Miten näitä riskejä sitten voi välttää?
Ennen kuin otat em. kokonaisuuden välitettäväksi harkitse tarkasti, onko rakennusliikkeellä realistinen mahdollisuus suoriutua urakasta. Jos rakennustyö jää kesken esimerkiksi rakennusliikkeen konkurssin takia, saattaa ostajan olla vaikeaa löytää jatkajaa rakennustyölle. Jos taas rakennusliike menee konkurssiin rakennuksen valmistumisen jälkeen, saattaa ostaja jäädä ilman korvausta, vaikka kohteessa olisi virheitä.
Ennen hankkeeseen ryhtymistä välittäjän tulee täyttää selonottovelvollisuus ja selvittää muun muassa rakennushankkeen toteuttamiseen liittyvät tiedot. Myytävä kohde saattaa esimerkiksi olla osa isompaa hanketta, jossa myytävän kohteen toteutuminen edellyttää muiden hankkeeseen liittyvien kohteiden myymistä. Tällöin on mahdollista, että yksittäistä hanketta ei voida toteuttaa lainkaan tai sitä ei voida toteuttaa tietyssä ajassa tai tiettyyn hintaan, jos muita kohteita ei saada myytyä. Mahdollista on myös, että jos projekti sisältää useamman rakennuksen rakentamisen, ei yhtä rakennusta voida lopputarkastaa ennen kuin kaikki projektiin sisältyvät rakennukset ovat valmiita.
Suurin osa Kuluttajariitalautakunnan ja Aluehallintoviraston ratkaisukäytännöissä esiin nousseista ongelmista liittyen em. kokonaisuuksien välittämisiin koskee sitä, että ostaja ei ole ymmärtänyt, mihin hän on sitoutunut tällaisen kokonaisuuden ostamalla.
Kun välität maapohja + urakkasopimus -kokonaisuutta huolehdi, että ostaja varmasti ymmärtää, mitä hän ostaa ja mihin hän sitoutuu.
Tuo kohteen myyntiesitteessä ilmi, että kyse on maapohja + urakkasopimus -kokonaisuudesta ja maapohjan hinta ja urakkasopimuksen hinta ilmoitetaan erikseen. Lisäksi ostajalle tulee korostaa, että hänestä tulee maankäyttö- ja rakennuslain tarkoittama rakennushankkeeseen ryhtyvä eli rakennuttaja.
Selvitä ostajalle, että urakkasopimuksella rakennettavaan rakennukseen ei sovelleta maakaaren säännöksiä esim. virhevastuun osalta. Ratkaisukäytännössä on kiinnitetty huomiota myös siihen, että jos kohde on ostajan silmin rinnastettavissa asunto-osakeyhtiömuotoiseen rakentamiseen (esim. rivitalo tai paritalo hallinnanjakosopimuksella), ostajalle tulee tehdä selväksi, että kyseessä ei ole asuntokauppalain tarkoittama RS-kohde ja että kohteelle ei ole asuntokauppalain mukaisia vakuuksia. Vaikka vakuuksien asettaminen urakkasopimuksen nojalla rakennettaville kohteille ei ole pakollista, voi sellaiset kuitenkin vapaaehtoisesti asettaa. Vakuuksien asettaminen voi edesauttaa kohteen myymistä.
Kun olet löytänyt kohteelle ostajan, laadi maapohjaa koskeva kauppakirja kuten normaalistikin lakia ja hyvää välitystapaa noudattaen. Kiinnitä erityistä huomiota siihen, että maapohjan hinnaksi sovittu vastaa maapohjan käypää arvoa, jotta kauppahinnalla ei katsota rahoitettaneen rakennusurakkaa.
Avustamisvelvollisuuden nojalla välitysliikkeen tulee huolehtia siitä, että urakkasopimuksen ehdot ovat ostajan edun mukaiset. Suositeltavaa onkin käyttää kuluttaja-asiamiehen hyväksymiä rakennusalan töitä koskevia yleisiä kuluttajasopimusehtoja ja urakkasopimuksena rakennusalan töitä koskevaa kuluttajasopimusta tai vastaavaa. Kiinnitä huomiota myös siihen, että urakkasopimuksen mukaan urakan hintaa ei makseta etupainotteisesti.
Ratkaisukäytännössä on katsottu, että välitysliikkeen tulee suositella ostajalle valvojan palkkaamista. Valvoja valvoo urakan etenemistä ja toimii ostajan edustajana. Valvojan oikeudet on huomioitava jo urakkasopimuksessa.
Välitysliikkeen velvollisuudet päättyvät, kun maapohjan kauppa ja urakkasopimus on tehty. Välitysliike ei esimerkiksi valvo urakkasopimuksessa sovittujen kauppahintaerien suorittamista taikka sitä, että urakka etenee sovitun mukaisesti.
Sanna Suni
Kiinteistönvälitysalan Keskusliiton laki-ja lausuntovaliokunnan jäsen
Lakiasiainpäällikkö, Kiinteistömaailma Oy
