavilla. Toimeksiantosopimuksen muotoa koskevat määräykset koskevat myös ostotoimeksiantosopimuksen jatkamista.

Ostotoimeksiantosopimuksen pitää sisältää muun muassa toimeksiantajalle ostettavaksi etsittävän kohteen tiedot (kohteen sijainti ja tyyppi (KT/RT/PT/OKT/vapaa-ajan asunto, tontti/ rakennuspaikka), rakennuksen/huoneiston/kiinteistön pinta-alan suuruusluokka, huoneisto-/ tilaselitelmä sekä mahdolliset toimeksiantajan esittämät erityistoiveet), kaupan ehtoihin liittyvät tiedot (muun muassa hintaluokka, maksuehdot ja vapautuminen), välitysliikkeen tehtävät toimeksiantoon liittyen, välitysliikkeen oikeus palkkioon ja mahdollisiin muihin toimeksiantajan
maksettavaksi tuleviin kustannuksiin (kuten markkinointikustannukset ja asiakirjojen hankkimiskulut) eri tilanteissa, välityspalkkion peruste ja sopimuksen voimassaoloaika. Ostotoimeksiantosopimuksessa
on sovittava, annetaanko välitysliikkeen tehtäväksi etsiä toimeksiantajalle
ostettavaksi huoneisto/kiinteistö yksinoikeudella vai onko toimeksiantajalla rinnakkaisosto-oikeus. Sopimuksessa on hyvä sopia myös siitä, millä keinoin välitysliike etsii toimeksiantajan määrittelemää kohdetta.

Ostotoimeksiantosopimusta solmittaessa tulee huomioida koti- ja etämyyntisäännökset. Välitysliikkeen tulee huomioida myös rahanpesulain mukaiset velvoitteet koko toimeksiannon hoitamisen ajan (muun muassa asiakkaan tunteminen).

Ostotoimeksiantosopimuksen irtisanomisen osalta katso luku 3.6.

Välitysliikkeellä on välityslain perusteella tiedonantovelvollisuus toimeksiantajalle eli ostotoimeksiantosopimustilanteessa ostajalle. Kaikki sellaiset tiedot, jotka voivat vaikuttaa ostotoimeksiantosopimuksen
tekemiseen, on annettava ennen sopimuksen tekoa. Tällaisia seikkoja
ovat esimerkiksi selvitys varainsiirtoverotuksesta, hintatasosta, markkinatilanteesta sekä arvio kohteen etsintäajasta.

EU- ja ETA-alueen ulkopuolisten ostajien kiinteistökauppoihin on hankittava lupa puolustusministeriöltä (laki eräiden kiinteistöhankintojen luvanvaraisuudesta). Välitysliikkeen tulee selvittää toimeksiantajalle lupamenettelyn sisältö ja sen merkitys, mikäli toimeksiantona on etsiä kiinteistöä ja toimeksiantajan kansalaisuuden perusteella on selvää, että lupa tullaan tarvitsemaan. Katso tarkemmin ohjeen luvusta 8.1.

Kuluttajille suunnattuihin ostoilmoituksiin sovelletaan kuluttajansuojalakia, mutta niihin ei sovelleta asuntomarkkinointiasetusta.

Välitysliike saa harjoittaa ns. ostajat valmiina -markkinointia (esim. ilmaisut ”Ostajat valmiina” tai ”Asiakkaani etsii”), silloin kun markkinoinnin taustalla on todellinen ostotoimeksiantosopimus. Tällöin palkkion maksaa toimeksiantajana oleva ostaja. Kun ostajalta on olemassa ostotoimeksiantosopimus, välitysliike ei saa edellyttää myyjältä myyntitoimeksiannon tekemistä kaupan syntymiseksi tämän ostajan kanssa.

Hyvän välitystavan mukaista ei ole soittaa sellaisille itsemyyjille, jotka ovat kirjanneet ilmoitukseensa kiellon ”Ei välittäjille” tai vastaavan merkinnän. Välitysliike saa tällaisessa tilanteessa kuitenkin olla ilmoittajaan yhteydessä silloin, kun kohde vastaa välitysliikkeellä olevan ostotoimeksiannon kriteerejä, ja yhteydenoton tarkoituksena on kysyä tietoja tätä toimeksiantajaa varten.

Välitysliikkeellä on ostotoimeksiantosopimustilanteissa yhtäläinen selonottovelvollisuus kuin myyntitoimeksiantosopimustilanteissa. Selonottovelvollisuus pitää sisällään:

• Myyjän haastattelun
• Kohteen katselmuksen
• Asiakirjojen ja selvitysten hankkimisen

Kun sellainen kohde löytyy, joka saattaa vastata ostotoimeksiannon kriteerejä, välitysliike voi tehdä alustavan katselmuksen kohteeseen yksin tai yhdessä toimeksiantajan kanssa ilman, että kaikki edellä mainitut selonottovelvollisuuden osa-alueet on täytetty.

Välitysliikkeen tulee tehdä selväksi myyjälle, että kohdetta etsitään ostotoimeksiantosopimuksen tehneelle ja että välitysliike antaa kohteen tiedot toimeksiantajalle, mikäli kohde on toimeksiantajaa kiinnostava.

Mikäli kohde vaikuttaa katselmuksen jälkeenkin kiinnostavalta, tulee välitysliikkeen viimeistään tässä vaiheessa hankkia kohteesta samat asiakirjat ja selvitykset kuin myyntoimeksiantosopimustilanteissa kohdetta selvitettäessä (katso luku 6.5) eli täyttää kaikki edellä kuvatun selonottovelvollisuuden osa-alueet.

Koska ostajalle tarjottava kohde ei ole välitysliikkeellä myynnissä, ei sen myyntiin sovelleta asuntomarkkinointiasetusta eli kohteesta ei tarvitse laatia asuntomarkkinointiasetuksen mukaista myyntiesitettä. Kohteen selvittämisen jälkeen välitysliikkeen on kuitenkin laadittava toimeksiantajalle myyntiesitettä vastaava seloste tarjottavan kohteen ominaisuuksista.

Mikäli kohteen myyjä on tehnyt myynnistä toimeksiannon välitysliikkeen kanssa, saadaan asiakirjat ja myyntiesite tältä myyjän välitysliikkeeltä. Ostajan välitysliikkeen tulee käydä em. asiakirjat ja myyntiesite huolellisesti läpi ja jos sillä on aihetta epäillä niiden tietoja, on sen selvitettävä tietojen todenperäisyys (erityinen selonottovelvollisuus).

Välitysliikkeen on kohdetta tarjotessaan annettava ostajalle kaikki ne tiedot, jotka saattavat vaikuttaa kaupasta päättämiseen. Seloste tai myyntiesite kohteesta, kaikki asiakirjat sekä muu selvitys on annettava toimeksiantajalle ennen ostotarjouksen tekemistä ja hänelle on varattava riittävä aika perehtyä niihin.

Välitysliike laatii ostotarjouksen. Mikäli kohteen myyjä on tehnyt myyntitoimeksiantosopimuksen ja myyjän välitysliike laatii ostotarjouksen, tulee ostajan välitysliikkeen tarkastaa, että tarjous on ostajan etujen mukainen.

Mikäli myyjä ei ole tehnyt kohteesta myyntitoimeksiantosopimusta, välitysliikkeen tulee huomioida, että se voi välityslain perusteella säilyttää käsirahan ainoastaan myyjän lukuun. Myyjällä ei ole ostajan välitysliikkeen kanssa toimeksiantosopimusta, joten ostajan välitysliike ei voi ottaa käsirahaa myyjän lukuun. Tämän vuoksi tarjoukseen voidaan sisällyttää ainoastaan ehto vakiokorvauksesta. Jos kohteen myyjä on tehnyt myyntitoimeksiantosopimuksen, voi myyjän välitysliike säilyttää käsirahaa myyjän lukuun ja tällöin tarjoukseen voidaan sisällyttää myös käsirahaehto.

Tarjousmenettelyyn soveltuvat samat säännöt kuin myyntitoimeksiantosopimustilanteissa (katso luku 9). Jos kohteen myyjällä ei ole kohteesta myyntitoimeksiantosopimusta, ostajan välitysliikkeen velvollisuutena on kertoa sekä toimeksiantajalleen eli ostotarjouksen tekijälle, että myyjälle ostotarjoukseen ja sen hyväksymiseen sekä mahdolliseen ehdollisuuteen liittyvistä kysymyksistä ottaen huomioon molempien osapuolten edut. Välitysliikkeen on kerrottava molemmille
tarjouksen osapuolille muun muassa vakiokorvauksen mahdollisesta konkretisoitumisesta sekä sen oikeusvaikutuksista. Katso tarkemmin luku 11, jossa on kerrottu vakiokorvauksen ja käsirahan suuruisen korvauksen velkomisesta.

Kohteen myyjä on tehnyt myyntitoimeksiannon kohteen myynnistä välitysliikkeen kanssa

Mikäli kohteen myyjä on tehnyt myyntitoimeksiantosopimuksen toisen välitysliikkeen kanssa, myyjän välitysliike huolehtii kaupantekoon valmistautumiseen liittyvistä toimista (katso luku 10.1) sekä kaupantekoon liittyvistä toimista (katso luku 10.3). Myyjän välitysliike laatii myös kauppakirjan (katso luku 10.2). Tällöin ostajan välitysliikkeen on tarkastettava kauppakirja ja huomioitava ostajan edut.

Myyjä myy kohdetta itse

Kun kohteen myyjä ei ole tehnyt myyntitoimeksiantosopimusta välitysliikkeen kanssa vaan myy kohdetta itse, ostajan välitysliikkeen velvollisuutena on huolehtia kaikista kaupantekoon liittyvistä toimista (katso 10 luku). Välitysliikkeen tulee huolehtia siitä, että kaupanteossa on kaikki tarvittavat asiakirjat ja tiedot. Välitysliikkeen tulee muutoinkin huolehtia kauppakirjan laatimisesta ja kaupanteosta kuten myyntitoimeksiantosopimustilanteissa.

Välitysliikkeellä on aina oltava voimassa oleva ostotoimeksiantosopimus, jotta se olisi oikeutettu välityspalkkioon. Välityspalkkion maksaa aina toimeksiantaja.

Ostajan tekemä ostotoimeksiantosopimus ja myyjän tekemä myyntitoimeksiantosopimus voivat joskus kohdata siten, että osapuolet tekevät kaupan keskenään saman välitysliikkeen välityksin. Tällöin välitysliike saa periä osapuolilta vain yhtä välityspalkkiota vastaavan määrän. Toimeksiantosopimuksissa sovitaan yleensä, että osto- ja myyntitoimeksiantosopimusten kohdatessa välitysliikkeellä on oikeus vain myyntitoimeksiannon mukaisen välityspalkkion määrään ja muihin mahdollisiin myyntitoimeksiantosopimuksessa välityspalkkion lisäksi toimeksiantajan maksettavaksi sovittuihin kustannuksiin, mitkä myyjä ja ostaja maksavat puoliksi.

Mikäli asunto-osakkeen saantoon kohdistuu yhtiöjärjestyksen mukainen lunastusoikeus, välitysliikkeen on kerrottava toimeksiantajalle ennen ostotarjouksen tekemistä, että tämä on velvollinen maksamaan välityspalkkion ja mahdollisesti muut sopimuksessa välityspalkkion lisäksi sovitut toimeksiantajan maksettavaksi tulevat kustannukset täysimääräisesti, vaikka joku lunastaa kaupan kohteen, jollei toimeksiantosopimuksessa ole sovittu täysimääräistä alemmasta välityspalkkiosta.

Ostotoimeksiantosopimus voi sisältää ehdon välitysliikkeen jälkipalkkio-oikeudesta tilanteessa, jossa kauppasopimus tehdään kuuden kuukauden kuluessa ostotoimeksiantosopimuksen päättymisestä, jos välitysliikkeen toimenpiteet ovat ostotoimeksiantosopimuksen voimassaolon aikana olennaisesti vaikuttaneet sopimuksen syntymiseen. Toimenpiteiden on pitänyt tapahtua ostotoimeksiantosopimuksen voimassaoloaikana. Katso jälkipalkkiosta tarkemmin edeltä luvusta 3.10.

Kohteen myyjä on tehnyt myyntitoimeksiannon kohteen myynnistä toisen välitysliikkeen kanssa

Jos yhtiön osakeluetteloa ei ole vielä siirretty huoneistotietojärjestelmään, tulee myyjän välitysliikkeen asunto-osakkeen kaupassa riippumatta siitä, kohdistuuko saantoon yhtiöjärjestyksen mukainen lunastusoikeus, toimittaa yhtiölle tarvittavat asiakirjat viipymättä kaupanteon jälkeen osakeluettelomerkinnän tekemistä varten. Ostajan välitysliikkeen tulee varmistua siitä, että asiakirjat on toimitettu asunto-osakeyhtiölle pyytämällä kuittaus asiakirjojen toimittamisesta myyjän välitysliikkeeltä esimerkiksi sähköpostitse. Jos yhtiöjärjestyksessä on lunastuslauseke, myyjän välitysliikkeen tulee toimittaa ostajan välitysliikkeelle isännöitsijän antama tieto lunastusajan päättymisajankohdasta. Lisäksi ostajan välitysliikkeen on selostettava ostajalle lunastuksen kulku yleisellä tasolla.

Mikäli yhtiön osakeluettelo on jo siirretty huoneistotietojärjestelmään, ja osakekirja on vielä paperinen, tekee myyjä siirtomerkinnän osakekirjaan kuten ennenkin. Myyjän välitysliikkeen tulee kehottaa ostajaa hakemaan maksullista omistusoikeuden rekisteröintiä Maanmittauslaitokselta viipymättä kaupanteon jälkeen, sekä antaa ostajalle ohjeet hakemuksen tekemiseksi ja paperisen osakekirjan toimittamiseksi Maanmittauslaitokselle mitätöitäväksi. Kauppakirjaa tai muita asiakirjoja ei toimiteta yhtiölle.

Mikäli myyjän omistusoikeus perustuu huoneistotietojärjestelmässä olevaan sähköiseen omistajamerkintään (paperinen osakekirja on jo mitätöity), on myyjän välitysliikkeen lisäksi huolehdittava siitä, että ostajan omistusoikeuden rekisteröimiseksi tarvittava myyjän suostumus uuden omistajan omistusoikeuden rekisteröinnille on saatu Maanmittauslaitoksen
hyväksymällä tavalla. Katso lisää sähköisen omistusoikeuden rekisteröinnin hakemisesta ja myyjän suostumuksesta uuden omistajan omistusoikeuden rekisteröinnille jäljempänä luvussa 10.4.2.

Jos osakeluettelo on siirretty huoneistotietojärjestelmään ja saantoon kohdistuu yhtiöjärjestyksen mukainen lunastusoikeus, on myyjän välitysliikkeen toimitettava taloyhtiölle kauppakirja ja tiedusteltava, milloin lunastusaika alkaa ja päättyy. Myyjän välitysliikkeen tulee toimittaa ostajan välitysliikkeelle isännöitsijän antama tieto lunastusajan alkamis- ja päättymisajankohdasta. Lisäksi ostajan välitysliikkeen on selostettava ostajalle lunastuksen kulku yleisellä tasolla.

Kiinteistön ja vuokraoikeuden rakennuksineen kaupassa ostajan välitysliikkeen tulee antaa ohjeet ostajalle lainhuudon ja kirjaamisen hakemiseen sekä varainsiirtoveron maksamiseen. Katso tarkemmin välitysliikkeen velvollisuuksista ohjeen luvusta 10.3.3.

Maksuehtokaupoissa myyjän välitysliike lähtökohtaisesti valvoo loppukauppahinnan maksamisen. Ostajan välitysliike valvoo lähtökohtaisesti, että osakekirja siirtomerkintöineen tai panttikirjat siirtyvät sovitun mukaisesti, tai että myyjän suostumus ostajan omistusoikeuden rekisteröimiseksi saadaan sovitusti. Katso tarkemmin luvusta 10.4.1 ja 10.4.2.

Myyjä myy kohdetta itse

Mikäli osakeluetteloa ei ole siirretty huoneistotietojärjestelmään, asunto-osakkeen kaupassa ostajan välitysliike ilmoittaa tapahtuneesta luovutuksesta viipymättä kaupanteon jälkeen asunto-osakeyhtiölle sekä toimittaa yhtiölle tarvittavat asiakirjat osakeluettelomerkinnän tekemistä varten. Taloyhtiö merkitsee edelleen uuden omistajan osakeluetteloon.

Mikäli osakeluettelo on siirretty huoneistotietojärjestelmään, ja osakekirja on vielä paperinen, tekee myyjä siirtomerkinnän osakekirjaan kuten ennenkin. Ostajan välitysliikkeen on kehotettava ostajaa hakemaan maksullista sähköistä omistajamerkintää viipymättä kaupanteon jälkeen, sekä annettava ostajalle ohjeet hakemuksen tekemiseksi ja paperisen osakekirjan toimittamiseksi Maanmittauslaitokselle mitätöitäväksi. Kauppakirjaa tai muita asiakirjoja ei toimiteta yhtiölle. Välitysliikkeen on kuitenkin kiinnitettävä osapuolten huomiota siihen, että kauppakirjan toimittaminen taloyhtiölle voi olla tarpeen mm. vastikkeiden ja muiden maksujen veloittamiseksi kauppakirjassa sovitun mukaisesti.

Mikäli myyjän omistusoikeus perustuu huoneistotietojärjestelmässä jo olevaan sähköiseen omistajamerkintään (paperinen osakekirja on mitätöity), on ostajan välitysliikkeen lisäksi huolehdittava siitä, että ostajan omistusoikeuden rekisteröimiseksi tarvittava myyjän suostumus uuden omistajan omistusoikeuden rekisteröinnille on saatu Maanmittauslaitoksen hyväksymällä tavalla. Katso lisää sähköisen omistajamerkinnän omistusoikeuden rekisteröinnin hakemisesta ja myyjän suostumuksesta uuden omistajan omistusoikeuden rekisteröinnille jäljempänä luvussa 10.4.2. Muissa kuin lunastuslauseke-kaupoissa ei kaupan asiakirjoja ei toimiteta isännöitsijälle.
Välitysliikkeen on kuitenkin kiinnitettävä osapuolten huomiota siihen, että kauppakirjan toimittaminen taloyhtiölle voi olla tarpeen mm. vastikkeiden ja muiden maksujen veloittamiseksi kauppakirjassa sovitun mukaisesti.

Osakekaupoissa ostajan välitysliike huolehtii myöskin varainsiirtoveron maksun valvomisesta ja varainsiirtoveroilmoituksesta kuten myyntitoimeksiantotilanteissa.

Kiinteistön ja vuokraoikeuden rakennuksineen kaupassa ostajan välitysliikkeen tulee antaa ohjeet ostajalle lainhuudon ja kirjaamisen hakemiseen sekä varainsiirtoveron maksamiseen. Katso tarkemmin välitysliikkeen velvollisuuksista luvusta 10.3.3.

Jos kyseessä on maksuehtokauppa, välitysliikkeen pitää valvoa loppukauppahinnan maksua. Välitysliike valvoo, että osakekirja siirtomerkintöineen tai panttikirjat siirtyvät sovitun mukaisesti, tai että myyjän suostumus ostajan omistusoikeuden rekisteröimiseksi saadaan sovitusti. Katso
tarkemmin luvusta 10.4.1.