Välitysliikkeen tulee kohdetta markkinoidessaan huolehtia siitä, että ilmoituksesta ilmenee ja kohteen esitteessä mainitaan ainakin asuntomarkkinointiasetuksessa määritellyt vähimmäistiedot. Esittelyssä on lisäksi oltava ostajien nähtävillä asuntomarkkinointiasetuksessa ja välityslaissa määritellyt asiakirjat ja muu selvitys. Välitysliikkeen tulee myös selittää ostajalle asiakirjoista ilmenevien keskeisten tietojen merkitys.
Lisäksi välitysliikkeen tulee markkinoinnissaan huomioida myös kuluttajansuojalain säännökset. Kuluttajansuojalain mukaan markkinoinnissa ei saa antaa totuudenvastaisia tai harhaanjohtavia tietoja, jos tiedot ovat omiaan johtamaan siihen, että kuluttaja tekee ostopäätöksen tai muun kulutushyödykkeeseen liittyvän päätöksen, jota hän ei ilman annettuja tietoja olisi tehnyt. Markkinoinnin voidaan katsoa olevan virheellistä ja harhaanjohtavaa esimerkiksi silloin, jos välitysliike ilmoittaa asuinpinta-alan suurempana kuin kohteen todellinen asuintilojen pinta-ala on. Myös se, että välitysliike korostaakseen kiinteistöllä sijaitsevan asuinrakennuksen kokonaispinta-alaa ilmoittaa asunnon myynti-ilmoituksen otsikossa vain kokonaispinta-alan, on harhaanjohtavaa. Samoin se, että otsikossa ilmoitetun kiinteistöllä sijaitsevan asuinrakennuksen asuinpinta-alan lisäksi ilmoitettuun kokonaispinta-alaan (esimerkiksi ”Asuinpinta-ala 110 m2 / Kokonaispinta-ala 235 m2”) on laskettu mukaan ko. kiinteistöllä sijaitsevien muiden (erillisten) rakennusten kokonaispinta-aloja (esimerkiksi kiinteistöllä sijaitseva erillinen talousrakennus, venevaja, puuliiteri, jätekatos). Markkinoinnin voidaan katsoa olevan totuudenvastaista ja harhaanjohtavaa lisäksi esimerkiksi silloin, kun markkinoinnissa ilmoitetut rakennuksen ja/tai rakennuksen huoneiden/
tilojen käyttötarkoitukset eivät vastaa rakennuslupa-asiakirjoissa määriteltyjä ko. tilojen käyttötarkoituksia.
Uudiskohteiden markkinoinnissa on teknisten mahdollisuuksien mukaan huomioitava Kilpailu- ja kuluttajaviraston suositus uudisasuntojen verkkomarkkinoinnista https://www.kkv.fi/kuluttaja-asiat/tietoa-ja-ohjeita-yrityksille/kuluttaja-asiamiehen-ohjeistukset/uudisasuntojen-verkkomarkkinointi/.
7.1 Ilmoittelu
päivitetty 12.9.2023
Ilmoittelulla tarkoitetaan muun muassa Internet-ilmoittelua, sosiaalisessa mediassa tapahtuvaa kohteen tietojen antamista, lehti-ilmoittelua, toimiston ikkunailmoittelua sekä suoramarkkinointijakelua. Kaikissa ilmoittelumuodoissa on oltava asuntomarkkinointiasetuksessa määritellyt vähimmäistiedot. Verkkomarkkinoinnissa riittävää on, että tarkemmat asetuksen mukaiset tiedot löytyvät helposti yhden linkin takaa.
Mikäli ilmoittelussa esitetään kohteesta valokuvia, tulee niiden lähtökohtaisesti olla otettu kyseisestä kohteesta. Mikäli näin ei ole, tulee tämä tuoda selkeästi ja nimenomaisesti ilmi ilmoittelussa.
Hyvän välitystavan mukaista ei ole markkinoida välityskohdetta uutena silloin, kun kyse ei tosiasiassa ole uudesta kohteesta. Kesken toimeksiantosopimuksen voimassaoloajan kohdetta ei voida “nostaa” uudeksi kohteeksi. Myöskään jatketun toimeksiannon kohde ei ole uusi. Hyvän välitystavan mukaista ei myöskään ole, että kohteesta solmitaan peräkkäisiä lyhyitä määräaikaisia toimeksiantosopimuksia siinä tarkoituksessa, että kohde nousee portaaleissa uudeksi kohteeksi aina tehtäessä uusi määräaikainen toimeksiantosopimus.
Sellaista kohdetta, josta on tehty toimeksiantosopimus, mutta kohdetta ei ole vielä selvitetty (eli hankittu kaikkia vaadittuja tietoja ja asiakirjoja), ei voida AVI:n näkemyksen mukaan markkinoida edes ”tulossa myyntiin” -merkinnällä. Tulossa myyntiin -markkinointi on AVI:n näkemyksen mukaan mahdollista vasta siinä vaiheessa, kun kohde on täysimääräisesti selvitetty. AVI:n 1.4.2022 päivätyn tiedotteen mukaan:
Ennakkomarkkinoinnin-käsitteellä tarkoitetaan asuntokauppalaissa suunnitteilla tai rakenteilla olevan asuinhuoneiston tarjoamista kuluttajan varattavaksi sellaisin ehdoin, että tarjoaminen ei kuulu 2 luvun soveltamisalaan.
Välitysliikkeet ovat harjoittaneet ennakkomarkkinoinnin lisäksi tietyn tyyppistä ”tulossa myyntiin” -markkinointia. ”Tulossa myyntiin” -ilmoittelu ja markkinointi kohdistuu useimmiten käytettyihin asuntoihin. Kuitenkin, jos kohde ei ole asuntokauppalain mukaisessa ennakkomarkkinoinnissa, sovelletaan kohteen markkinointiin asuntomarkkinointiasetuksen vaatimuksia täysimääräisesti. Näin ollen välitysliikkeen tulee selvittää kohteen kaikki tiedot ennen markkinoinnin aloittamista.
Yksittäisen asunnon ”tulossa myyntiin” -ilmoittelu on myytävän asunnon markkinointia, johon sovelletaan asuntomarkkinointiasetusta. Esimerkiksi käytetyn asunnon kohdalla kohteen tiedot ovat lähtökohtaisesti mahdollista selvittää, jolloin tällaista kohdetta ei voida markkinoida vastoin asuntomarkkinointiasetuksen edellyttämiä tietoja. Välitysliikkeen tulee selvittää asuntomarkkinointiasetuksen edellyttämät tiedot voidakseen markkinoida asuntoa, ellei kyse ei ole asuntokauppalain tarkoittamasta ennakkomarkkinoinnista ja tiedot eivät ole vielä tosiasiallisesti saatavilla. Tällöinkin asuntomarkkinointiasetuksen mukaisista tiedoista tulee markkinoinnissa antaa ne tiedot, jotka tosiasiassa ovat kyseisen markkinoinnin vaiheessa olemassa.
Asuntomarkkinointiasetusta ei voida jättää soveltamatta sillä perusteella, että välitysliike ei ole selvittänyt kohdetta, vaikka se sinänsä olisi ollut mahdollista.
Myyty-, varattu- ja muiden vastaavien merkintöjen käyttämisestä markkinoinnissa on kerrottu luvussa 2.4.1.
7.2. Esite
7.2.1 Esitteen tiedotpäivitetty 12.9.2023
Esittelyssä on oltava nähtävänä asuntomarkkinointiasetuksessa määritellyt vähimmäistiedot ja muut olennaiset tiedot sisältävä esite. Esite on erittäin tärkeä tietolähde asunnon ostoa suunnittelevalle.
Välitysliikkeen on huomioitava, että kohteesta Internet-sivuilla annettavat tiedot eivät välttämättä sellaisenaan muodosta esitettä. Mikäli ostajaehdokkailla on mahdollisuus saada kohteen myyntiesite Internet-sivulta, välitysliikkeen on kiinnitettävä huomiota siihen, että esite sisältää samat tiedot kuin paperimuotoinen esite.
Lentomelun johdosta asunto saattaa poiketa olennaisesti siitä, mitä kuluttajalla on kohtuudella aihetta olettaa. Välitysliikkeen tulee selvittää ja ilmoittaa myyntiesitteessä asunnon sijaintipaikan mukainen kaavaan merkitty lentomeluvyöhyke. Kuluttajalle tulee selvittää myös meluvyöhykkeen merkitys, esimerkiksi meluvyöhykkeestä johtuvat ko. rakennuspaikalle asetetut vaatimukset koskien talotyyppiä sekä rakennuksen materiaaleja, suuntauksia ja ikkunoita. Meluvyöhyke voi olla syytä ilmoittaa myös alueen käyttöä tai luovutusta koskevana rajoituksena, jos lentomeluvyöhykkeellä ei sallita enää uutta asutusta. Lisätietoa lentomelumittauksista ja lentomelukarttoja saa esimerkiksi Finavian www-sivuilta. Kuntien/kaupunkien karttapalveluista löytyy myös usein lentoliikennemelun leviämiskarttoja.
Välitysliikkeen on myöskin tarvittaessa syytä selvittää www.ymparisto.fi -sivustolta, onko kohde tulvariskialueella.
Jos välitysliikkeen tietoon tulee, että kiinteistö sijaitsee valtion etuosto-oikeusalueella, tulee myyntiesitteessä mainita, että kiinteistöön kohdistuu valtion etuosto-oikeus. Kiinteistön myyntiesitteessä tulee olla tieto valtion etuosto-oikeudesta myös ainakin siinä tilanteessa, kun välitysliikkeellä on syytä epäillä, että kiinteistö saattaa sijaita valtion etuosto-oikeusalueella eikä kiinteistön omistaja ole varmistanut asiaa Maanmittauslaitokselta. Kiinteistön mahdollista sijaintia valtion etuosto-oikeusalueella voi tiedustella vain kiinteistön omistaja (ei välitysliike).
Jos myytävässä rakennuksessa ei ole tehty loppukatselmusta hyväksytysti, tulee tästä asiasta sekä rakennuksen keskeneräisyydestä mainita myyntiesitteessä. Niin sanottu käyttöönottokatselmus (osittainen loppukatselmus) ei tee rakennuksesta valmista.
Mikäli välityskohteen tiedot muuttuvat välitystoimeksiannon hoitamisen aikana, tulee välittäjän laatia uusi esite.
7.2.2 Esitteen antaminen tiedoksi toimeksiantajallepäivitetty 12.9.2023
Esite tulee ennen markkinoinnin aloittamista toimittaa tiedoksi (esimerkiksi sähköpostilla) toimeksiantajalle mahdollisia kommentteja varten. Mikäli välitysliike laatii uuden esitteen, tulee uusi esite toimittaa tiedoksi toimeksiantajalle. Välitysliikkeen tulee huomioida, ettei esitteen tiedoksianto toimeksiantajalle eikä toimeksiantajan nimenomainen ilmoitus esitteen hyväksymisestäkään siirrä välitysliikkeen vastuuta esitteen virheellisistä tiedoista toimeksiantajalle. Välitysliike ei kuitenkaan vastaa toimeksiantajan antamista sellaisista virheellisistä tiedoista, joita välitysliikkeen ei tarvitse tarkistaa.
7.3 Esittely
päivitetty 12.9.2023
Esittelyllä tarkoitetaan tilaisuutta, jossa asunnosta kiinnostunut pyytää lisätietoja kohteesta. Tämä voi tapahtua välitysliikkeen toimitiloissa tai välityskohteessa.
7.3.1 Esittelyssä esillä olevat asiakirjatpäivitetty 12.9.2023
Asunto-osakkeen esittelyssä on asuntomarkkinointiasetuksen mukaan oltava nähtävinä seuraavat asiakirjat:
• yhtiöjärjestys taikka osuuskunnan tai asumisoikeusyhdistyksen säännöt,
• yhtiön tilinpäätösasiakirjat (katso edellä luku 6.5.1.6),
• suunnitteilla tai rakenteilla olevan asunnon rakennustapaseloste,
• asunnon pohjapiirros,
• jos asunnon hallintaan saanti edellyttää kauppakirjan lisäksi muita sopimuksia; malli näistä sopimuksista,
• energiatodistus aina, kun sellainen on saatavilla.
Asuntomarkkinointiasetus ei edellytä isännöitsijäntodistuksen nähtävillä oloa esittelyssä, mutta sen nähtävillä olo on yleensä tarkoituksenmukaista. Välitysliike ei saa automaattisesti antaa isännöitsijäntodistusta liitteineen esittelyssä kaikille kävijöille, vaan ainoastaan ostotarjouksen tekemistä harkitseville. Sama koskee näiden antamista sähköpostitse.
Osakeluettelo- tai osakehuoneistotulosteen ei asetuksen mukaan ole välttämättä oltava nähtävillä kohteen esittelyssä, mutta tulosteiden nähtävillä olo on yleensä tarkoituksenmukaista. Välitysliike ei saa automaattisesti antaa tulostetta esittelyssä kaikille kävijöille, vaan ainoastaan ostotarjouksen
tekemistä harkitseville. Sama koskee tulosteen antamista sähköpostitse. Osakeluettelotulosteen osalta on riittävää, että tarjouksen tekemistä harkitsevalle esitetään vain tarjouksen kohteena olevaa osakesarjaa koskeva omistajatieto. Muita yhtiön osakesarjoja koskevat tiedot tulee peittää tai poistaa tarjouksen tekemistä harkitsevalle annettavasta asiakirjasta.
Kiinteistön esittelyssä on asuntomarkkinointiasetuksen mukaan oltava seuraavat asiakirjat:
• kartta ja selvitys myytävän alueen rajoista,
• maa-alueen vuokrasopimus (jos kohteena rakennus vuokramaalla),
• suunnitteilla tai rakenteilla olevan rakennuksen kalusteita, varusteita ja pinnoitteita koskeva seloste,
• asumiskäyttöön myytävän rakennuksen pohjapiirros,
• energiatodistus aina kun sellainen on saatavilla.
Asuntomarkkinointiasetus ei edellytä lainhuutotodistuksen, rasitustodistuksen tai kiinteistörekisteriotteen nähtävillä oloa esittelyssä, mutta niiden nähtävillä olo on yleensä tarkoituksenmukaista. Välitysliike ei saa automaattisesti antaa lainhuutotodistusta tai rasitustodistusta esittelyssä kaikille kävijöille, vaan ainoastaan ostotarjouksen tekemistä harkitseville. Sama koskee niiden antamista sähköpostitse.
Välitysliikkeen on ammattitaitonsa ja kokemuksensa perusteella arvioitava, onko asiakirjoja pyytävä henkilö siinä määrin harkitsemassa tarjouksen tekoa, että hänelle voidaan toimittaa hänen pyytämänsä asiakirja. On mahdollista, että henkilö harkitsee tarjouksen tekemistä, vaikka hän ei ole vielä tutustunut kohteeseen paikan päällä. Henkilöä saatetaan myös pitää tarjouksen tekemistä
harkitsevana, vaikkei hänen kanssaan ole vielä käyty varsinaisia ostoneuvotteluita. Selvää kuitenkin on, että esimerkiksi myyntikohteesta kiinnostuneen asiakkaan portaalien kautta lähettämä pelkkä vakiomuotoinen yhteydenotto-/lisätietopyyntö ei vielä osoita henkilön harkitsevan tarjouksen tekemistä, eikä edellä mainittuja asiakirjoja tule lähettää asiakkaalle pelkästään tällaisen yhteydenoton perusteella. Jos esimerkiksi välitysliikkeen edustaja soittaa asiakkaalle, joka on lähestynyt välitysliikettä tällaisella portaalin ”Olen kiinnostunut kohteesta/Haluan lisätietoja kohteesta” -viestillä, ja keskustelussa ilmenee, että henkilö on harkitsemassa ostotarjouksen tekoa, voidaan hänelle asiakirjat toimittaa, jos hän niitä pyytää. Pyytämättä asiakirjoja ei välitysliikkeen
tule kuitenkaan koskaan toimittaa.
7.3.2 Esittelyn järjestämisessä huomioitavaapäivitetty 12.9.2023
Välitysliikkeen valvontavelvollisuus
Välitysliikkeen on huolehdittava esittelyssä olevan kohteen valvonnasta siten, ettei asunnossa rikota mitään tai ettei sieltä varasteta mitään. Välitysliike on vastuussa toimeksiantajalle, mikäli se laiminlyö valvontavelvollisuutensa.
Valvontavelvollisuutensa perusteella välitysliikkeellä on oikeus kerätä esittelyssä käyvien henkilöiden nimet ja yhteystiedot (puhelinnumero ja sähköpostiosoite). Jos välitysliike kerää edellä tarkoitettuja henkilötietoja, välitysliikkeen on tiedotettava asiakkaita kerättävien tietojen käsittelystä (tiedottaminen voi tapahtua esim. esittämällä välitysliikkeen tietosuojaseloste tietojen keräämisen yhteydessä tai toimittamalla esittelyyn tuleville tietosuojaseloste etukäteen sähköpostitse). Välitysliikkeen on määriteltävä ko. henkilötietojen säilytysaika omassa tietosuojaselosteessaan.
Kohteessa olevat kotieläimet
Välitysliikkeen tulee sopia toimeksiantajan kanssa siitä, missä toimeksiantajan kotieläimet ovat esittelyn ajan.
Muiden tilojen esittely (kellari, ullakko tms.)
Yleisesittelyssä ei ole tarpeen esitellä kellaria tms. tilaa ilman erityistä syytä. Ostajalle on kuitenkin tarjottava mahdollisuus tutustua tällaisiin tiloihin ennen ostopäätöksen tekemistä.
Kohteen rajojen näyttäminen / ns. luonnolliset rajat
Jos myytävän kohteen rajat poikkeavat luonnollisista rajoista, välitysliikkeen on näytettävä rajojen sijainti. Jos esimerkiksi piha-aluetta rajaava orapihlaja-aita ei sijaitse myytävän kohteen rajalla, on välitysliikkeen kiinnitettävä ostajaehdokkaan huomiota asiaan.
Vuokrattu kohde
Mikäli myyntitoimeksiannon kohteena oleva asunto on vuokrattuna, esittelystä tulee sopia etukäteen vuokralaisen kanssa sen mukaisesti, mitä hyvästä vuokratavasta annettu ohje1 edellyttää. Mikäli vuokralainen kieltäytyy päästämästä vuokranantajan valtuuttamaa välitysliikkeen edustajaa huoneistoon sen esittelemiseksi, voi välitysliike kehottaa toimeksiantajaa esimerkiksi pyytämään virka-apua poliisilta huoneistoon pääsemiseksi.
7.3.3 Kaupasta päättäminen tutustumatta kohteeseen paikan päälläpäivitetty 12.9.2023
Ostajan tulisi ehdottomasti aina tutustua kohteeseen paikan päällä ennen sitovan tarjouksen jättämistä. Sitovan ostotarjouksen antaminen ja/tai kaupan tekeminen pelkästään esimerkiksi valokuvien tai videoesittelyn perusteella ei ole missään tapauksessa suositeltavaa. Mikäli ostaja kuitenkin ehdottomasti haluaa antaa sitovan tarjouksen ja/tai tehdä kaupan käymättä kohteessa paikan päällä, tulee välitysliikkeen kertoa sekä ostajalle että myyjälle menettelyyn liittyvistä merkittävistä riskeistä. Ostotarjoukseen ja kauppakirjaan tulee lisätä maininta siitä, että ostaja on halunnut tehdä tarjouksen pelkkien valokuvien, videoesittelyn tms. perusteella ilman ennakkotarkastusta eli käymättä kohteessa paikan päällä.
1 RAKLI ry, Suomen Vuokranantajat ry, Vuokralaiset VKL ry, Suomen Kiinteistönvälittäjät ry, Kuluttajaliitto ry, Suomen Kiinteistöliitto ry, Asukasliitto ry, Isännöintiliitto ry, Kiinteistövälitysalan Keskusliitto ry ja Kohtuuhintaisen vuokra-asumisen edistäjät KOVA
ry ovat laatineet yhteistyössä ohjeistuksen hyväksi vuokratavaksi asuinhuoneistojen vuokraamisessa. Ohje on luettavissa kokonaisuudessaan KVKL:n internetsivuilta www.kiinteistonvalitysala.fi.
