2.1 Lainsäädäntö ja valvonta
päivitetty 12.9.2023
Kuluttajille suunnattua välityspalveluiden markkinointia säännellään kuluttajansuojalaissa. Lisäksi sovelletaan asetusta kulutushyödykkeen hinnan ilmoittamisesta markkinoinnissa eli ns. hintamerkintäasetusta.
Kuluttajansuojalain mukaan markkinoinnissa ei saa käyttää hyvän tavan vastaista tai muutoin kuluttajan kannalta sopimatonta menettelyä. Markkinoinnissa ei myöskään saa antaa totuudenvastaisia tai harhaanjohtavia tietoja. Välityslain mukaan palvelun on vastattava siitä
markkinoinnissa annettuja tietoja.
Markkinoinnissa kuluttajille on annettava välityspalvelusta oikeat ja riittävät tiedot. Välitysliikkeen on markkinoinnissaan kerrottava rekisteriin merkitty toiminimensä tai aputoiminimensä. Markkinoitaessa yksilöityä palvelua tiettyyn hintaan, tulee välitysliikkeen ilmoittaa sen
maantieteellinen osoite. Sen lisäksi välitysliikkeen on internetsivuillaan mainittava yritys- ja yhteisötunnus.
Sähköistä suoramarkkinointia (esim. sähköpostitse tai tekstiviestitse tehty markkinointi) saa kohdistaa vain sellaisiin henkilöihin, jotka ovat antaneet siihen ennalta suostumuksensa. Markkinointia valvovat Kilpailu- ja kuluttajavirasto (KKV) sekä AVI:t. Nämä viranomaiset antavat ohjeita ja kannanottoja, joita välitysliikkeiden tulee seurata ja ottaa toiminnassaan huomioon.
2.2 ”Ostajat valmiina” -ilmoittelu
päivitetty 12.9.2023
Kun välitysliike harjoittaa ns. ostajat valmiina -markkinointia (esim. ilmaisut ”Ostajat valmiina” tai ”Asiakkaani etsii”), välitysliikkeellä on oltava markkinoinnin taustalla todelliset kirjalliset ostotoimeksiannot asiakkailta. Tällöin välityspalkkionkin maksaa toimeksiantajana oleva ostaja. Jos ostajalta on olemassa ostotoimeksiantosopimus, välitysliike ei saa edellyttää myyjältä
myyntitoimeksiannon tekemistä kaupan syntymiseksi tämän ostajan kanssa.
2.3 Markkinointi itsemyyjille
päivitetty 12.9.2023
Kun välitysliike tarjoaa välityspalvelua ns. itsemyyjille, tulee sen selkeästi kertoa, että myyjälle ollaan nimenomaan tarjoamassa välityspalvelua ja ilmoittaa tällöin perusasiat tarjottavasta palvelusta kuten palvelun hinta. Ostajaehdokkaaksi tekeytyminen on selvästi hyvän välitystavan vastaista. Tässä yhteydessä kiinnitetään välitysliikkeen huomiota siihen, että sähköisen suoramarkkinointiviestin lähettäminen vaatii tietosuoja-asetuksen mukaan ennalta annetun suostumuksen rekisteröidyltä. Tietosuoja-asioista on kerrottu tarkemmin edellä ohjeen luvussa 1.7.
Ei ole hyvän välitystavan mukaista soittaa sellaisille itsemyyjille, jotka ovat kirjanneet ilmoitukseensa kiellon ”Ei välittäjille” tai vastaavan merkinnän. Välitysliike saa tällaisessa tilanteessa kuitenkin olla ilmoittajaan yhteydessä silloin, kun kohde vastaa välitysliikkeellä olevan ostotoimeksiantosopimuksen kriteerejä ja yhteydenoton tarkoituksena on kysyä tietoja tätä toimeksiantajaa varten.
2.4 Myyty- ja varattu -merkinnät markkinoinnissa sekä referensseistä kertominen
2.4.1 Myyty-, varattu- ja muut merkinnätpäivitetty 12.9.2023
Kohteiden ilmoittaminen myyty- tai varattu -merkinnöillä ei ole hyvän välitystavan mukaista. Merkitystä ei ole sillä, missä markkinointi tapahtuu. Eli myöskään sosiaalisessa mediassa (esim. Facebookissa tai Instagramissa olevat julkaisut) hyvän välitystavan mukaista ei ole myyty- tai varattu -merkintöjen käyttäminen (katso kuitenkin luvussa 2.4.2 referenssimarkkinoinnista todettu). Myyty- ja varattu -merkintöjä ei tule käyttää edes seuraavissa tilanteissa:
Välitysliikkeellä on käsirahallinen ostotarjous, jota ei ole hyväksytty
Jos välitysliike on ottanut vastaan käsirahallisen ostotarjouksen, ei välitysliike saa ottaa samasta kohteesta muuta tarjousta vastaan. Jos välitysliike ei voi ottaa vastaan uusia tarjouksia, ei se hyvän välitystavan mukaan saa markkinoidakaan kyseistä kohdetta aktiivisesti esimerkiksi
järjestämällä kohteessa esittelyjä.
Mikäli kohdeilmoitus on käsirahallisen ostotarjouksen vastaanottamisen jälkeen edelleen internetissä, tulee ilmoitukseen laittaa merkintä siitä, että käsirahallinen ostotarjous on vastaanotettu. Ilmoituksessa olisi suositeltavaa myös mainita siitä, että välitysliike ei voi toistaiseksi ottaa kohteesta vastaan uusia ostotarjouksia eikä järjestää esittelyitä. Uusi tarjous voidaan ottaa vastaan ja aktiivista markkinointia jatkaa vasta sitten, kun käsiraha on palautettu tarjouksen tekijälle tai kun on selvinnyt, että käsiraha jää toimeksiantajalle.
Jos kohteen myynti-ilmoitus on jo ehditty jättää esimerkiksi sanomalehteen ja vasta sen jälkeen vastaanotetaan käsirahallinen ostotarjous, tulee kohteen päälle laittaa merkintä siitä, että käsirahallinen ostotarjous on vastaanotettu.
Välitysliikkeellä on vakiokorvausehtoinen ostotarjous, jota ei ole hyväksytty
Jos välitysliike on ottanut vastaan ostotarjouksen, jossa on vakiokorvausehto, välitysliike saa vastaanottaa samasta kohteesta muita tarjouksia, kunnes tarjous on hyväksytty. Kohdetta voidaan tällöin markkinoida esimerkiksi merkinnöin ”Ostotarjous vastaanotettu”. Tällaisen merkinnän käyttäminen ei kuitenkaan ole välttämätöntä. Sen sijaan kohteen ilmoittaminen myyty -merkinnällä on kiellettyä.
Kaupan tekemisestä on sovittu
Jos kaupan tekemisestä on sovittu esimerkiksi siten, että kohteesta on hyväksytty ostotarjous, ei välitysliike saa ottaa uusia tarjouksia vastaan. Siinäkään tilanteessa, että ostajaehdokas on tehnyt ehdollisen ostotarjouksen (kaupan edellytyksenä esim. oman asunnon myynti tai lainan saanti), jonka toimeksiantaja on hyväksynyt, välitysliike ei saa ottaa vastaan uusia ostotarjouksia. Edellä mainituissa tilanteissa ei kohteen markkinoinnin jatkaminenkaan ole sallittua. Myös kohteen ilmoittaminen myyty -merkinnällä on kielletty.
Jos kohteen myynti-ilmoitus on jo ehditty jättää esimerkiksi sanomalehteen ja ostotarjous hyväksytään vasta sen jälkeen, on kohde ensisijaisesti pyrittävä poistamaan ilmoituksesta ennen sen julkaisua. Mikäli kohteen poistaminen on mahdotonta, tai se aiheuttaa kohtuuttoman suuria kustannuksia, tulee kohteen päälle merkitä näkyviin ”Ostotarjous hyväksytty”.
Mikäli myyjä on hyväksynyt ostajan ehdollisen ostotarjouksen, jossa ostotarjouksen tekijä on asettanut ehdoksi oman asunnon myynnin, myös omalta osaltaan ehdollisena (varannut itselleen oikeuden hyväksyä muita ostotarjouksia, kunnes oman asunnon myyntiä koskeva tarjousehto on täyttynyt), välitysliike on oikeutettu markkinoimaan kohdetta normaalisti ja ottamaan vastaan uusia ostotarjouksia. Katso tarkemmin ehdollisen tarjouksen ehdollisesta hyväksynnästä ohjeen luvusta 9.2.4.
Asunto on myyty
Välitysliike saa markkinoida vain sellaisia asuntoja, joista välitysliikkeellä on voimassaoleva myyntitoimeksianto. Jo myytyjen asuntojen markkinointi on kiellettyä. Näin ollen myydyn kohteen ilmoittaminen myyty -merkinnällä on kiellettyä.
Myyty- tai varattu -merkinnän käyttö on poikkeuksellisesti sallittua seuraavissa tilanteissa:
Myyty -merkinnän käyttö on poikkeuksellisesti sallittua
Poikkeuksellisesti saattaa käydä niin, että kohteen myynti-ilmoitus on jo jätetty esimerkiksi sanomalehteen ja vasta sen jälkeen asunnosta hyväksytään tarjous ja tehdään kauppa. Mikäli ilmoituksen poistaminen on tällöin mahdotonta, tai se aiheuttaa kohtuuttoman suuria kustannuksia, tulee kohteen päälle poikkeuksellisesti merkitä näkyviin ”Myyty”. Mikäli ilmoituksen poistaminen on mahdollista ilman kohtuuttomia kustannuksia, välitysliikkeen on poistettava kohde ilmoituksestaan.
Varattu -merkinnän käyttö on poikkeuksellisesti sallittua
Asunnon varaaminen on mahdollista vain uudiskohteiden ennakkomarkkinoinnin aikana. Tällöin kohteen ilmoitukseen voidaan varaussopimuksen syntymisen jälkeen merkitä poikkeuksellisesti ”Varattu”. Muissa tilanteissa kohteen varaaminen ei ole mahdollista. Tällaisella varauksella ei ole juridista merkitystä. Tämän vuoksi markkinoinnissakaan ei muulloin saa käyttää varattu -merkintää.
2.4.2 Referensseistä kertominen markkinoinnissapäivitetty 12.9.2023
Välitysliike voi toimintaansa markkinoidessaan kertoa jo myydyistä kohteistaan (referenssimarkkinointi). Hyvän välitystavan mukaista ei kuitenkaan ole toimintaansa markkinoidakseen ilmoittaa kohteita merkinnällä ”Ostotarjous hyväksytty”. Liike voi tehdä luettelon myydyistä kohteista tai laittaa ilmoitukseen vain myydyn/myytyjä kohteita. Ilmoituksesta tulee tällöin ilmetä selkeästi, että kohde/kohteet on myyty. Liikkeen pitää hankkia sekä ostajan että myyjän kirjalliset (esim. sähköpostitse) suostumukset edellä tarkoitetulle ilmoittelulle. Myytävänä olevat ja myydyt kohteet tulee markkinoinnissa pitää erillään toisistaan. Tässä kappaleessa sanottu koskee kaikkea markkinointia riippumatta siitä, tapahtuuko se sosiaalisessa mediassa, internetissä tai lehdessä. Jos myytävänä olevia ja myytyjä kohteita ei kuitenkaan ole sosiaalisessa mediassa mahdollista pitää erillään toisistaan, on riittävää, että kustakin julkaisusta käy selkeästi ilmi, onko kyseessä myynnissä oleva vai jo myyty kohde.
2.5 Välityspalvelun hinnan ilmoittaminen
päivitetty 12.9.2023
Välitysliikkeen on hintamerkintäasetuksen mukaan pidettävä palveluhinnasto esillä liikehuoneistossa ja omilla internetsivuilla. Hinnasto on esitettävä siten, että se on kuluttajan helposti havaittavissa, mahdollisuuksien mukaan myös liikehuoneiston ulkopuolella. Hinnasto voidaan esittää esimerkiksi liikehuoneiston ikkunassa, mainostelineessä tai muulla vastaavalla
tavalla.
Markkinointikanavasta riippumatta välityspalvelua markkinoitaessa ei ole pakko ilmoittaa välityspalvelun hintaa. Jos hinta kuitenkin ilmoitetaan, se on ilmoitettava selkeällä, yksiselitteisellä ja kuluttajan kannalta helposti ymmärrettävällä ja havaittavalla tavalla. Ilmoitetun kokonaishinnan tulee sisältää myös arvonlisäveron osuus.
Prosenttiperusteisten välityspalkkioiden osalta ilmoituksesta on lisäksi käytävä ilmi, mistä summasta välityspalkkio peritään (kauppahinnasta tai velattomasta kauppahinnasta). Katso tarkemmin luvusta 5.3.2, mitä eri hintatermeillä tarkoitetaan. Lyhenteitä voidaan käyttää, kunhan merkinnät ovat riittävän selkeitä ja ymmärrettäviä.
Arvonlisäverollinen hinta voidaan ilmoittaa esimerkiksi seuraavasti:
”Välityspalkkio X % velattomasta kauppahinnasta”
Kaikki palkkioperusteet on mainittava eli jos prosenttiperusteiseen palkkioon liittyy minimipalkkio, tulee molemmat perusteet ilmoittaa, esimerkiksi:
”Välityspalkkio X % velattomasta kauppahinnasta, vähimmäispalkkio X euroa”
Jos välitysliike perii palkkion lisäksi korvauksen esimerkiksi asiakirjojen hankkimisesta, on korvauksen peruste ja määrä ilmoitettava, esimerkiksi:
”Välityspalkkio X % velattomasta kauppahinnasta + asiakirjakulut, enintään X euroa”
Jos välitysliike perii korvauksen esimerkiksi asiakirjojen hankkimisesta, vaikka varsinaista palkkioperustetta ei olisi syntynyt, on korvauksen peruste ja määrä ilmoitettava, esimerkiksi:
”Välityspalkkio X % velattomasta kauppahinnasta. Jos ei kauppaa, korvaus asiakirjakuluista, enint. X euroa”.
Välityspalvelun hinnan ilmoittaminen pelkästään siten, että käytetään sanaa alkaen esimerkiksi ”Välityspalkkiot alkaen X %”, ei ole sallittua. Sen sijaan välityspalvelun hinta voidaan ilmoittaa esimerkiksi siten, että ”Välityspalkkio asunto-osakkeet X %, kiinteistöt X %, minimi X euroa tai sopimuksen mukaan”, jolloin välityspalkkion määrästä voidaan sopia vapaasti.
Jos välitysliike markkinoi ilmaista hinta-arviota, on tällaisen arvion pyytäjälle selkeästi ilmoitettava, että kysymys on pelkästään myyntiä varten annettavasta hinta-arviosta eikä varsinaisesta kirjallisesta arviolausunnosta.
