Kiinteistön kauppaa sääntelevä maakaari muuttuu 1.11.2024. Keskeisin muutos välitysliikkeiden kannalta on, että jatkossa kiinteistön kaupanteosta kieltäytymisestä suoritettavasta korvauksesta (vakiokorvaus/käsiraha) voidaan sopia vapaamuotoisemmin osapuolten kesken.
Kaupanteosta kieltäytymisen seuraamukset – nykytila
Tällä hetkellä ainoastaan muotomääräykset täyttävä kaupanvahvistajan vahvistama tai Maanmittauslaitoksen Kiinteistövaihdannan palvelussa (KVP) tehty esisopimus aikaansaa sitovan sopimuksen osapuolten välille. Ilman määrämuotoa tehty ostotarjous ja siihen annettu hyväksyntä eivät sido osapuolia siten, että heidät voitaisiin velvoittaa kaupan tekemiseen, käsirahan menettämiseen tai vakiokorvauksen maksamiseen. Jos sopimusta ei ole tehty määrämuodossa, kaupan tekemisestä kieltäytyneen osapuolen on nykyisin korvattava toiselle osapuolelle vain ilmoittelusta, kiinteistöön tutustumisesta ja muista kaupantekoon liittyvistä tarpeellisista toimista aiheutuneet kohtuulliset kustannukset. Jos käsirahaa on maksettu, myyjän on palautettava siitä osa, joka ylittää em. kustannukset.
Kaupanteosta kieltäytymisen seuraamukset – muutos 1.11.2024 lukien
Maakaaren muutoksen myötä kiinteistön ostotarjouksessa on mahdollista sitovasti sopia vakiokorvauksen maksamisesta tai käsirahan menettämisestä korvauksena kaupanteosta kieltäytymisestä ilman, että maakaaren määrämuotovaatimusta tarvitsee noudattaa. Korvaukselle ei ole säädetty maakaaressa ylärajaa ja se on osapuolten sovittavissa kuitenkin kohtuullisuus huomioiden.
Jos ostotarjouksessa ei ole lainkaan sovittu käsirahasta tai vakiokorvauksesta kaupanteosta kieltäytymisen seuraamuksena, sovelletaan toisen osapuolen vetäytyessä kaupasta maakaaren nykyistä vastaavaa korvaussäännöstä, jonka mukaan kaupan tekemisestä kieltäytyneen on korvattava toiselle osapuolelle kaupan valmistelusta aiheutuneet kohtuulliset suoranaiset kulut.
Kaupan osapuolilla on jatkossakin halutessaan mahdollisuus tehdä määrämuotoinen kiinteistökaupan esisopimus. Kun sopimus on tehty määrämuodossa, tuomioistuin voi velvoittaa osapuolet kaupan tekemiseen esisopimuksen mukaisilla ehdoilla.
Muita maakaaren muutoksia
Myös kiinteistön hallinnan jakamista koskeva sääntely muuttuu siten, että hallinnan jakamisen kirjaaminen on mahdollista kiinteistön ainoan omistajan ilmoituksesta jo ennen yhteisomistussuhteen syntymistä. Näin ollen kiinteistön hallinnanjako voidaan jatkossa kirjata esimerkiksi jo ennen kuin määräosia myydään. Nykyisin hallinnanjakosopimuksen kirjaaminen on mahdollista vasta, kun kiinteistöllä on useampi omistaja (yhteisomistussuhde).
Kiinteistökaupan virhevastuuseen liittyviin säännöksiin ei tule muutoksia.
Päivitykset Hyvän välitystavan ohjeeseen ja kiinteistön ostotarjoukseen
KVKL:n lakivaliokunta päivittää Hyvän välitystavan ohjetta maakaaren muutosten johdosta. Ohjeen päivitys astuu voimaan samaan aikaan lakimuutoksen kanssa eli 1.11.2024. Päivitys on luettavissa täältä sekä KVKL:n verkkosivustolta.
Lakivaliokunta on lisäksi päivittänyt kiinteistön ostotarjouksen malliehtoja. Mallin tarkemmasta sisällöstä voi tarvittaessa tiedustella oman organisaation lakineuvonnasta tai lakivaliokunnan edustajalta.
