10. Kaupanteko

Välitysliikkeen on ennen kaupantekoa varmistettava muun muassa seuraavat asiat:

Kaupantekotavasta ja -ajankohdasta sopiminen

Välitysliikkeen tulee sopia kaupantekotavasta (sähköinen tai fyysinen) ja -ajankohdasta sekä myyjän että ostajan kanssa. Välitysliikkeen tulee kaupantekoajankohdasta sovittaessa huomioida mahdollisen valmistumisen vaatima aika siten, että raportti on lähtökohtaisesti osapuolten käytettävissä riittävän ajoissa ennen kaupantekoa. Myös kaupantekotilaisuudessa tarvittavien paperisten osakekirjojen toimitusaika tulee erityisesti huomioida (kuinka paljon aikaisemmin osakekirja tulee tilata vakuuspankilta kaupantekotilaisuuteen ja montako päivää osakekirjan saapuminen postitse kestää realistisesti arvioiden).

Välityspalkkiolaskun maksaminen kaupanteon yhteydessä ja välityspalkkiolaskun toimittaminen

Toimeksiantosopimuksessa sovitaan yleensä, että välityspalkkio ja muut toimeksiantajan maksettavaksi tulevat kustannukset erääntyvät maksettaviksi kaupantekotilaisuudessa. Vakiintuneen käytännön mukaisesti lasku maksetaankin kaupanteon yhteydessä.

Toimeksiantajalla tulee olla mahdollisuus arvioida välityspalkkion ja mahdollisten muiden toimeksiantajalta veloitettavien kustannusten sopimuksenmukaisuutta sekä käyttää ostamansa palvelun reklamaatiotilanteisiin kuuluvaa maksunpidätysoikeuttaan. Jos välityspalkkio ja muut toimeksiantajan maksettavaksi tulevat kustannukset erääntyvät maksettaviksi kaupantekotilaisuudessa, välitysliikkeen tulee lähettää toimeksiantajalle lasku viimeistään silloin, kun kauppakirjan lopullinen muotoilu on hyväksytty osapuolten välillä. Jos kaupan osapuolilla ei ole kommentteja välittäjän lähettämään kauppakirjaluonnokseen, lasku tulee lähettää erikseen heti kun tämä on selvinnyt. Toimeksiantajan tulee aina saada tieto kulujen yhteismäärästä ennen kaupantekotilaisuutta.

Kaupantekoa varten tarvittavat asiakirjat

Välitysliikkeen tulee kerätä hyvissä ajoin ennen kaupantekoa kaupassa tarvittavat ja ostajalle luovutettavat asiakirjat. Välitysliikkeen on lisäksi tarkistettava ne ja otettava niistä mahdollisesti tarvittavat kopiot.

Välitysliikkeen on toimitettava kohteessa mahdollisesti tehdystä kuntotarkastuksesta laadittu raportti ja siihen liittyvät värivalokuvat ostajalle riittävän ajoissa (noin 2-3 päivää) ennen kaupantekoajankohtaa. Välitysliikkeen on tutustuttava itsekin kuntotarkastusraporttiin värikuvineen. Jos raportista tai sen liitteenä olevista kuvista ilmenee jotakin, mikä on ristiriidassa tiedossa olevien tai tietoon tulleiden seikkojen kanssa, välitysliikkeen on kiinnitettävä sekä myyjän että ostajan huomiota asiaan ja suositeltava heitä ottamaan yhteyttä raportin laatijaan.

Avaimet ja turvajärjestelmien tunnukset

Välitysliikkeen tulee varmistaa toimeksiantajalta asunnon avainten sijainti ja niiden lukumäärä sekä sopia niiden luovuttamisesta. Välitysliikkeen tulee lisäksi selvittää toimeksiantajalta asunnon mahdollisen turvajärjestelmän käyttöohjeet ja tunnukset sekä sopia niiden luovuttamisesta.

Vuokrattu kohde

Mikäli myyntitoimeksiannon kohde on vuokrattu, tulee välitysliikkeen varmistaa toimeksiantajalta alkuperäisen vuokrasopimuksen sijainti ja muistuttaa myyjää tuomaan se kaupantekotilaisuuteen tai muuten huolehtia, että se toimitetaan ostajalle. Välitysliikkeen on myös selvitettävä vuokrasuhteen vakuudeksi maksettu vakuus ja huolehdittava sen siirtämisestä osapuolten sopimuksen mukaisesti.

Asunto-osakkeen osalta välitysliikkeen on ennen kaupantekoa varmistettava seuraavat asiat:

Isännöitsijäntodistuksessa olevat keskeiset tiedot

Välitysliikkeen on luotettavasti varmistettava isännöitsijäntodistuksessa olevien keskeisten tietojen ajantasaisuus. Keskeisiä tietoja ovat mm. tieto omistajasta, vastikerästeistä, yhtiökokouspäätöksistä ja yllättävistä korjaustarpeista.

Isännöitsijäntodistuksesta on tarkistettava myös tieto siitä, onko taloyhtiö siirtänyt osakeluettelonsa huoneistotietojärjestelmään. Ajantasainen tieto yhtiön osakeluettelon ylläpidosta sekä osakkeiden muodosta on kuitenkin suositeltavaa isännöitsijäntodistuksen lisäksi tarkastaa myös kaupallisten palveluntarjoajien kyselypalvelusta tai Maanmittauslaitoksen asiakaspalvelusta. Mikäli ilmenee, että taloyhtiö on kesken toimeksiannon hoitamisen siirtänyt osakeluettelon huoneistotietojärjestelmään, on välitysliikkeen hankittava osakeluettelo ja tarkistettava siitä, että myyjä on merkitty osakeluetteloon osakkeiden omistajaksi sekä huomioitava asia kaupanteossa (katso tarkemmin luku 10.3.2).

Osakeluettelo

Mikäli yhtiö on siirtänyt osakeluettelonsa huoneistotietojärjestelmään, mutta paperista osakekirjaa ei ole vielä mitätöity, välitysliikkeen on luotettavasti varmistettava osakeluettelotulosteessa olevien keskeisten tietojen ajantasaisuus. Tällaisia tietoja ovat tieto osakeluetteloon merkitystä omistajasta sekä mahdolliset osakeluetteloon merkityt omistajan määräämisvallan rajoitukset.

Osakehuoneistotuloste

Mikäli yhtiö on siirtänyt osakeluettelonsa huoneistotietojärjestelmään ja kohteena olevien osakkeiden omistusoikeus perustuu sähköiseen omistajamerkintään, välitysliikkeen on luotettavasti varmistettava osakehuoneistotulosteen keskeisten tietojen ajantasaisuus. Keskeisiä
tietoja ovat mm. tieto osakkeiden omistajasta, mahdolliset osakeluetteloon merkityt omistajan määräämisvallan rajoitukset sekä tiedot osakkeiden panttauksesta.

Kaupan kohteena olevaan huoneistoon kohdistuva osuus yhtiön lainoista

Hyvän välitystavan mukaan välitysliikkeen tulee pyrkiä tarkistamaan yhtiöltä lainaosuuden määrä kaupantekohetkelle tai jos kauppa tehdään sähköisesti kaupankäyntijärjestelmässä, sille päivälle, jolloin kaupankäynti käynnistetään kaupankäyntijärjestelmässä, hankkimalla siitä kirjallinen selvitys. Mikäli tietoa lainaosuudesta ei ole saatavissa tai sitä ei ole tarkoituksenmukaisin kustannuksin hankittavissa, on riittävää, että välitysliike ilmoittaa toimeksiantajalle lainaosuuden määrän mahdollisesta pienentymisestä ja sen määrää koskevan tiedon mahdollisesta epätarkkuudesta. Mikäli kaupan kohteena olevaan huoneistoon kohdistuvan lainaosuuden määrä on esimerkiksi yhtiössä tehtyjen päätösten vuoksi suurentunut välitystehtävän hoitamisen aikana käytössä olleen isännöitsijäntodistuksen mukaisesta tiedosta, tulee välitysliikkeen aina selvittää asia.

Osakekirjan sijainnin varmistaminen

Välitysliikkeen on hyvissä ajoin ennen kaupantekoa varmistettava, että osakekirja on saatavilla kaupantekotilaisuuteen tai tehtäessä kauppa sähköisesti kaupankäyntijärjestelmässä, että osakekirja on siirrettävissä osapuolten sopimalla tavalla. Osakekirjan tulee olla käytettävissä ja luovutettavissa ostajalle sovittuna ajankohtana siten, että hyväksytyn ostotarjouksen mukainen kauppasopimus voidaan allekirjoittaa osapuolten sopimana ajankohtana. Osakekirjan tilaaminen hyvissä ajoin kaupantekotilaisuuteen ja lisäksi sen varmistaminen, että osakekirja
myös tosiasiallisesti saapuu ko. tilaisuuteen, kuuluu välitysliikkeen tehtäviin. Välitysliikkeen on syytä pyytää pankilta sähköpostitse vahvistus siitä, että välitysliike on tilannut osakekirjan.

Mikäli kohteena olevien osakkeiden omistusoikeus perustuu sähköiseen omistajamerkintään, on välitysliikkeen huolehdittava siitä, että myyjän suostumus uuden omistajan omistusoikeuden rekisteröimiseksi saadaan Maanmittauslaitoksen hyväksymällä tavalla (katso jäljempänä luku 10.4.2). Mikäli osakehuoneistorekisterin mukaan osakkeisiin kohdistuu panttioikeus, on välitysliikkeen huolehdittava siitä, että pantinhaltijalta on tarvittava sitoumus panttauskirjauksen poistamisesta kauppakirjan ehtojen mukaisesti.

Osakesiirrot

Jos kohteena olevien osakkeiden omistusoikeus perustuu paperiseen osakekirjaan, on välitysliikkeen varmistettava, että osakekirja on siirretty toimeksiantajalle asianmukaisella tavalla tai jos kauppa tehdään sähköisesti kaupankäyntijärjestelmässä, että osakekirja on siirrettävissä ostajalle.

Ratkaisevana on viimeinen siirtomerkintä, jolla osakekirja on siirretty nykyiselle omistajalle (poikkeuksena kuolinpesät). Jos isännöitsijäntodistukseen merkitty omistaja on toimeksiantajana, ennen viimeistä merkintää mahdollisesti puuttuvilla välisaannoilla ei ole merkitystä eikä niitä koskevia siirtomerkintöjä tarvitse jälkikäteen tehdä.

Toimeksiantajan tulee huolehtia mahdollisesti puuttuvien siirtomerkintöjen hankkimisesta. Jos niitä ei kuitenkaan voida saada, se ei välttämättä estä toimeksiantosopimuksen tekemistä eikä myyntiä, jos saannon laillisuus pystytään muulla tavalla riidattomasti osoittamaan.

Mikäli osakeluettelo on siirretty huoneistotietojärjestelmään, mutta paperinen osakekirja on vielä olemassa, välitysliikkeen tulee varmistua osakekirjan siirtomerkintöjen asianmukaisuudesta yllä mainitulla tavalla.

Varainsiirtovero

Asunto-osakkeen luovutuksesta on suoritettava 2 % varainsiirtovero (poikkeuksena ensiasunnon ostajan varainsiirtoverovapaus). Välitysliikkeen on laskettava oikea varainsiirtoveron määrä. Välitysliikkeen on hyvissä ajoin ennen kaupantekoa selvitettävä ostajakohtainen varainsiirtoveron viitenumero. Jos ulkomaalainen ostaja ei ole Verohallinnon rekisterissä, täytyy ostajan rekisteröityä asiakkaaksi Verohallintoon ennen kauppaa.

Kiinteistön osalta välitysliikkeen on ennen kaupantekoa varmistettava seuraavat asiat:

Panttikirjojen sijainti

Välitysliikkeen on hyvissä ajoin ennen kaupantekoa varmistettava, että kirjalliset panttikirjat ovat saatavilla kaupantekotilaisuuteen tai että sähköiset panttikirjat ovat siirrettävissä osapuolten sopimalla tavalla ostajalle tai ostajan määräämälle taholle. Panttikirjojen tulee olla käytettävissä ja luovutettavissa tai siirrettävissä ostajalle sovittuna ajankohtana siten, että hyväksytyn ostotarjouksen mukainen kauppasopimus voidaan allekirjoittaa osapuolten
sopimana ajankohtana. Kirjallisten panttikirjojen hankkiminen kaupantekotilaisuuteen ja sen varmistaminen, että panttikirjat tosiasiallisesti myös saapuvat ko. tilaisuuteen, kuuluu välitysliikkeen tehtäviin. On syytä muistaa, että paperisia panttikirjoja ei voi enää antaa velan vakuudeksi.

Kaupanvahvistaja

Välitysliikkeen on tilattava kaupanvahvistaja kaupantekotilaisuuteen. Välitysliikkeen on lisäksi muistutettava kaupan osapuolia kaupanvahvistajan palkkiosta ja huolehdittava siitä, että kaupan osapuolet suorittavat palkkion sopimuksensa mukaisesti. Maanmittauslaitoksen Kiinteistövaihdannan palvelussa (KVP) luovutukset tehdään ilman kaupanvahvistajaa.

Hyvän välitystavan mukaisena ei pidetä sitä, että välitysliikkeessä toimiva kiinteistönvälittäjä toimisi kaupanvahvistajana sen kiinteistön kaupassa, jonka välitykseen hän on osallistunut.

Käyttömaksut

Välitysliikkeen tulee selvittää toimeksiantajalta, kohdistuuko kiinteistöön erääntyneitä käyttömaksuja (esim. vesihuolto, energia, sähkö). Välitysliike saa lähtökohtaisesti luottaa toimeksiantajan ilmoitukseen. Mikäli välitysliikkeellä kuitenkin on toimeksiannon suorittamisen yhteydessä syntynyt aihetta epäillä toimeksiantajan ilmoitusta, tulee välitysliikkeen ennen kaupantekoa tarkistaa kyseiseltä laitokselta, ovatko energia-, sähkö- ja vesimaksut maksettu. Välitysliike voi näin arvioida, onko esim. sähkömittari tarpeen lukea kaupantekopäivälle.

Välitysliikkeen on lisäksi selvitettävä sähköliittymäsopimuksen siirrettävyys, jos liittymä siirretään kaupassa ostajalle.

Vuokraoikeus rakennuksineen osalta välitysliikkeen on ennen kaupantekoa varmistettava seuraavat asiat:

Panttikirjojen sijainti

Välitysliikkeen on hyvissä ajoin ennen kaupantekoa varmistettava, että kirjalliset panttikirjat ovat saatavilla kaupantekotilaisuuteen tai että sähköiset panttikirjat ovat siirrettävissä osapuolten sopimalla tavalla ostajalle tai ostajan määräämälle taholle. Panttikirjojen tulee olla käytettävissä ja luovutettavissa tai siirrettävissä ostajalle sovittuna ajankohtana siten, että hyväksytyn ostotarjouksen mukainen kauppasopimus voidaan allekirjoittaa osapuolten sopimana ajankohtana. Kirjallisten panttikirjojen hankkiminen kaupantekotilaisuuteen ja sen varmistaminen, että panttikirjat tosiasiallisesti myös saapuvat ko. tilaisuuteen, kuuluu välitysliikkeen tehtäviin. On syytä
muistaa, että paperisia panttikirjoja ei voi enää antaa velan vakuudeksi.

Maksut

Välitysliikkeen tulee selvittää toimeksiantajalta, kohdistuuko kaupan kohteeseen erääntyneitä maksuja (esim. vuokra, vesihuolto, energia, sähkö, yksityistien tiemaksut). Välitysliike saa lähtökohtaisesti luottaa toimeksiantajan ilmoitukseen. Mikäli välitysliikkeellä kuitenkin on toimeksiannon suorittamisen yhteydessä syntynyt aihetta epäillä toimeksiantajan ilmoitusta, tulee välitysliikkeen ennen kaupantekoa tarkistaa, ovatko vuokra ja muut maksut maksettu. Välitysliike voi näin arvioida, onko esim. sähkömittari tarpeen lukea kaupantekopäivälle.

Välitysliikkeen on lisäksi selvitettävä sähköliittymäsopimuksen siirrettävyys, jos liittymä siirretään kaupassa ostajalle.

Kauppakirjaan on aina kirjattava osapuolten nimet ja henkilötunnukset näiden riittäväksi yksilöimiseksi. Yleisenä tapana on, että kauppakirjaan kirjataan lähtökohtaisesti myös kaupan osapuolten postiosoitteet, puhelinnumerot ja sähköpostiosoitteet. Perustellusta syystä ja vain yksittäistapauksessa esimerkiksi postiosoitteen voi jättää kuitenkin kirjaamatta.

Välitysliikkeen tulee laatia kauppakirja ostotarjouksessa sovittujen ehtojen mukaisesti, elleivät osapuolet sovi toisin. Sovittujen ehtojen tulee olla yleisesti alalla noudatetun käytännön mukaisia.

Kauppakirja on laadittava siten, että se sisältää kaikki osapuolten kannalta olennaiset ehdot. Ehtojen on oltava kohtuullisia ja niiden on kuvattava mahdollisimman selkeästi molempien osapuolten oikeudellista asemaa. Välitysliikkeen on kiinnitettävä tähän erityistä huomiota laatiessaan kaupan vakuusjärjestelyjä koskevia ehtoja.

Sähköisessä asunto- ja kiinteistökaupassa on syytä kiinnittää huomiota siihen, että hallintaoikeuden siirtymistä ei voida sitoa ”kaupantekohetkeen”, koska sähköisissä kaupankäyntijärjestelmissä kauppa katsotaan syntyneeksi sillä hetkellä, kun sekä ostaja että myyjä ovat allekirjoituksillaan hyväksyneet samansisältöisen kauppakirjan kaupankäyntijärjestelmässä. Ostajan pankki maksaa kauppahinnan myyjän pankin ilmoittamalle tilille kuitenkin vasta sen
jälkeen (yleensä samana tai seuraavana pankkipäivänä), kun osapuolet ovat hyväksyneet kauppakirjan järjestelmässä. Omistusoikeuden osalta käytetään yleisesti ehtoa, jonka mukaan omistusoikeus siirtyy, kun kauppahinta on kokonaisuudessaan maksettu. Kaupan kohteen hallintaoikeuden siirtäminen ostajalle ennen kuin kauppahinta on kokonaisuudessaan maksettu ei ole myyjän edun mukaista. Myyjä ei myöskään ole velvollinen luovuttamaan asunnon hallintaa ostajalle ennen kuin kauppahinta on kokonaisuudessaan maksettu.

Sähköisessä asunto -ja kiinteistökaupassa hallintaoikeuden siirtymisen osalta, jos osapuolten tarkoituksena on luovuttaa hallintaoikeus ”kaupanteossa” (yleensä siinä tilanteessa, että kaupan kohteena oleva asunto on tyhjillään), voidaan kauppakirjan ehdoksi muotoilla esimerkiksi seuraavaa:

Hallintaoikeus kaupan kohteeseen siirtyy ostajalle omistusoikeuden siirtymisen jälkeisenä seuraavana arkipäivänä kello 00:00 mennessä. Osapuolten kesken on lisäksi sovittu, että hallintaoikeus kaupan kohteeseen siirtyy ostajalle kuitenkin viimeistään pp.kk.vvvv kello 00:00 mennessä.

Välitysliikkeen on huolehdittava siitä, että kaupan osapuolet saavat riittävän ajoissa (yleensä vähintään 2-3 päivää) ennen kaupan tekemistä kauppakirjaluonnoksen tarkastettavakseen, jotta heillä on mahdollisuus esittää mahdolliset kommentit, muutosehdotukset ja kysymykset välitysliikkeelle. Hyvän välitystavan mukaan riittävänä ei voida pitää sitä, että osapuolet saavat kauppakirjaluonnoksen tarkastettavakseen vasta kauppaa edeltävänä päivänä. Kauppakirjaluonnos on tarvittaessa toimitettava myös molempien osapuolten pankeille. Lisäksi kauppakirjaluonnos tulee tarvittaessa toimittaa ulosottoviranomaiselle. Tämän jälkeen välitysliike laatii lopullisen kauppakirjan.

Jos kiinteistön ostaja tarvitsee eräiden kiinteistönhankintojen luvanvaraisuudesta annetun lain 1 §:n tarkoittamana henkilönä (EU- ja ETA- alueen ulkopuolinen ostaja) puolustusministeriön luvan kiinteistön hankintaan, eikä lupaa ole etukäteen hankittu, tulee asiasta olla maininta kauppakirjassa. Kauppakirjassa tulee lisäksi olla maininta siitä, että mikäli lupa evätään ja kiinteistökauppa on jo vahvistettu, on ostaja velvollinen luovuttamaan kiinteistön kuuden kuukauden kuluessa siitä, kun päätös luvan epäämisestä on saanut lainvoiman.

Kiinteistön kauppakirjassa on oltava maininta myös siitä, että valtiolla on oikeus lunastaa kiinteistö, jos kiinteistön hankkiminen on tarpeen maanpuolustuksen, rajavalvonnan tai rajaturvallisuuden varmistamiseksi taikka alueellisen koskemattomuuden valvonnan tai kansallisen turvallisuuden varmistamiseksi.

Välitysliikkeen on tunnistettava sekä myyjä että ostaja ja todennettava näiden henkilöllisyys hyväksyttävästä todentamisasiakirjasta, ellei sitä ole jo aiemmin tehty. Katso tarkemmin rahanpesulain velvoitteesta tuntea asiakkaansa edeltä ohjeen luvusta 5.2.

Välitysliikkeen on kaupantekotilaisuudessa tai jos kauppa tehdään sähköisesti kaupankäyntijärjestelmässä, ennen kauppakirjan allekirjoittamista käytävä kauppakirjan sisältö kaupan osapuolten kanssa läpi sekä vastattava osapuolten mahdollisiin kysymyksiin. Välitysliikkeen on huolehdittava myös siitä, että kaupan osapuolet saavat omat kappaleensa kauppakirjan liitteinä olevista asiakirjoista. Välitysliikkeen on lisäksi tarkistettava, että kauppahinta tai sen sovittu osa ja vakuusasiakirjat siirtyvät kaupanteossa sopimuksen mukaisesti.

Välitysliikkeen on kerrottava kaupan osapuolille asunnon hallinnan luovutuksen ja siihen liittyvien velvollisuuksien merkityksestä (esim. kohteen siivous, kellarien tyhjennys, mitä kohteesta ei saa viedä muuton yhteydessä).

Välittäjä voi kaupanteossa toimia jommankumman kaupan osapuolen valtuuttamana vain poikkeuksellisesti. Näin voidaan toimia vain, mikäli ei ole mahdollista saada ketään ulkopuolista valtuutetuksi. Mikäli kysymys on uudiskohteesta, välittäjä voi kuitenkin rakennusliikkeen valtuuttamana allekirjoittaa RS-kohteen kauppakirjan rakennusliikkeen puolesta.

Välittäjä ei missään tilanteessa voi toimia kummankin kaupan osapuolen valtuuttamana samanaikaisesti.

Välitysliikkeen tulee huolehtia, että asunto-osakkeen kaupassa osakekirjaan tehdään tarvittavat siirtomerkinnät. Välitysliikkeen on maksuehtokaupoissa huolehdittava siitä, että maksaessaan loppukauppahinnan, ostaja saa osakekirjan haltuunsa hänelle asianmukaisesti siirrettynä. Vastaavalla tavalla toimitaan siinäkin tilanteessa, että taloyhtiön osakeluettelo on siirretty huoneistotietojärjestelmään, mutta paperista osakekirjaa ei ole vielä mitätöity. Mikäli kohteena olevien osakkeiden omistusoikeus perustuu sähköiseen omistajamerkintään, on välitysliikkeen huolehdittava siitä, että myyjä antaa suostumuksensa uuden omistajan eli ostajan omistusoikeuden rekisteröimiseksi Maanmittauslaitoksen hyväksymällä tavalla (katso jäljempänä luku 10.4.2).

Aina silloin kun yhtiön osakeluettelo on huoneistotietojärjestelmässä (siitä riippumatta, perustuuko omistusoikeus paperisen osakekirjan hallintaan vai sähköiseen omistajamerkintään), välitysliikkeen on kehotettava ostajaa hakemaan omistusoikeuden maksullista rekisteröintiä Maanmittauslaitokselta viipymättä kaupanteon jälkeen sekä annettava ohjeet hakemuksen tekemiseksi ja mahdollisen paperisen osakekirjan mitätöimiseksi. Ohjeet voidaan antaa esimerkiksi erillisellä asiakirjalla tai sisällyttää kauppakirjaan. Mikäli osakkeet ovat lainan vakuutena, huolehtii ko. vakuuspankki yleensä edellä tässä kappaleessa kerrotuista toimenpiteistä.

Välitysliikkeen on asunto-osakkeen kaupan yhteydessä varmistettava, että jokainen ostaja suorittaa omalta osaltaan varainsiirtoveron (käytetty asunto). Kiinteistönvälittäjä on velvollinen antamaan varainsiirtoveroilmoituksen jokaisen ostajan osalta erikseen kaupanteon yhteydessä. Jos ilmoituksen antaminen ei ole esimerkiksi teknisistä syistä mahdollista kaupantekotilaisuudessa, ilmoitus katsotaan annetuksi kaupanteon yhteydessä, jos se annetaan viivytyksettä esteen poistuttua. Kiinteistönvälittäjän on annettava asiakkaalle todistus suoritetusta varainsiirtoverosta.

Jos kysymyksessä on kuitenkin uudiskohde, ja vaikka kaupassa olisi käytetty kiinteistönvälittäjää, tulee ostajan maksaa varainsiirtovero omatoimisesti kahden kuukauden kuluessa omistusoikeuden siirtymisestä. Ko. tilanteessa ostajan tulee myös samassa ajassa antaa varainsiirtoveroilmoitus. Välitysliikkeen on tällöin huolehdittava siitä, että ostajalle annetaan ohjeet varainsiirtoveron suorittamisesta ja varainsiirtoveroilmoituksen antamisesta Verohallinnolle määräaikoineen sekä tieto määräajan laiminlyönnistä aiheutuvista viivästysseuraamuksista.

Rakentamisvaiheessa tehtyyn kauppaan perustuvat oikeudet ja velvoitteet voidaan siirtää edelleen ennen omistusoikeuden siirtymistä. Siirtosopimuksessa luovutuksensaajana (ostajana) oleva suorittaa veron kahden kuukauden kuluessa omistusoikeuden siirtymisestä. Siirtosopimuksessa luovuttajana (myyjänä) olevan tulee sitä vastoin suorittaa vero omasta rakentamisvaiheessa tekemästään kaupasta kahden kuukauden kuluessa siirtosopimuksen tekemisestä. Välitysliikkeellä ei ole velvollisuutta valvoa veron suorittamista. Välitysliikkeen tulee kuitenkin luovutuksen
yhteydessä muistuttaa osapuolia velvollisuudesta suorittaa varainsiirtovero.

Asunto-osakkeen kaupassa välitysliikkeen on selvitettävä ostajalle ensiasunnon varainsiirtoverovapauden edellytykset. Jos kiinteistönvälittäjä on vastuussa varainsiirtoverotuksen suorittamisesta, kiinteistönvälittäjän vastuu ensiasunnoksi hankittavan huoneiston hallintaan oikeuttavien osakkeiden tai osuuksien kaupassa ulottuu luovutuksensaajan ikää ja hankittavaa asuntoa koskevien edellytysten täyttymisen valvontaan. Ostaja voi osoittaa kiinteistönvälittäjälle ikäedellytyksen täyttymisen henkilötodistuksella, esimerkiksi passilla. Hankittavaa asuntoa koskeva edellytys täyttyy, jos luovutuksensaaja on hankkinut omistukseensa vähintään puolet asuinhuoneiston hallintaan oikeuttavista osakkeista tai osuuksista. Ensiasunnon verovapauden voi saada ainoastaan vakituiseen asumiskäyttöön tarkoitetun asuinhuoneiston hallintaan oikeuttaviin osakkeisiin tai osuuksiin.

Varainsiirtoverovapauden saamiseksi edellytetään sitä, että luovutuksensaaja voi tosiasiallisesti ja luvallisesti käyttää Suomesta hankkimaansa asuntoa omana vakituisena asuntonaan. Jos ostaja on ulkomaalainen, on välitysliikkeen näin ollen tarkistettava, onko ostajalle myönnetty rekisteröityä oleskeluoikeutta tai oleskelulupaa, ja minkä laatuisesta oleskeluluvasta on kyse.

Jos ostaja ei esitä kaupanteon yhteydessä rekisteröityä oleskeluoikeutta tai oleskelulupaa, jossa on merkintä P, P-Ey, P-EU tai A, ostajan antamaa selvitystä ensiasunnon edellytysten täyttymisestä vakituisesta asumisesta ei voida pitää riittävänä. Tällöin ostajan on suoritettava varainsiirtovero kaupanteon yhteydessä. Ostaja voi tehdä Verohallinnolle varainsiirtoveron palautushakemuksen, jos hän katsoo olevansa oikeutettu ensiasunnon varainsiirtoverovapauteen. Lisätietoa aiheesta löytyy Verohallinnon ensiasunnon varainsiirtoveroa koskevasta syventävästä vero-ohjeesta Verohallinnon verkkosivuilta osoitteesta www.vero.fi.

Vaikka asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksessä on lunastuslauseke, ostajan on maksettava varainsiirtovero kaupanteon yhteydessä, kun kaupat tehdään kiinteistönvälittäjän välityksellä. Jos joku muu lunastaa osakkeet myöhemmin, alkuperäinen ostaja hakee varainsiirtoveron palautusta jälkikäteen.

Kiinteistön ja vuokraoikeuden rakennuksineen kaupassa tulee ostajan suorittaa varainsiirtovero (4 %) omatoimisesti viimeistään lainhuutoa/kirjaamista haettaessa tai jos lainhuutoa/kirjaamista ei ole säädetyssä määräajassa haettu, kuuden kuukauden kuluessa kauppakirjan allekirjoittamisesta. Ostajan tulee myös samassa ajassa antaa varainsiirtoveroilmoitus. Välitysliikkeen ei tarvitse huolehtia siitä, että ostaja suorittaa kaupan kohteena olevasta kiinteistöstä ja vuokraoikeudesta rakennuksineen varainsiirtoveron.

Välitysliikkeen tulee antaa ostajalle ohjeet varainsiirtoveron suorittamisesta ja varainsiirtoveroilmoituksen antamisesta Verohallinnolle määräaikoineen sekä tieto määräajan laiminlyönnistä aiheutuvista viivästysseuraamuksista. Ohjeet voidaan antaa esimerkiksi erillisellä asiakirjalla tai sisällyttää kauppakirjaan.

Kiinteistön ja vuokraoikeuden rakennuksineen kaupan osalta välitysliikkeen on selvitettävä ostajalle ensiasunnon ostajan varainsiirtoverovapauden edellytykset ja se, millainen selvitys ostajan on lainhuutoa tai vuokraoikeuden kirjaamista hakiessaan verovapautensa osalta esitettävä.

Lisäksi välitysliikkeen on annettava ostajalle ohjeet lainhuudon hakemisesta määräaikoineen sekä kirjaamisvelvollisuudesta ja kerrottava lainhuudon/kirjaamisen hakemisen laiminlyönnin seuraamuksista, kuten varainsiirtoveron korotuksesta (ellei ostajan pankki ilmoita hoitavansa lainhuudon/kirjaamisen hakemista). Ohjeet voidaan antaa esimerkiksi erillisellä asiakirjalla tai sisällyttää kauppakirjaan.

Jos kiinteistön aikaisempi omistaja tai vuokraoikeuden haltija on laiminlyönyt lainhuudon tai erityisen oikeuden kirjaamisen hakemisen, välitysliikkeen on kerrottava ostajalle hänen velvollisuudestaan suorittaa vero viivästyskorotuksineen (lainhuuto- tai kirjaamishakemuksen tekemistä edeltäneiden 3 vuoden aikana tehtyjen luovutusten osalta).

Sähköinen panttikirja on sen tahon hallussa, joka on rasitustodistuksella merkitty sähköisen panttikirjan saajaksi. Vain saaja voi siirtää sähköisen panttikirjan toisen saajan nimiin. Siirto toteutetaan kirjallisella siirtositoumuksella, jonka voi antaa myös sähköisenä Maanmittauslaitoksen Kiinteistövaihdannan palvelussa (KVP). Kauppakirjassa tulee yksilöidä kiinteistöön kohdistuvat kiinnitykset ja panttikirjojen tyyppi (sähköinen). Kauppakirjalle tulee kirjata myös sähköisen panttikirjan saajan antama siirtositoumus sekä maininta siitä, kuka vastaa siirtomaksusta.

Alla olevat tilanteet koskevat kauppoja, joissa koko kauppahinta maksetaan kaupanteon yhteydessä. Maksuehtokaupoissa, kun panttikirjat ovat sähköisiä ja kauppa tehdään paperilla, on välittäjän syytä varmistaa, että kaupanvahvistaja tekee sähköisen kiinteistönluovutusilmoituksen välittömästi kaupanteon jälkeen (kaupanvahvistajan ohjeen mukaan kaupanvahvistajan on ilmoitettava luovutuksesta viipymättä, viimeistään kahden päivän kuluessa vahvistamisesta Maanmittauslaitokseen ja kunnalle).

Jos sähköisen panttikirjan saajaksi on merkitty pankki, tai ostaja tarvitsee panttikirjoja lainan vakuudeksi, on aina etukäteen varmistettava pankin/pankkien edellyttämät käytännöt.

Sähköisten panttikirjojen haltijana on myyjän pankki

Jos sähköiset panttikirjat ovat pankin hallussa (usein lainan vakuutena), myyjän pankin tulee antaa sitoumus sähköisten panttikirjojen siirtämisestä (siirtositoumus). Toisen pankin antama sitoumus sähköisten panttikirjojen siirtämisestä pitäisi riittää ostajan pankille ja ostajalle. Välittäjän on kuitenkin syytä varmistaa ostajan pankin kanta. Kuten todettua, sähköisen panttikirjan haltija eli tässä tilanteessa myyjän pankki siirtää panttikirjan ostajalle tai ostajan pankille.

Sähköisen panttikirjan haltijana on myyjä (tai muu yksityishenkilö) ja kauppa tehdään sähköisesti

Jos sähköiset panttikirjat eivät ole pankin hallussa ja kauppa tehdään sähköisesti, myyjä liittää kauppakirjaan sähköisten panttikirjojen siirtämistä koskevan sähköisen ehdollisen hakemuksen (KVP:ssä sitoumus), jossa todetaan myyjän siirtävän sähköiset panttikirjat ostajan/ostajan pankin nimiin välittömästi, kun kaupan osapuolet ovat allekirjoittaneet kauppakirjan ja kauppahinta on kokonaisuudessaan maksettu sopimuksen mukaan myyjän/myyjän pankin erikseen ilmoittamalle tilille. Ehdollinen hakemus muuttuu sähköisessä kiinteistökaupassa (KVP) automaattisesti sähköisten panttikirjojen siirtämistä ostajan/ostajan pankin nimiin koskevaksi hakemukseksi, kun myyjä ja ostaja ovat allekirjoittaneet kauppakirjan.

Sähköisen panttikirjan haltijana on myyjä (tai muu yksityishenkilö) ja ostaja ei tarvitse sähköisiä panttikirjoja lainan vakuudeksi. Kauppa tehdään paperilla.

Jos sähköiset panttikirjat eivät ole pankin hallussa ja kauppa tehdään paperilla, myyjä siirtää panttikirjat ostajan nimiin sopimuksen mukaisesti. Myyjä voi siirtää kaupantekotilaisuudessa sähköiset panttikirjat sähköisesti KVP:ssä ostajalle. Suositeltavaa on, että sähköiset panttikirjat siirretään ostajan nimiin jo ennen kauppahinnan maksua, mikäli siirtoa ei voida toteuttaa KVP:ssä kauppahinnan maksutilaisuudessa.

Sähköisen panttikirjan haltijana on myyjä (tai muu yksityishenkilö) ja ostaja tarvitsee sähköisiä panttikirjoja lainan vakuudeksi. Kauppa tehdään paperilla.

Jos sähköiset panttikirjat eivät ole pankin hallussa ja kauppa tehdään paperilla, kauppakirjassa sovitaan, että myyjä siirtää sähköiset panttikirjat ostajan pankille viimeistään kauppahinnan maksun yhteydessä. Käytännössä ostajan pankki edellyttää sähköisten panttikirjojen siirtämistä nimiinsä jo ennen kauppahinnan maksua, mikäli siirtoa ei voida toteuttaa KVP:ssä kauppahinnan maksutilaisuudessa. Panttikirjojen siirtämiseen menevä aika on huomioitava kaupanteon ajankohtaa sovittaessa.

Käteiskaupassa kauppahinta maksetaan kokonaisuudessaan kaupan syntymisen yhteydessä. Perinteisesti fyysisesti tehdyssä käteiskaupassa kauppahinta maksetaan kaupantekotilaisuudessa ja kuitataan kokonaisuudessaan maksetuksi ja saaduksi kauppakirjan allekirjoituksin. Myös omistusoikeuden sovitaan siirtyvän ostajalle kauppakirjan allekirjoituksin. Sähköisesti tehdyssä käteiskaupassa kauppahinta maksetaan kokonaisuudessaan kaupanteon yhteydessä. Sähköisesti tehdyssä kaupassa kauppa syntyy, kun sekä myyjä että ostaja ovat hyväksyneet samansisältöisen sähköisen kauppakirjan kaupankäyntijärjestelmässä.

Esimerkiksi Kiinteistövaihdannan palvelussa sähköisesti etänä tehtävä kiinteistön käteiskauppa (kauppahinnan maksuehto: kauppahinta maksetaan heti, kun ostaja on omalta osaltaan hyväksynyt sähköisen kauppakirjan kaupankäyntijärjestelmässä ja kauppa on syntynyt) on käteiskauppaa siinä erityisessä merkityksessä, että ostajan tulee maksaa kauppahinta sovitulle tilille kaupan syntymisen yhteydessä (eli heti/samalla, kun sekä myyjä että ostaja ovat allekirjoituksillaan hyväksyneet kauppakirjan kaupankäyntijärjestelmässä ja kauppa on syntynyt) eikä vasta joskus myöhemmin. Kauppakirjassa ei todeta, kuten perinteisessä käteiskaupassa, että omistusoikeus kaupan kohteeseen siirtyy ostajalle kauppakirjan allekirjoituksin. Omistusoikeuden todetaan siirtyvän vasta, kun koko kauppahinta on maksettu (lykkääväehtoinen kauppa). Kauppakirjasta puuttuu maininta siitä, että kauppahinta kuitattaisiin välittömästi saaduksi silloin, kun myyjä on omalta osaltaan hyväksynyt kaupan palvelussa. Jos ostajalle annetaan kauppahinnan maksuehdossa pidempi maksuaika kuin ”heti, kun ostaja on omalta osaltaan hyväksynyt sähköisen kauppakirjan kaupankäyntijärjestelmässä ja kauppa on syntynyt”, on kysymys maksuehtokaupasta eli varsinaisesta lykkääväehtoisesta kaupasta.

Maksuehtoisessa kaupassa kauppahinnalle annetaan maksuaikaa. Maksuehtokaupoissakin ostajan tulee aina maksaa kuitenkin osa kauppahinnasta kaupan syntymisen yhteydessä. Silloin kun on kyse sähköisestä kaupankäynnistä, kauppahinnan osa tulee maksaa heti/välittömästi, kun kauppa on syntynyt. Osapuolten asemasta, heidän välisestä sopimuksestaan ja järjestelystä riippuu, mikä osa kauppahinnasta kaupan syntymisen yhteydessä maksetaan. Jos tarjouksen tai esisopimuksen vakuudeksi on maksettu käsiraha, lasketaan se osaksi kaupanteossa jo maksettua kauppahintaa.

Perinteisesti fyysisesti tehdyssä maksuehtokaupassa myyjä kuittaa kauppakirjalla vastaanottaneensa ostajan kaupantekotilaisuudessa maksaman osakauppahinnan (Kauppahinnasta kuitataan tämän kauppakirjan allekirjoituksin maksetuksi x,xx euroa, johon sisältyy pp.kk.vvvv käsirahana maksettu x,xx euroa. Loppukauppahinta x,xx euroa maksetaan pp.kk.vvv mennessä). Jos maksuehtokauppa tehdään sähköisesti siten, että sekä myyjä ja ostaja tai heidän edustajansa eivät ole samanaikaisesti läsnä kauppaa tehtäessä (etäkauppa), ei kauppakirjalla kuitata osakauppahintaa vastaanotetuksi. Kauppakirjalla todetaan, mikä osa kauppahinnasta ostajan tulee maksaa heti, kun tämä on omalta osaltaan hyväksynyt sähköisen kauppakirjan kaupankäyntijärjestelmässä ja kauppa on syntynyt. Jos kuitenkin kiinteistön maksuehtokauppa tehdään Kiinteistövaihdannan palvelussa (poikkeuksellisesti) siten, että sekä myyjä että ostaja tai heidän edustajansa ovat samanaikaisesti läsnä kauppaa tehtäessä, kuittaa myyjä kauppakirjalla vastaanottaneensa ostajan kaupan syntymisen yhteydessä maksaman osakauppahinnan hyväksyessään omalta osaltaan sähköisen kauppakirjan kaupankäyntijärjestelmässä.

Maksuehtokauppakirjassa tulee sopia loppukauppahinnan maksuaikataulusta. Osapuolten välisestä sopimuksesta ja järjestelystä riippuu, kuinka pitkä aika loppukauppahinnan maksamiselle sovitaan. Kauppakirjaan tulee sisällyttää myös maininta siitä, että loppukauppahinnan maksun viivästyessä viivästyneelle erälle maksetaan viivästyskorkoa korkolain 4 §:n mukaan.

Maksuehtokauppojen osalta välitysliikkeen tulee huolehtia loppukauppahinnan maksutilaisuuden järjestelyistä sekä siihen liittyvien käytännön menettelyjen sopimisesta. Katso tarkemmin luvusta 10.4.1.

Vakuusjärjestelyt

Vakuusjärjestelyjen asianmukainen hoitaminen on yksi keskeisimmistä asioista kaupassa, jossa ostaja saa kauppahinnalle maksuaikaa. Vakuusjärjestelyissä on kyse toisaalta myyjän kauppahintasaatavan turvaamisesta ja toisaalta ostajan maksaman kauppahintaosuuden (osakauppahinnan) turvaamisesta. Kauppakirja on laadittava siten, että se sisältää kaikki osapuolten kannalta olennaiset ehdot (katso tarkemmin luvusta 10.2). Ehtojen on oltava kohtuullisia ja niiden on kuvattava mahdollisimman selkeästi molempien osapuolten oikeudellista asemaa. Välitysliikkeen on kiinnitettävä tähän erityistä huomiota laatiessaan kaupan vakuusjärjestelyjä koskevia ehtoja.

Välitysliikkeen on huolehdittava siitä, että asunnon avaimet ja muut mahdolliset, esim. turvajärjestelmien tunnukset, luovutetaan ostajalle osapuolten sopimuksen mukaisesti. Mikäli asunnon hallintaoikeus siirtyy ostajalle kaupanteossa, välitysliikkeen on huolehdittava, että avaimet ja tunnukset luovutetaan ostajalle kaupantekotilaisuudessa.

Välitysliikkeen tulee huolehtia, että kauppakirjan osapuolet allekirjoittavat kauppakirjan.

Välitysliikkeen tulee huolehtia siitä, että se antaa toimeksiantajalle kuitin välityspalkkion suorittamisesta. Sähköisessä asuntokaupassa toimeksiantaja saa kuitin suoritetusta välityspalkkiosta pankistaan.

Vuokratun myyntikohteen osalta välitysliikkeen tulee valvoa, että vuokrasopimuksen ehtojen täyttämisen vakuudeksi mahdollisesti annettu vakuus siirretään ostajalle kauppakirjan ehtojen mukaisesti. Välitysliikkeen on huolehdittava myös siitä, että ostaja saa alkuperäisen vuokrasopimuksen. Välitysliikkeen tulee muistuttaa myyjää siitä, että hän ilmoittaa vuokralaiselle vuokrakohteen myymisestä. Ostajaa tulee muistuttaa siitä, että hän ilmoittaa vuokralaiselle, millä perusteella hänestä on tullut vuokratun kohteen uusi omistaja, yhteystietonsa ja vuokranmaksutilin.

Mahdollisista ostajan tai myyjän pankin asiakkailtaan veloittamista kaupan tekemiseen liittyvistä kuluista (esim. kaupan tekemisestä konttorissa, lainhuudon tai sähköisen omistajamerkinnän hakemisesta) kertominen kaupan osapuolille on pankin tehtävä.

Maksuehtokauppojen osalta välitysliikkeen tulee huolehtia loppukauppahinnan maksutilaisuuden järjestelyistä sekä siihen liittyvien käytännön menettelyjen sopimisesta. Välitysliikkeen on muun muassa tarvittaessa ohjeistettava ostajaa maksumenettelyn osalta. Samassa yhteydessä välitysliikkeen on tarvittaessa varmistettava asunto-osakkeen osalta osakekirjojen ja kiinteistön osalta panttikirjojen luovutus ostajalle osapuolten sopimien kauppakirjan ehtojen mukaisesti.

Osakeluetteloa ei ole siirretty huoneistotietojärjestelmään

Osakkaan pyynnöstä on asunto-osakeyhtiön merkittävä hänen saantonsa yhtiön ylläpitämään osakeluetteloon. Uusi omistaja merkitään osakeluetteloon vasta, kun on luotettavasti selvitetty, että omistajaksi itsensä ilmoittava henkilö todella omistaa osakkeet.

Välitysliikkeen tulee toimittaa yhtiölle tarvittavat asiakirjat viipymättä kaupanteon jälkeen osakeluettelomerkinnän tekemistä varten. Osakeluettelomerkintää varten on isännöitsijälle yleensä toimitettava ainakin kopio kauppakirjasta, selvitys varainsiirtoveron maksusta ja kopio osakekirjasta siirtomerkintöineen.

Osakeluettelo siirretty huoneistotietojärjestelmään ja paperinen osakekirja

Silloin kun yhtiön osakeluettelo on huoneistotietojärjestelmässä, mutta kohteen omistusoikeus perustuu edelleen paperisen osakekirjan hallintaan, välitysliikkeen ei tarvitse toimittaa kauppakirjaa tai muita asiakirjoja taloyhtiölle, jollei yhtiön yhtiöjärjestyksessä ole lunastuslauseketta (katso jäljempänä ohjeen luku 10.4.3). Välitysliikkeen on kuitenkin kiinnitettävä osapuolten huomiota siihen, että kauppakirjan toimittaminen taloyhtiölle voi olla tarpeen mm. vastikkeiden ja muiden maksujen veloittamiseksi kauppakirjassa sovitun mukaisesti. Ostaja tai ostajan pankki huolehtii ostajan omistusoikeuden rekisteröintihakemuksen tekemisestä ja paperisen osakekirjan toimittamisesta mitätöitäväksi Maanmittauslaitokselle.

Sähköinen omistajamerkintä

Silloin kun yhtiön osakeluettelo on huoneistotietojärjestelmässä ja kohteen omistusoikeus perustuu sähköiseen omistajamerkintään, välitysliikkeen ei tarvitse toimittaa kauppakirjaa tai muita asiakirjoja taloyhtiölle, jollei yhtiön yhtiöjärjestyksessä ole lunastuslauseketta (Katso jäljempänä ohjeen luku 10.4.3). Välitysliikkeen on kuitenkin kiinnitettävä osapuolten huomiota siihen, että kauppakirjan toimittaminen taloyhtiölle voi olla tarpeen mm. vastikkeiden ja muiden maksujen veloittamiseksi kauppakirjassa sovitun mukaisesti. Ostaja tai ostajan pankki huolehtii ostajan omistusoikeuden rekisteröintihakemuksen tekemisestä Maanmittauslaitokselle.

Ostaja tarvitsee omistusoikeutensa rekisteröimiseksi osakehuoneistorekisteriin merkityn henkilön (myyjän) suostumuksen. Välitysliikkeen on huolehdittava siitä, että myyjän suostumus uuden omistajan rekisteröintiin on saatu Maanmittauslaitoksen hyväksymällä tavalla. Suostumus osoitetaan tämän ohjeen laatimishetkellä siten, että ostajan rekisteröintihakemuksen liitteenä toimitetaan kauppakirjajäljennös tai erillinen, myyjän suostumuksen sisältävä asiakirja, taikka siten, että myös myyjä allekirjoittaa ostajan omistusoikeuden rekisteröintiä koskevan hakemuksen. Koska Maanmittauslaitos varmistaa tarvittaessa myyjältä tämän antaman suostumuksen, tulee ostajan rekisteröintihakemuksen mukaan liittää myös myyjän puhelinnumero ja sähköpostiosoite (kuolinpesän osalta pesänilmoittajan yhteystiedot). Mikäli myyjänä on kuolinpesä, on suostumuksen osoittamiseksi lisäksi esitettävä perukirja, sukuselvitys ja mahdollinen jäljennös testamentista tiedoksiantotodistuksineen. Näitä asiakirjoja ei kuitenkaan vaadita, jos pesänselvittäjä tai -jakaja myy kuolinpesään kuuluvan asunto-osakkeen.

Välitysliikkeen velvollisuudet, kun kaupan kohteeseen kohdistuu lunastusoikeus

Osakeluetteloa ei ole siirretty huoneistotietojärjestelmään

Mikäli kaupan kohteena oleva asunto-osake voidaan yhtiöjärjestyksen mukaan lunastaa, välitysliikkeen on huomioitava, että lunastusoikeus syntyy vasta omistusoikeuden siirryttyä ostajalle. Välitysliikkeen on huomioitava tämä kaupan ehdoissa. Vaikka lunastusoikeuden syntymisen edellytyksenä ei ole siirtomerkinnän tekeminen osakekirjaan, välitysliikkeen tulee tästä huolimatta aina pyrkiä siihen, että ostajalle tehdään siirtomerkintä (nimisiirto) kaupanteon yhteydessä.

Jotta lunastusaika alkaisi, välitysliikkeellä on velvollisuus ilmoittaa tapahtuneesta luovutuksesta viipymättä asunto-osakeyhtiölle. Käytännössä tämä ilmoitus tehdään useimmiten yhtiön isännöitsijälle toimittamalla hänelle kopio kauppakirjasta. Välitysliikkeen on syytä pyytää kuittaus esimerkiksi sähköpostitse siitä, että tieto tapahtuneesta luovutuksesta on mennyt asunto-osakeyhtiölle ja lisäksi pyytää isännöitsijää ilmoittamaan, milloin lunastusaika päättyy. Lisäksi välitysliikkeen on tiedusteltava lunastusajan kuluttua umpeen, esittikö joku asianmukaisen lunastusvaatimuksen. Mikäli lunastusvaatimus on esitetty, välitysliikkeen tulee lunastushinnan maksamiselle asetetun määräajan umpeuduttua tiedustella, onko lunastushinta maksettu yhtiölle.

Osakeluettelo on huoneistotietojärjestelmässä

Mikäli kaupan kohteena oleva asunto-osake voidaan yhtiöjärjestyksen mukaan lunastaa, välitysliikkeen on huomioitava, että lunastusoikeus syntyy vasta omistusoikeuden siirryttyä ostajalle. Välitysliikkeen on huomioitava tämä kaupan ehdoissa. Jos osakekirja on edelleen paperinen, välitysliikkeen tulee huolehtia siitä, että ostajalle tehdään siirtomerkintä (nimisiirto) kaupanteon yhteydessä.

Lunastusajan alkamisen edellytyksenä on se, että 1) kauppakirja on toimitettu yhtiölle eli käytännössä isännöitsijälle ja että 2) yhtiön hallitus on saanut Maanmittauslaitokselta tiedon (osakehuoneistorekisteristä) osakkeen omistusoikeuden siirtymisestä ostajalle. Lunastusaika alkaa vasta, kun yhtiö on saanut nämä molemmat edellä mainitut tiedot. Selvyyden vuoksi todettakoon, että lunastusaika ei näin ollen yleensä ala heti sinä päivänä, kun välitysliike ilmoittaa kaupasta isännöitsijälle.

Välitysliikkeen on kehotettava ostajaa tekemään omistusoikeuden rekisteröintihakemus Maanmittauslaitokselle viipymättä kaupanteon jälkeen, jotta lunastusaika saataisiin alkamaan mahdollisimman pian. Lisäksi välitysliikkeen tulee toimittaa kauppakirja isännöitsijälle heti kaupanteon jälkeen ja pyytää isännöitsijää ilmoittamaan, milloin lunastusaika alkaa ja päättyy, heti kun nämä ovat selvillä. Lisäksi välitysliikkeen on tiedusteltava lunastusajan kuluttua umpeen, esittikö joku asianmukaisen lunastusvaatimuksen. Mikäli lunastusvaatimus on esitetty, välitysliikkeen tulee lunastushinnan maksamiselle asetetun määräajan umpeuduttua tiedustella, onko lunastushinta maksettu yhtiölle.

Varainsiirtoveron maksaminen

Vaikka kaupan kohteeseen kohdistuu lunastusoikeus, on ostajan maksettava varainsiirtovero kaupanteon yhteydessä, kun kaupat tehdään välitysliikkeen välityksellä. Jos joku lunastaa osakkeet, ostaja hakee varainsiirtoveron palautusta jälkikäteen verottajalta.

Velvollisuudet mahdolliseen lunastajaan nähden

Vaikka kaupan kohteeseen kohdistuu lunastusoikeus, välitysliikkeen tehtävänä on valvoa ainoastaan myyjän ja ostajan etua. Välitysliikkeellä ei ole mitään velvollisuuksia mahdolliseen lunastajaan nähden. Välitysliikkeellä ei esimerkiksi ole velvollisuutta eikä oikeutta esitellä huoneistoa mahdolliselle lunastajalle, kertoa kaupan ehdoista tai antaa kohteen asiakirjoja taikka mitään tietoja kohteesta.

Välitysliikkeen velvollisuudet, kun joku käyttää lunastusoikeutta

Kauppahinta maksettu kokonaisuudessaan kaupanteon yhteydessä

Silloin kun kauppahinta on maksettu kokonaisuudessaan kaupanteon yhteydessä, myyjä (toimeksiantaja) ei ole enää osallinen lunastustilanteessa, sillä hän on jo luovuttanut osakekirjan ostajalle tai antanut suostumuksensa ostajan omistuksen rekisteröintiin ja saanut koko kauppahinnan.

Välitysliikkeen tulee lunastustilanteessa valvoa ostajan etua. Välitysliikkeen tulee kertoa ostajalle lunastuksen kulku yleisellä tasolla. Lunastuksen tapahtuessa on yleensä järjestettävä tilaisuus, jossa ovat läsnä ostaja, lunastaja ja isännöitsijä/hallituksen puheenjohtaja sekä mahdollisesti myös pankin edustaja. Välitysliikkeellä ei ole velvollisuutta järjestää lunastustilaisuutta, mutta sen tulee tarpeen vaatiessa toimittaa ostajan yhteystiedot yhtiölle tätä tarkoitusta varten. Jos paperinen osakekirja on ostajan pankin hallussa, lunastustilaisuus on järjestettävä yleensä pankissa. Lunastustilaisuudessa isännöitsijä/hallituksen puheenjohtaja merkitsee osakekirjaan esimerkiksi ”Lunastusmenettelyn johdosta siirtynyt XXX:lle” tai ostaja siirtää osakekirjan lunastajalle ja yhtiö maksaa lunastushinnan ostajalle. Välitysliikkeen on suositeltavaa osallistua lunastustilaisuuteen. Mahdollisen lunastuskirjan laatiminen ei kuulu välitysliikkeen vastuulle.

Mikäli yhtiön osakeluettelo on jo huoneistotietojärjestelmässä, maksaa yhtiö lunastushinnan ostajalle vasta sen jälkeen, kun lunastajan omistus on rekisteröity huoneistotietojärjestelmään. Välitysliikkeen tulee muistuttaa ostajaa siitä, että tämän tulee antaa suostumus lunastajan omistuksen rekisteröintiin. Välitysliikkeen ei tarvitse valvoa, milloin lunastajan saanto kirjataan huoneistotietojärjestelmään ja milloin ostaja saa lunastushinnan. Jotta ostaja osaa itse valvoa oikeuksiensa toteutumista, välitysliikkeen tulee selostaa ostajalle lunastusmenettelyn kulku suostumuksen antamisen jälkeen (eli milloin ostaja voi odottaa saavansa lunastushinnan itselleen).

Maksuehtokauppa

Silloin kun kauppahintaa ei ole maksettu kokonaisuudessaan kaupanteon yhteydessä (ns. maksuehtokauppa), tulee välitysliikkeen valvoa sekä myyjän että ostajan etua lunastustilanteessa.  Välitysliikkeen tulee kertoa molemmille osapuolille lunastuksen kulku yleisellä tasolla.

Lunastuksen tapahtuessa on yleensä järjestettävä tilaisuus, jossa ovat läsnä myyjä, ostaja, lunastaja ja isännöitsijä/hallituksen puheenjohtaja sekä mahdollisesti myös pankin edustaja. Välitysliikkeellä ei ole velvollisuutta järjestää lunastustilaisuutta, mutta sen tulee tarpeen vaatiessa toimittaa myyjän ja ostajan yhteystiedot yhtiölle tätä tarkoitusta varten.

Jos paperinen osakekirja on ostajan pankin hallussa, lunastustilaisuus on yleensä järjestettävä pankissa. Jos osakekirja on välitysliikkeen säilytettävänä, lunastustilaisuus voidaan järjestää esim. välitysliikkeessä tai muussa paikassa. Välitysliikkeen tehtävänä on jälkimmäisessä tilanteessa tuoda osakekirja lunastustilaisuuteen. Mahdollisen lunastuskirjan laatiminen ei kuulu välitysliikkeen vastuulle.

Mikäli yhtiön osakeluettelo on jo huoneistotietojärjestelmässä, maksaa yhtiö lunastushinnan osat myyjälle ja ostajalle vasta sen jälkeen, kun lunastajan omistus on rekisteröity huoneistotietojärjestelmään. Tämä edellyttää sitä, että ostaja on antanut rekisteröintiin suostumuksensa. Välitysliikkeen tulee muistuttaa ostajaa siitä, että tämän tulee antaa suostumus lunastajan omistuksen rekisteröintiin. Välitysliikkeen ei tarvitse valvoa, milloin lunastajan saanto kirjataan huoneistotietojärjestelmään ja milloin myyjä ja ostaja saavat lunastushinnan osat. Jotta myyjä ja ostaja osaavat itse valvoa oikeuksiensa toteutumista, välitysliikkeen tulee selostaa näille lunastusmenettelyn kulku ostajan suostumuksen antamisen jälkeen (eli milloin myyjä voi odottaa saavansa lunastushinnasta loppukauppahinnan ja ostaja maksamansa kauppahinnan osan takaisin).