KVKL pitää mietintöä pääosin onnistuneena ja ehdotuksia kannatettavana. KVKL korostaa kuitenkin, että ehdotettuja lakimuutoksia tulee vielä selkeyttää erityisesti lunastusmenettelyä koskien. Lisäksi isännöitsijäntodistuksen sisältöä koskevaa asetusta on syytä päivittää ehdotettua laajemmin.
Lunastusmenettelyyn selkeyttä ja vastuiden määrittelyä
Mietinnössä ehdotetaan lakiin kirjausta siitä, että lunastushinnan maksamisen edellytyksenä ostajalle ja maksuehtokaupoissa myös myyjälle on lunastajan oikeuden kirjaaminen osakehuoneistorekisteriin aiemmista panttauksista ja muista rajoituksista vapaana. Tämä lain esitöissä aiemmin mainittu edellytys ehdotetaan kirjattavaksi selkeästi nyt myös lakiin. KVKL:n lausunnossa painotetaan, että lakiin on sisällytettävä myös selkeä mahdollisuus poiketa tästä vaatimuksesta lunastajan suostumuksella, jotta käytännön pattitilanteet panttausmerkintöihin liittyen saadaan ratkaistua.
Lisäksi KVKL ehdottaa, että asunto-osakeyhtiölakiin kirjataan nykyistä täsmällisemmin eri osapuolten vastuut ja velvollisuudet lunastusmenettelyssä. Käytännössä yhtiön – ja useimmiten isännöitsijän – tulisi vastata lunastusprosessin etenemisestä ja mahdollisen lunastustilaisuuden järjestämisestä.
“Selkeä vastuunjako on välttämätöntä, jotta lunastusmenettelyt etenevät ilman turhia viivästyksiä tai epäselvyyksiä. Nykyinen sääntely jättää yhtiöiden ja isännöitsijöiden roolit liian avoimiksi,” toteaa KVKL:n lakimies Heli Yli-Kauppila.
Isännöitsijäntodistuksen tietosisältö kaipaa laajennusta
Isännöitsijäntodistusta koskevaan asetukseen liittyen työryhmä ehdottaa, että todistukseen lisättäisiin jatkossa maininnat yhtiössä suoritetuista kuntoarvioista ja -tutkimuksista, asbesti- ja haitta-ainekartoituksista ja sellaisista muista yhtiöllä olevista yhtiön kiinteistöä ja rakennuksia koskevista selvityksistä ja tiedoista, jotka voivat vaikuttaa olennaisesti osakehuoneistojen käyttöön tai käyttökustannuksiin. Lisäksi todistukseen tulisi merkitä tieto uudiskohteen vakuuksista.
KVKL kannattaa työryhmän ehdottamia muutoksia, mutta katsoo, että asetuksen päivitystarve on vielä esitettyä laajempi.
Isännöitsijäntodistus liitteineen on yksi keskeisimpiä asiakirjoja ja tietolähteitä asunto-osakkeen myynnissä. Ostajaehdokkaille on annettava tälläkin hetkellä tietoja, joita ei kuitenkaan ole velvollisuutta merkitä isännöitsijäntodistukseen. Sen vuoksi välitysliike joutuu monesti erikseen selvittämään yhtiöltä (käytännössä isännöitsijältä) näitä tietoja tai pyytämään asiakirjoja. Tämä aiheuttaa kaikille osapuolille jatkuvasti lisätyötä ja ainakin välillisesti myös lisäkustannuksia. Kaikkia tarvittavia tietoja ei yhtiöltä välttämättä pyynnöstä huolimatta aina saada.
KVKL esittää, että todistukseen tai sen liitteeksi tulisi lisätä myös:
- Tiedot ns. valinnaisesta vuokratontista (yhtiön antama tieto lunastushinnasta, minkä ajankohdan mukaisesti lunastushinta on laskettu, lunastukseen liittyvät muut kustannukset, lunastushinnan korotus- ja muut ehdot sekä mahdolliset lunastusajankohdat)
- Todistuksen liitteeksi tulisi lisätä viimeisimmän yhtiökokouksen pöytäkirja tarvittavine liitteineen
- Rahoitusvastikkeesta tieto siitä, sisältääkö rahoitusvastike pelkän koron vai myös lainanlyhennyksen
- Tieto rakennuttamisen tavasta, eli onko kyse ollut grynderi- vai ryhmärakennuttamisesta.
Asuntokauppalain mukaisia vakuuksia koskevien tietojen osalta KVKL katsoo, että tiedot vakuuksista tulisi merkitä isännöitsijäntodistukseen aina, kun sellaiset asuntokauppalain perusteella tulisi olla asetettuna.
“Vakuustiedot ovat keskeisiä sekä ostajan että yhtiön turvan kannalta. Niitä koskevien tietojen on oltava helposti saatavilla kaikissa asuntokaupoissa, ei vain uuden asunnon kaupassa,” Yli-Kauppila toteaa.
Synkronointi muun sääntelyn kanssa tärkeää
KVKL painottaa myös, että isännöitsijäntodistusta ja pinta-alan mittaustapaa koskevan asetuksen tulee olla yhdenmukainen tulevan päivitetyn asuntomarkkinointiasetuksen kanssa.
KVKL kiittää lisäksi sen lakivaliokuntaa lausunnon ansiokkaasta valmistelusta.
