Kyse on esimerkiksi tilanteista, joissa kohteesta saadaan ensin ostotarjous, jossa kaupan edellytykseksi on asetettu oman asunnon myynti ja myyjä hyväksyy tarjouksen omalta osaltaan ehdollisena siten, että myyjä varaa itselleen oikeuden jatkaa kohteen myyntiä ja markkinointia ja hyväksyä muita tarjouksia. Tämän jälkeen kohteesta saadaan toinen oman asunnon myyntiehtoinen ostotarjous, jonka myyjä hyväksyy vastaavasti omalta osaltaan ehdollisena siten, että myyjä varaa itselleen oikeuden jatkaa kohteen myyntiä ja markkinointia ja hyväksyä muita tarjouksia. Käytännössä kaupoille edetään sen tarjouksen tekijän kanssa, joka saa oman asuntonsa myytyä ensin taikka sen kanssa, joka ensimmäisenä muutoin ilmoittaa poistavansa kaupan edellytystä koskevan ehdon. On toki myös mahdollista, että kohteesta saadaankin vielä kolmas tarjous, jossa ei ole asetettu kaupalle mitään edellytyksiä ja kohde myydäänkin tälle ostajalle.
Oman asunnon myyntiehtoiset tarjoukset ovat lisääntyneet vallinneessa markkinatilanteessa. Ehdollinen hyväksyntä voi olla perusteltu myös ostajan kannalta, sillä myyjä ei välttämättä hyväksyisi ostajan ehdollista ostotarjousta lainkaan, jos myyjä ei saisi omalta osaltaan varata itselleen oikeutta jatkaa kohteen myyntiä ja hyväksyä muita tarjouksia.
Kyseinen Hyvän välitystavan ohjeen luku ei koske tilanteita, joissa kohteesta on saatu oman asunnon myyntiehtoinen tarjous ja tämän tarjouksen voimassa ollessa ennen kuin myyjä on ehtinyt vastata tarjoukseen, olisi tulossa toinenkin ehdollinen ostotarjous. Aiempaa käytäntöä vastaavasti useamman tarjouksen vastaanottaminen ennen kuin yhtään tarjousta on hyväksytty, on siis täysin mahdollista eikä tähän ole tullut muutoksia (pl. tilanteet, joissa tarjouksen vakuudeksi on maksettu käsiraha).
Ehdollisen tarjouksen ehdollista hyväksyntää voidaan pääsääntöisesti käyttää vain, kun ostotarjouksessa kaupan edellytykseksi on asetettu oman asunnon myynti. Myyjälle voidaan vain poikkeuksellisesti varata oikeus jatkaa kohteen myyntiä tilanteessa, jossa ostotarjous on muulla tavoin ehdollinen (esim. kuntotarkastus tai lainan saanti). Myyjälle tilanne saattaa muodostua kohtuuttomaksi esim. silloin kun, myönteisen rahoituspäätöksen saaminen taikka kuntotarkastuksen tai kosteusmittauksen valmistuminen tulee arvion mukaan kestämään poikkeuksellisen pitkään.
Menettelyvaihtoehtoja myyjän ehdollisen hyväksynnän toteuttamiselle on kaksi:
- Kun myyjä haluaa hyväksyä tarjouksen tekijän ehdollisen ostotarjouksen omalta osaltaan ehdollisena, kyseessä on vastatarjous ostotarjouksen tehneelle, joka voi sen puolestaan hyväksyä tai hylätä. Tällöin ostotarjouksen tekijän tulee siis vielä kirjallisesti hyväksyä myyjän vastatarjous eli myyjän ehdollinen hyväksyntä, jotta osapuolten välille syntyy sitova sopimus.
- Jo tarjouksen tekijän tekemään ostotarjoukseen voidaan sisällyttää ehto siitä, että myyjällä on oikeus jatkaa kohteen markkinointia ja myyntiä ja hyväksyä muita ostotarjouksia, jolloin myyjällä on mahdollisuus hyväksyä tehty ostotarjous suoraan (mikäli se vastaa muidenkin ehtojen osalta myyjän toivomuksia) eikä erillinen vastatarjous ole tällöin tarpeen. Tätä toimintamallia voidaan kuitenkin käyttää vain silloin, kun toimeksiantaja sitä edellyttää ja ostotarjouksen tekijä on valmis ehdon tarjoukseensa sisällyttämään.
Mikäli myyjä haluaa hyväksyä ehdollisia ostotarjouksia ehdollisesti useampia, ehdon muotoiluun on syytä kiinnittää erityistä huomiota ja muotoilla se yksiselitteisesti. Lisäksi tilanteissa korostuu välitysliikkeen tiedonantovelvollisuus sekä ostotarjouksen tekijälle että myyjälle. Välitysliikkeen tulee selkeästi selvittää erityisesti ostotarjouksen tekijälle, mitä asia konkreettisesti tarkoittaa.
Ostotarjousmenettelystä julkaistaan tämän ja ensi viikon aikana (viikot 12 ja 13) kaksi uutta Hyvän välitystavan podcast-jaksoa, joissa toisessa käsitellään myös ehdollisten tarjousten ehdollista hyväksyntää. Ota podcast kuunteluun, jaksot löytyvät sivuiltamme, Youtube-kanavalta sekä Spotifysta.
Lisätietoja:
Tuomas Viljamaa
toimitusjohtaja
tuomas.viljamaa@kiinteistonvalitysala.fi
p. +358 40 723 5821
