Rahanpesun estäminen

Välitysliikkeiden on huomioitava toiminnassaan laki rahanpesun ja terrorismin rahoittamisen estämisestä (28.6.2017/444, ns. rahanpesulaki). Kiinteistön- ja vuokrahuoneiston välitysliikkeet ovat rahanpesulain tarkoittamia toimijoita aivan kuten esimerkiksi pankit.

Välitysliikkeet ovat velvollisia selvittämään lain edellyttämiä asioita asiakkailtaan. Välitysliikkeen asiakkaita ovat sekä toimeksiantaja (yleensä myyjä tai vuokranantaja) että toimeksiantajan vastapuoli (yleensä ostaja tai vuokralainen). Hankittavien tietojen ja muun selvityksen laajuus perustuu riskiperusteiseen arviointiin. Jos asiakas on esim. poliittisesti vaikutusvaltainen henkilö, on toimet suoritettava tehostetusti. Mikäli välitysliike laiminlyö lain mukaiset velvoitteensa, voi tästä seurata rikosoikeudellinen vastuu.

Välitysliikkeen velvoitteita ovat muun muassa:

  • Kirjallisen riskiarvion laatiminen omasta toiminnastaan
  • Asiakkaan tunnistaminen ja henkilöllisyyden todentaminen (esim. passista tai ajokortista)
  • Tosiasiallisen edunsaajan tunnistaminen (kun asiakas on oikeushenkilö)
  • Tarpeellisten tietojen hankkiminen asiakkaan toiminnan laadusta ja laajuudesta
  • Tuntemistietojen säilyttäminen
  • Selonottovelvollisuus ja ilmoitusvelvollisuus epäilyttävästä liiketoimesta
  • Sisäinen ohjeistus, koulutus, yhteyshenkilöt

Voit tehdä ilmoituksen epäilyttävästä liiketoimesta tai terrorismin rahoituksen epäilystä sähköisesti osoitteessa www.rahanpesu.fi

Lisätietoa rahanpesusta löydät poliisin www-sivuilta ja Valtiovarainministeriön ja sisäministeriön uudesta verkkopalvelusta.

Hyvä vuokravälitystapa

Hyvän vuokravälitystavan ohjeen tavoitteena on luoda vuokravälitysmarkkinoille yhtenäiset toimintatavat.

Vuokravälitysliikkeiden lisäksi monet kiinteistönvälitysliikkeet tekevät vuokravälitystä muun toimintansa ohessa. Hyvän vuokravälitystavan ohjeen tavoitteena on luoda vuokravälitysmarkkinoille yhtenäiset toimintatavat. On kaikkien osapuolten etu, että myös vuokravälityssektorilla on ohjeistus siitä, mitä hyvä vuokravälitystapa käytännössä tarkoittaa.

Hyvä vuokratapa

Vuokralaisia, vuokranantajia, välittäjiä ja isännöintiä edustavat järjestöt ovat yhdessä laatineet Hyvän vuokratavan ohjeen. Hyvän vuokratavan tarkoituksena on edesauttaa ongelmattoman ja toimivan huoneenvuokrasuhteen luomisessa, sen jatkuvassa hoitamisessa sekä asianmukaisessa päättämisessä.  Uusin ohjeistus huomioi vuokramarkkinoiden toimintaympäristössä viime vuosien aikana tapahtuneita muutoksia, kuten jakamistalouden ja uusien majoituspalveluiden vaikutukset vuokrasuhteeseen. Lisäksi yhä useampi vuokrasopimus tehdään netissä, jolloin verkossa olevan materiaalin merkitys korostuu.  

Maakauppojen rajoittaminen

Lait kiinteistöhankintojen luvanvaraisuudesta ja laki valtion etuosto-oikeudesta eräillä alueilla astuivat voimaan 1.1.2020. Lakeja sovelletaan kiinteistöluovutuksiin (myös määräosien ja määräalojen luovutukset), jotka on tehty 1.1.2020 tai sen jälkeen. Uudet lait eivät koske vuokrausta, kiinteistön vuokraoikeuden siirtoa taikka asunto-osakkeiden luovutuksia. Kyseisessä ohjeistuksessa kiinnitetään huomiota ulkomaalaisia (EU- ja ETA-alueen ulkopuolisia) ostajia koskevaan lupaan sekä valtion etuosto-oikeuteen strategisten kohteiden välittömässä läheisyydessä tehtävissä kiinteistökaupoissa.

Huoneistotietojärjestelmä

Maanmittauslaitoksen ylläpitämään huoneistotietojärjestelmään kerätään kattavat tiedot osakehuoneistojen, kuten asuntojen ja autopaikkojen, omistuksista, panttauksista ja rajoituksista. Kun osakehuoneistolla on sähköinen omistajamerkintä, se korvaa paperisen osakekirjan käytön osakehuoneistojen vaihdannassa ja lainan vakuutena. 

Tarkista kohteesta kuuluuko asunto-osakeyhtiö jo huoneistotietojärjestelmään. Onko osakehuoneiston myyjällä vielä paperinen osakekirja, vai onko omistus jo rekisteröity sähköisesti huoneistotietojärjestelmään?

Ennen kuin kaikkien taloyhtiöiden osakeluettelot on siirretty järjestelmään, on välitysliikkeen tunnistettava kolme rinnakkaista toimintatapaa osakehuoneistojen kaupassa:
1) paperinen osakekirja ja taloyhtiön ylläpitämä osakeluettelo
2) paperinen osakekirja ja osakeluettelo siirretty
3) sähköinen omistusmerkintä ja osakeluettelo siirretty

Maksuehtokauppojen malliehdot

Keskusliiton laki- ja lausuntovaliokunta on laatinut asunto-osakkeen ja kiinteistön maksuehtokauppojen malliehdot, jotka ovat saatavilla omalta liiton valiokunnan edustajalta.

Ohjeistusta maksuehtokauppoihin liittyvästä menettelystä löytyy myös Hyvän välitystavan ohjeesta.

Maksuehtokaupat ja osakauppahinnan maksaminen kaupan syntymisen yhteydessä

Kiinteistönvälitysalan Keskusliiton laki- ja lausuntovaliokunta muistuttaa siitä, että maksuehtokaupoissa kauppahinnasta tulee aina maksaa osa jo kaupantekotilaisuudessa. Silloin kun on kyse sähköisestä kaupankäynnistä, kauppahinnan osa tulee maksaa heti/välittömästi, kun kauppa on syntynyt.

Hyvän välitystavan ohjeen mukaisesti maksuehtokauppojen osalta välitysliikkeen tulee huolehtia loppukauppahinnan maksutilaisuuden järjestelyistä sekä siihen liittyvien käytännön menettelyjen sopimisesta.

Käteiskaupassa kauppahinta maksetaan kokonaisuudessaan kaupan syntymisen yhteydessä. Perinteisesti fyysisesti tehdyssä käteiskaupassa kauppahinta maksetaan kaupantekotilaisuudessa. Sähköisesti tehdyssä käteiskaupassa kauppahinta maksetaan heti, kun ostaja on omalta osaltaan hyväksynyt sähköisen kauppakirjan kaupankäyntijärjestelmässä ja kauppa on syntynyt. Sähköisesti tehdyssä kaupassa kauppa syntyy, kun sekä myyjä että ostaja ovat hyväksyneet samansisältöisen sähköisen kauppakirjan kaupankäyntijärjestelmässä. Osa kauppahinnasta on voitu maksaa jo aiemmin käsirahana ostotarjouksen/esisopimuksen yhteydessä.

Maksuehtoisessa kaupassa kauppahinnalle annetaan maksuaikaa. Maksuehtokaupoissa ostajan tulee aina maksaa osa kauppahinnasta kaupan syntymisen yhteydessä. Hyvän välitystavan ohje tullaan päivittämään tämän mukaisesti. Osapuolten asemasta, heidän välisestä sopimuksestaan ja järjestelystä riippuu, mikä osa kauppahinnasta kaupan syntymisen yhteydessä maksetaan. Laki- ja lausuntovaliokunnan näkemys ilmenee myös valiokunnan aiemmin laatimista maksuehtokauppojen malliehdoista (asunto-osakkeen kauppoihin ja kiinteistönkauppoihin). Malliehdot ovat saatavilla omalta liiton valiokunnan edustajalta.

Perinteisesti fyysisesti tehdyssä maksuehtokaupassa myyjä kuittaa kauppakirjalla vastaanottaneensa ostajan kaupantekotilaisuudessa maksaman osakauppahinnan. Jos maksuehtokauppa tehdään sähköisesti siten, että sekä myyjä ja ostaja tai heidän edustajansa eivät ole samanaikaisesti läsnä kauppaa tehtäessä (etäkauppa), ei kauppakirjalla kuitata osakauppahintaa vastaanotetuksi. Kauppakirjalla todetaan, mikä osa kauppahinnasta ostajan tulee maksaa heti, kun tämä on omalta osaltaan hyväksynyt sähköisen kauppakirjan kaupankäyntijärjestelmässä ja kauppa on syntynyt. Jos kuitenkin kiinteistön maksuehtokauppa tehdään Kiinteistövaihdannan palvelussa (poikkeuksellisesti) siten, että sekä myyjä että ostaja tai heidän edustajansa ovat samanaikaisesti läsnä kauppaa tehtäessä, kuittaa myyjä kauppakirjalla vastaanottaneensa ostajan kaupan syntymisen yhteydessä maksaman osakauppahinnan hyväksyessään omalta osaltaan sähköisen kauppakirjan kaupankäyntijärjestelmässä.

Maksuehtokauppakirjassa tulee sopia loppukauppahinnan maksuaikataulusta. Osapuolten välisestä sopimuksesta ja järjestelystä riippuu, kuinka pitkä aika loppukauppahinnan maksamiselle sovitaan. Kauppakirjaan tulee sisällyttää myös maininta siitä, että loppukauppahinnan maksun viivästyessä viivästyneelle erälle maksetaan viivästyskorkoa korkolain 4 §:n mukaan.

Vakuusjärjestelyt
Vakuusjärjestelyjen asianmukainen hoitaminen on yksi keskeisimmistä asioista kaupassa, jossa ostaja saa maksuaikaa. Vakuusjärjestelyissä on kyse toisaalta myyjän kauppahintasaatavan turvaamisesta ja toisaalta ostajan maksaman kauppahintaosuuden (osakauppahinnan) turvaamisesta. Hyvän välitystavan ohjeen mukaan kauppakirja on laadittava siten, että se sisältää kaikki osapuolten kannalta olennaiset ehdot. Ehtojen on oltava kohtuullisia ja niiden on kuvattava mahdollisimman selkeästi molempien osapuolten oikeudellista asemaa. Välitysliikkeen on kiinnitettävä tähän erityistä huomiota laatiessaan kaupan vakuusjärjestelyjä koskevia ehtoja.

Keskusliiton laki- ja lausuntovaliokunta on laatinut maksuehtokauppojen malliehdot asunto-osakkeen kauppoihin ja kiinteistönkauppoihin. Malliehdot ovat saatavilla omalta liiton valiokunnan edustajalta.

Energiatodistus

Rakennuksen energiatodistuksesta annettu laki (50/2013) määrää, että energiatodistus tulee esittää myynti- ja vuokraustilanteessa. Rakennuksen energiatodistuksessa ilmoitettu energialuokka tulee merkitä myynti- ja vuokrailmoituksiin ja -esitteisiin. Energiatodistuksen hankinnasta vastaa vuokranantaja tai rakennuksen omistaja tai omistajan edustaja, joka asunto-osakeyhtiössä on useimmiten taloyhtiö (hallitus/isännöitsijä). Kyse on lain vaatimasta asiakirjasta, joka tulee olla hankittuna jo ennen myynti- tai vuokraustilannetta. Energiatodistus on annettava joko alkuperäisenä tai jäljennöksenä ostajalle tai vuokralaiselle.

Tietosuoja

Tietosuoja-asetuksen piirissä ovat käytännössä myös kaikki välitysliikkeet. Jokaisella välitysliikkeellä on ainakin toimeksiantopäiväkirja, välitysjärjestelmän rekisterit ja usein myös muita rekistereitä kuten markkinointirekisteri. Sen vuoksi jokaisen välitysliikkeen pitää olla tietoinen tietosuoja-asetuksen sisällöstä sekä varmistua yrityksen käytäntöjen ja henkilötietojen käsittelyn asianmukaisuudesta.

Eettiset säännöt

Kiinteistönvälitysalan Keskusliiton laatimiin Kiinteistönvälittäjän eettisiin sääntöihin on koottu kiinteistönvälitysalan ammattilaisten eettiset periaatteet. Sääntöjen tarkoituksena on varmistaa Kiinteistönvälitysalan Keskusliiton jäsenryhmittymien ja niitä edustavien yritysten toiminnan eettinen perusta ja vahvistaa alan arvostuksen kehittymistä. Säännöt muodostavat yhdessä Kiinteistönvälitysalan Keskusliiton Hyvän Välitystavan ohjeistuksen kanssa puitteet eettiselle ja hyvän tavan mukaiselle kiinteistönvälitystoiminnalle.

Välitystoiminta etänä

Ohjeistuksessa käsitellään muun muassa etätunnistamista, toimeksiannon suorittamista, katselmusta, videoesittelyitä ja hyväksyttyjä sähköisiä allekirjoituspalveluita.